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Département des Hauts-de-Seine : le point pour acheter, et louer en Pinel !

Sommaire

En France, de nombreuses communes sont confrontées à une offre locative insuffisante et vieillissante. En vigueur depuis 2014, la loi Pinel entend dynamiser la construction et la location des appartements neufs et maisons neuves à loyer modéré dans les zones identifiées comme tendues. Concrètement, il s'agit d'inciter les contribuables à investir dans des appartements en résidence familiale ou maisons neuves en zone tendue. La loi Pinel accorde en effet une importante réduction d’impôt sur le revenu aux contribuables français qui concrétisent un investissement locatif aux conditions légales dans ces zones. Particulièrement prisé pour sa qualité de vie et situé à proximité de Paris, le département des Hauts-de-Seine compte de nombreuses communes éligibles à ce dispositif de défiscalisation. Une opportunité pour acquérir puis louer un appartement ou une maison dans un département réputé pour son cadre de vie… à quelques minutes de train ou de métro du cœur de Paris !

Bloc CTA : Où en investir en Pinel dans les Hauts-de-Seine

Département des Hauts-de-Seine : zone A et zone A bis de la loi Pinel

Le département des Hauts-de-Seine comprend 36 communes éligibles au dispositif Pinel . Deux d’entres-elles (Gennevilliers et Villeneuve-la-Garenne) sont classées en zone A tandis que les 34 autres sont classées en zone A bis. 

En investissant dans un appartement neuf situé dans une de ces communes pour le proposer sur le marché immobilier locatif, vous ajoutez aux revenus fonciers l’abattement fiscal de la loi Pinel, calculé par rapport au prix d’achat de ce dernier. Ce taux détermine le montant de la réduction d'impôt et il est d’autant plus élevé que la durée de votre engagement à la mise en location du logement acquis en loi Pinel  :

  • 12 % du prix pour 6 ans ;
  • 18 % pour 9 ans ;
  • 21 % pour 12 ans.

En achetant un appartement neuf dans une résidence de qualité des Hauts-de-Seine au prix de 300 000 € (plafond annuel maximum imposé par la loi Pinel) et en vous engageant à le louer aux conditions légales pendant 12 ans, vous bénéficiez d’un abattement de 63 000 € ! Un avantage fiscal réparti tout au long de votre durée d’engagement. Bon à savoir : vous pouvez bénéficier de l’avantage de réduction de vos impôts prévu par la loi Pinel même si vous louez votre appartement neuf à vos parents ou enfants dès lors qu’ils ne sont pas rattachés à votre foyer fiscal. Au-delà de ses avantages en termes de patrimoine immobilier, le dispositif Pinel s’impose aussi comme un excellent outil de solidarité intergénérationnel !

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Pourquoi investir en loi Pinel ?
Pourquoi investir en loi Pinel ?

Les plafonds de la loi Pinel applicables dans les Hauts-de-Seine

Le dispositif Pinel repose sur un plan de zonage très précis. Le territoire de France métropolitaine est actuellement partagé en 5 zones : A, A bis, B1, B2 et C. 

Les appartements neufsdans les zones A, A bis et B1 sont éligibles au Pinel. Destiné à proposer à la location un logement neuf (aux normes actuelles notamment en matière de performances énergétiques) à loyer modéré, le dispositif Pinel impose 2 plafonds au moment de la rédaction du bail.

Investissement Pinel : les plafonds de loyer dans les Hauts-de-Seine

Dans les Hauts-de-Seine, les communes appartenant à la petite couronne (zone A bis) du plan de zonage Pinel, le loyer Pinel se calcule sur une base au m² fixée à 17,43 €. Cette dernière s’établit à 12,95 € dans les communes classées en zone A. 

Ce plafond légal rapporté à la surface en m² du logement ne détermine pas seul le loyer exigible en location Pinel. Le montant du loyer s’obtient après détermination de la surface utile de votre appartement ou maison puis pondération d’un coefficient multiplicateur. Ce calcul s’effectue en 4 étapes :

  1.  Calcul de la surface utile du logement concerné = Surface habitable en m² + (0,5 x surface de son extérieur en m²) 
  2. Calcul du coefficient multiplicateur = (19 / Surface utile) + 0,7 
  3. Détermination du plafond Pinel dans la zone : x € / m²
  4. Calcul du plafond de loyer : x.(0,7+19/surface utile).surface utile.

Une équation un peu compliquée pour laquelle Ooinvestir vous donne un exemple concret.

Exemple :

Vous proposez un appartement 2 pièces de 36 m² avec une terrasse de 6 m² à Gennevilliers, une commune de la petite couronne classée en zone A bis de la loi Pinel. La surface utile au sens de la loi Pinel est de 36 + (0,5 x 6) soit 39 m². Le m² est soumis à un plafond de loyer de 17,43 €. Le coefficient multiplicateur est lui de (19/39) + 0,7 soit 1,19 Le loyer exigible maximum pour votre appartement 3 pièces dans l’agglomération parisienne est de (17,43 x 1,19) x 39 = 747,75 € de loyer Pinel.

Pour un bien identique en zone A, le loyer serait (12,95 x 1,19) x 39 = 601 €

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel
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Investissement Pinel : le plafond de ressources du locataire en loi Pinel dans les Yvelines

Vous avez réalisé votre investissement immobilier en Pinel en finalisant l’achat d’un appartement neuf trois pièces en résidence ou d’une maison neuve dans une ville d'une zone éligible des Hauts-de-Seine ? Vous devez à présent trouver un locataire dans les 12 mois qui suivent la livraison de votre appartement neuf. 

Au moment de le sélectionner, vérifiez le montant de ces ressources annuelles. La loi vous permet en effet d’exiger de ce dernier les justificatifs nécessaires à cette vérification. Concrètement, pour un bail signé en 2020, il vous faudra vérifier le montant des revenus de l’année N-2 c’est-à-dire ceux de 2018. Vous noterez que la loi vous autorise en tant que bailleur à réclamer à votre futur locataire ses justificatifs de revenus (feuilles de salaire et avis d'imposition.

Les plafonds de ressources pour les zones Abis (petite couronne de Paris)et A (agglomération de Paris) s’établissent comme suit :

Composition du foyer fiscal

Zone A bis

Reste de la zone A

Personne seule

38 465 €

38 465 €

Couple

57 489 €

57 489 €

Personne seule ou couple ayant une personne à charge

75 361 €

69 105 €

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

89 976 €

82 776 €

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

107 053 €

97 991 €

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

120 463 €

110 271 €

Majoration par personne à charge à partir de la cinquième

13 421 €

12 286 €

Immobilier neuf dans les Hauts-de-Seine : état des lieux ! 

Dynamique et comptant de nombreuses communes huppées, le département des Hauts-de-Seine attire de nombreux nouveaux habitants. Selon les chiffres de l'Insee, le département a gagné plus de 23 000 habitants en 5 ans. Cette évolution démographique nourrit le marché locatif ! Les communes et les promoteurs immobiliers répondent à cette arrivée de nouveaux habitants par des programmes neufs de qualité. 

Si les travaux sur ces chantiers de construction de logements ont été fortement ralentis au deuxième trimestre 2020 par le premier confinement décrété en France du fait de l’épidémie de la COVID-19, ceux-ci ont repris leur cours normal. Les dates de livraisons des appartements ou maisons seront finalement peu impactées par ce trimestre de faible activité. 

Bonne nouvelle : vous n'aurez aucun mal à trouver un appartement ou une maison en zone Pinel correspondant à votre projet d'investissement ! N'hésitez pas à vous rapprocher d'un professionnel de la vente de produits immobiliers neufs éligibles à la loi de défiscalisation Pinel. !

Dans les communes éligibles au Pinel des Hauts-de-Seine, les programmes neufs permettent l’acquisition à proximité de Paris d’un appartement ou d'une maison de grande qualité immédiatement louable car respectant à la livraison toutes les normes exigées. La résidence étant neuve, vous n'aurez en outre en tant que propriétaire du logement aucuns frais pour travaux de rénovation à supporter avant très longtemps : des charges limitées pour un patrimoine de qualité ! La loi Pinel et son dispositif de défiscalisation permet donc de développer sereinement votre patrimoine immobilier en misant sur le locatif de qualité dans un département, une commune et un quartier prisé. Un investissement immobilier qui réussit le tour de force de transformer une part de votre impôt sur le revenu en actif solide et rémunérateur !

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