Investir en loi Pinel à Marnes-la-Coquette

Ville calme, boisée et proche de Paris, Marnes-la-Coquette présente un cadre unique en Île-de-France qui attire habitants et investisseurs immobiliers. Cette commune atypique est aussi éligible à la loi Pinel car la demande locative y est forte : sous conditions, vous pourrez donc bénéficier d’une importante réduction sur vos impôts si vous achetez un appartement neuf dans la commune. Atouts de la ville, situation du marché neuf, Ooinvestir vous explique comment bien investir en loi Pinel à Marnes-la-Coquette.

Pourquoi investir à Marnes-la-Coquette en loi Pinel ?

Marnes-la-Coquette est la plus petite ville du département des Hauts-de-Seine (92) avec seulement 1 810 habitants.

Idéalement située entre Garches et Versailles, la commune bénéficie d’un environnement unique : seule 19 % de sa superficie est urbanisée. Plus de 8 hectares sur 10 sont donc occupés par des parcs ou des forêts. Parc de Saint-Cloud, forêt des Fausses-Reposes, parc de Villeneuve-l’Étang, étang de Villeneuve, ou encore haras de Jardy font de Marne-la-Coquette une commune au cadre rare en Île-de-France.

Cet environnement ravit les habitants de tous âges : 22,4 % des Marnois ont entre 34 et 59 ans, 17,4 % entre 15 et 29 ans et 15,8 % entre 30 et 44 ans. Les seniors représentent 7,6 % de la population. En somme, plus de la moitié des habitants ont entre 15 et 59 ans. La population hétéroclite de la ville profite d’un emplacement de choix : l’autoroute A13, qui dessert la ville, permet de rejoindre la porte d’Auteuil en 15 minutes seulement.

La promesse d’un cadre de verdure à proximité de Paris fait de Marnes-la-Coquette une ville prisée sur le marché immobilier. Elle affiche un prix moyen de 6 802 €/m², prix abordable comparé aux autres villes à proximité :

• Clamart : 6 338 €/m²
• Rueil-Malmaison : 6 669 €/m²
• Versailles : 7 384 €/m².

Situation du marché du logement neuf et loi Pinel à Marnes-la-Coquette

Validé en 2015, le Plan local d’urbanisme de la ville projette pour 2020 – 2025 la construction de nouveaux logements avec 2 objectifs :

• répondre aux besoins actuels et futurs en matière de logements ;
• garder un équilibre des classes d’âges en maîtrisant la population et la croissance.

C’est donc sur un rythme modéré que la ville construit ses programmes neufs. Outre les quelques constructions individuelles, c’est surtout sur le site du stade, dans le quartier de La Marche, que la majorité des constructions ont été réalisées : entre 30 et 40 logements sont sortis de terre en 2019 .

Marnes-la-Coquette se trouve en zone A bis de la loi Pinel. Pour pouvoir en bénéficier, les investisseurs doivent acheter un logement :

• neuf ;
• en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• ancien, à condition que vous réalisiez des travaux de rénovation à hauteur de 25 % du prix d’achat.

D’autres conditions s’appliquent :

• le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la date de livraison ou d’acquisition ;
• le logement doit être loué en tant que résidence principale ;
• le ou les locataires doivent respecter un plafond de ressources annuelles (exemple : 77 146 € pour un couple à Marnes-la-Coquette).

Les maisons ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2021.

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Le respect de toutes les conditions du cadre Pinel ouvre le droit aux propriétaires à bénéficier d’une réduction d’impôt calculée en fonction de l’engagement locatif de l’appartement.

Exemple d'un investissement réussi en loi Pinel à Marnes-la-Coquette

Lucile et Thomas vivent à Rueil-Malmaison. Sous le charme de Marnes-la-Coquette et désireux d’investir dans l’immobilier à 2, le couple souhaite se lancer dans cette petite ville des Hauts-de-Seine.

Lucile et Thomas choisissent d’investir dans un appartement neuf éligible à la loi Pinel. Ils trouvent un appartement de 2 pièces d’une surface de 40 m² qui correspond à leur budget. Prix de vente du logement : 350 000 €. Avec leur apport, le couple emprunte 275 000 € sur 25 ans pour des mensualités de 1 045 €.

Le couple souhaite maximiser son investissement en obtenant le meilleur taux de réduction d’impôt possible. Il mettra donc son appartement sur le marché locatif pendant 12 ans. Comme le coût d’acquisition de l’appartement dépasse le plafond de surface de 5 500 €/m², la réduction d’impôt se basera sur ce montant, soit au total 220 000 € (5 500 x 40), pour une réduction d’impôt de 46 200 € (220 000 x 21 %), 3 850 €/an et 320 €/mois.

Le couple calcule ensuite ses revenus de location. Avec une surface de 40 m², le plafond Pinel (17,43 x 40) et le coefficient multiplicateur (0,7 + 19/40) fixent un loyer mensuel maximum à 818 € (697 x 1,175).

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

Lucile et Thomas devront aussi choisir un foyer fiscal dont les ressources se situent sous les montants définis pour leur zone. Ils acceptent le dossier d’un couple avec des revenus annuels de 50 000 €, c’est-à-dire inférieurs au plafond de 57 489 €.

Le loyer perçu de 818 € ne permet pas de couvrir intégralement la mensualité de crédit de 1 045 €. Cependant, la différence de 227 € est largement compensée par la défiscalisation mensuelle de 320 € grâce à la réduction Pinel.

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

Cette optimisation fiscale permet donc à Lucile et Thomas de rentabiliser leur investissement et même de se retrouver en situation excédentaire de 93 €. Le dispositif Pinel a donc permis au jeune couple de concrétiser leur investissement à quelques kilomètres de leur résidence principale, dans une ville très prisée des Hauts-de-Seine et à fort potentiel locatif.

1. Avec un environnement boisé unique (Parc de Saint-Cloud, forêt des Fausses-Reposes, étang, haras, etc.), Marnes-la-Coquette se démarque des autres villes du département des Hauts-de-Seine par son cadre rural et sa très faible population. 
2. La commune est située en zone A bis de la loi Pinel. Comme toutes les villes dans cette zone, les loyers sont plafonnés à 17,43 €/m².
3. La commune souhaite conserver son esprit de village boisé tout en continuant le développement de son parc immobilier pour satisfaire les besoins des habitants en matière de logement.