Défiscalisation en loi Pinel 2020, pourquoi, comment et où investir ?

L’essentiel de la loi Pinel
6, 9 ou 12 ans

durée d’engagement flexible

63 000 €

La réduction d’impôt maximum

Zonage, plafonds…

Des conditions à respecter

Sommaire
Les conditions
Où investir
Les avantages
Nos conseils
Exemple

Pourquoi investir en loi Pinel ?

Pourquoi investir en loi Pinel ?
Diversifier son patrimoine, profiter d'un dispositif souple, être propriétaire d'un bien de qualité... La loi Pinel a de nombreux avantages.
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Illustration d'un homme avec des graphiques financiers

La loi Pinel 2020, un dispositif conçu pour...

...augmenter l’offre locative en zone tendue

L’État a mis en place la loi Pinel depuis 2014 pour apporter des solutions de logement dans des zones dites tendues. Il s’agit alors de dynamiser la construction, la réhabilitation de logements, ou encore la transformation de locaux en lieux d’habitation dans ces territoires. Situés dans des zones attractives, la plupart des biens trouvent facilement des locataires !

Illustration d'une maison entourée d'arbres

...créer un parc immobilier à faible empreinte écologique

L’autre objectif du dispositif de défiscalisation Pinel est aussi de renouveler le parc immobilier locatif, avec des appartements ou des maisons, destinés à la location, répondant à des critères de performance énergétique stricts. Selon le type d’acquisition, les exigences pour investir en loi Pinel varient. Pour un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d'achèvement), la norme requise est la réglementation thermique 2012 (RT 2012), tandis que pour un logement ancien nécessitant des travaux, les labels HPE (haute performance énergétique) ou BBC (bâtiment basse consommation) sont demandés.

En plus d’un avantage fiscal évident et attractif, la loi Pinel répond à de nombreux objectifs patrimoniaux pour un grand nombre d’acheteurs souhaitant investir dans l’immobilier locatif.

C’est pourquoi Ooinvestir s’entoure d’experts qui pourront vous accompagner pas à pas dans la mise en place de votre projet d’achat et de défiscalisation en loi Pinel.

Les conditions pour défiscaliser avec le dispositif Pinel 2020

Les caractéristiques du logement acquis en Pinel

La loi Pinel concerne exclusivement les biens immobiliers neufs.
Mais cette notion recouvre en réalité de nombreux types d’habitations :

  • Logements neufs ;
  • Logements vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA), également appelés logements vendus sur plans ;
  • Logements anciens rénovés ou réhabilités ;
  • Locaux ou bureaux professionnels transformés en surfaces habitables.
Avec la loi Pinel, appartements et maisons sont éligibles sans distinction. De plus, si faire l’acquisition d’un bien auprès d’un promoteur ou d’une agence immobilière reste la solution la plus simple, il est également possible de faire réaliser la construction soi-même. Il faudra néanmoins veiller au respect des réglementations et des labels de performance thermique en vigueur.
Type de logement Réglementation de la performance énergétique
Neuf, en VEFA ou à construire

Permis de construire déposé après 2013 : RT 2012

Permis de construire déposé après 2013 : Label BBC 2005

Logement faisant l’objet de travaux

Label HPE rénovation 2009

Ou label BBC rénovation 2009

Taux de réduction d’impôt Pinel en fonction de la durée de location en métropole

Les zones Pinel

Avec la loi Pinel, il n’est pas possible d’investir sur la totalité du territoire français. En effet, lors de l’introduction de la loi, les objectifs étaient clairs : élargir l’offre de logements dans les zones où la tension immobilière est la plus forte.

Les logements construits ou acquis en France sont catégorisés dans l’une des 5 zones définies par l'État : A, A bis, B1, B2 ou C. Depuis le 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 restent éligibles à la loi Pinel. Il n’est désormais plus possible de profiter d’une réduction d’impôt pour des biens immobiliers localisés dans les zones B2 et C.


Carte de france avec les zones Pinels
Carte des zones géographiques en 2020 selon le ministère de la cohésion des territoires

Souvent cantonnée à la seule métropole, la loi Pinel a en réalité une plus large portée géographique. Vous pouvez ainsi investir en Outre-mer : en Polynésie française, à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint Pierre-et-Miquelon, en Guadeloupe, Guyane, Martinique, à la Réunion, en Nouvelle-Calédonie ou encore sur les îles de Wallis et Futuna.
Tous les départements d’Outre-mer sont situés en zone B1.

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Illustration de deux personnes en bas d'immeuble dans un parc

Les plafonds à prendre en compte pour un investissement Pinel

Le loyer maximal à respecter selon la zone du logement

Dans l’optique d’éviter une flambée des prix dans certains quartiers, l’administration fiscale a encadré le montant maximal des loyers en Pinel. Pour pouvoir prétendre à la réduction d’impôt, les bailleurs doivent ainsi respecter des plafonds. Ceux-ci varient chaque année et s’entendent pour des loyers charges non-comprises.

Métropole

Départements d'Outre-mer

Saint-Martin

Saint-Pierre-et-Miquelon

Polynésie Française

Nouvelle-Calédonie

Iles Wallis et Futuna

Zonage Pinel A bis 17,43 € NC* NC*
A bis 12,95 € NC* NC*
B1 10,44 € 10,48 € 12,81 €
B2 et C 9,07 € NC* NC*

Plafonds mensuels des loyers hors-charges pour un investissement en Pinel

Balcon, terrasse, cave… si votre logement comporte des surfaces annexes, leur surface doit être prise en compte pour moitié dans la surface du logement et impactera donc le calcul. Les annexes sont comptées jusqu’à 8 m² par logement.

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Illustration d'un quartier de ville

Les plafonds de ressources pour les locataires

Les ressources du locataire ne doivent pas excéder un plafond. Celui-ci est réévalué chaque année et diffère si l’investissement a été réalisé en métropole ou en Outre-mer. Il dépend :

  • de la composition du ménage (nombre de locataires);
  • du zonage géographique.

Le montant des revenus pris en compte est le RFR (Revenu fiscal de référence) figurant sur le dernier avis d’imposition.

Zonage Pinel métropole
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Composition du foyer Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 €
Personne seule 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 681 €
+ une personne à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 €
+ 2 personnes à charge seule 89 976 € 82 776 € 60 783 € 54 705 €
+ 3 personnes à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 €
+ 4 personnes à charge 120 463 € 110 217 € 80 584 € 72 526 €
Majoration par personne supp. 13 421 € 12 286 € 8 990 € 8 089 €

Niveau de revenu maximal des locataires d’un logement Pinel en métropole en 2020

Zonage Pinel Outre-mer

Départements d’Outre-mer

Saint-Martin

Saint-Pierre-et-Miquelon

Polynésie Française

Nouvelle-Calédonie

Iles Wallis et Futuna

Composition du foyer Personne seule 38 465 € 38 465 €
Personne seule 57 489 € 57 489 €
+ une personne à charge 69 105 € 75 361 €
+ 2 personnes à charge 82 786 € 89 976 €
+ 3 personnes à charge 97 991 € 107 053 €
+ 4 personnes à charge 110 271 € 120 463 €
Majoration par personne supp. 12 286 € 13 421 €

Niveau de revenu maximal des locataires d’un logement Pinel en Outre-mer en 2020

ASTUCE OOINVESTIR

Les plafonds présentés s’appliquent dès lors que le bail a été signé ou renouvelé en 2020. Si celui-ci est plus ancien, les plafonds de l’année concernée restent en vigueur.

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Les conditions liées à l’investissement

Concernant l’investissement en tant que tel, 2 conditions s’appliquent :

  • le logement doit être loué pour une durée de 6 ou 9 ans, prolongeable jusqu’à 12 ans;

  • l’avantage fiscal est limité à un investissement de 300 000 € par an, pouvant être répartis sur 1 ou plusieurs bien, et de 5500 € par m².

Il est important de remarquer que ces 2 limites n’ont pas vocation à vous bloquer dans votre projet. Cependant, la tranche de prix supérieure n’ouvrira droit à aucun avantage fiscal supplémentaire.

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Comment investir en loi Pinel ?

Investir en loi Pinel implique de respecter certaines conditions et de choisir le bien avec soin.

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Où investir en loi Pinel ?

Illustration : un homme avec un walkman en balade en ville

À Paris et sa banlieue

Investir en Pinel à Paris : impossible ? Lorsque le marché de l’immobilier parisien est évoqué, la première image venant en tête des ménages évoque des tarifs excessivement élevés. Qu’en est-il réellement ? Avec des prix médians pour des appartements neufs de 12 960 €/m², investir en Pinel dans Paris intra-muros reste une possibilité réservée aux investisseurs aux plus hauts revenus.

Pour les autres, il est tout à fait possible d’acheter dans cette zone attractive avec des budgets moins élevés ! Pour cela, il est essentiel d’élargir le champ de ses recherches aux communes du Grand Paris. Les futurs propriétaires ont l’embarras du choix en zone A bis, regroupant Paris et les 29 communes de sa petite ceinture, en zone B1, pour les communes de la grande couronne, ou en zone A pour le reste de l’Île-de-France.

Illustration : un homme avec un walkman en balade en ville

Dans le reste de la France

Grandes agglomérations ou communes de taille moyenne, les villes éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel ont une chose en commun : leur attractivité et leur marché sous tension ! Ainsi de nombreux territoires de France vous permettront d’investir sur des marchés immobilier vigoureux dans des environnements dynamiques, urbains ou plus intimistes, avec un secteur de la construction en plein développement.

Où investir en loi Pinel ?

Métropole ou Outre-mer ? Paris ou province ?
Choisir votre zone d'investissement Pinel est un élément-clé.

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La loi Pinel a déjà séduit de nombreux français investisseurs en quête d’un dispositif de défiscalisation efficace et d’un support de placement d’avenir ! Il ne tient qu’à vous de vous lancer grâce au réseau de professionnels qu’Ooinvestir met à votre disposition

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Les avantages d’un investissement locatif en loi Pinel

Réduire ses impôts

Vous faites partie des 16 millions de foyers fiscaux redevables de l’impôt sur le revenu ? Peut-être cherchez-vous des solutions pour optimiser votre fiscalité. La loi Pinel vous apporte une solution concrète. Avec 12 %, 18 % ou 21 % de réduction d’impôt, cette réglementation permet aux contribuables d’économiser jusqu’à5 250 € par an d’impôt sur le revenu pendant 12 ans, soit 63 000 € au total.

Par ailleurs, le dispositif Pinel peut être destiné à l’acquisition d’un appartement ou d’une maison en métropole, mais également en Outre-mer. En sélectionnant cette seconde option, le montant de l’avantage fiscal est revu à la hausse. À la clé ? Une réduction d’impôt allant jusqu’à 96 000 € sur 12 ans, soit non moins de 8 000 € par an.

Investir dans l’immobilier sans apport

L'investissement en loi Pinel donne la possibilité de devenir propriétaire à moindre frais. En effet, ce dispositif concerne les résidences de logements neufs : toutes les surfaces et gammes de prix sont ainsi accessibles en loi Pinel, sans budget travaux associé. Par ailleurs, le financement de votre achat par un prêt immobilier sera facilement réalisable car la banque estimera que vos revenus locatifs pourront couvrir entièrement ou en partie les mensualités du crédit.

Se constituer et/ou diversifier son patrimoine

Le patrimoine d’un individu ou d’un ménage est constitué de plusieurs types d’actifs :

  • Le patrimoine mobilier : voitures, mobilier, objets d’art, instruments de musique, objets de collection… ;
  • Les biens immobiliers : terrains, appartements, maisons... ;
  • Les placements financiers : épargne bancaire, livrets, compte-titres, PEA, assurance-vie… ;
  • Le patrimoine professionnel : fonds de commerce, locaux professionnels, etc.

Diversifier votre patrimoine consiste à varier les actifs détenus afin de diluer les risques. Si, par exemple, vous détenez l’intégralité de votre épargne dans un seul placement en actions à forte volatilité, en cas de chute du cours de ce titre, la valorisation totale de votre épargne s’en ressentira. L’achat d’un appartement ou d’une maison en Pinel présente donc l’avantage de diversifier son patrimoine dans un actif stable et rassurant : la pierre. Vous choisissez ainsi d’agir avec davantage de prudence et de sérénité.

Mais cette diversification ne fait pas uniquement diminuer le niveau de risque : elle permet également de maximiser vos chances de voir votre patrimoine, et vos revenus, croître naturellement. Dans ce contexte ou même celui d’un premier achat, la loi Pinel s’impose comme un incontournable grâce à 3 leviers :

  • les loyers encaissés ;
  • la réduction fiscale ;
  • la possibilité de réaliser des plus-values grâce à l’augmentation de la valeur des biens fonciers dans des zones à fort potentiel.

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Générer des revenus complémentaires

Si acheter sa résidence principale présente de nombreux avantages, l’opportunité de percevoir des revenus complémentaires dans le cadre d’un investissement locatif, grâce aux loyers versés chaque mois par le locataire, est un argument supplémentaire en faveur du dispositif Pinel. En effet, en devenant propriétaire bailleur, vous louez votre appartement ou votre maison à un ménage. En échange, celui-ci vous verse un loyer qui vous permet de régler tout ou partie de vos charges : Crédit immobilier, entretien, frais de copropriété, frais d’agence immobilière, etc. Les loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel vous permettent de diminuer fortement vos charges. De plus, lorsque votre prêt immobilier s’éteindra, les loyers perçus vous permettront alors de dégager un complément de revenus. Libre à vous d’utiliser cette somme à votre guise : épargne, acquisition d’un autre bien immobilier, voyage…

Dans un même temps, la loi Pinel vous permet de réduire votre impôt sur le revenu. Avec un maximum de 5 250 € par an d’économies fiscales lors d’un achat en métropole, la loi Pinel vous offre non seulement l’opportunité d’accroître vos revenus, mais également de diminuer vos charges !

Devenir propriétaire d’un logement de qualité

Investir en loi Pinel, c’est avant tout devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf. Ce type de logement a de quoi séduire tous les investisseurs à la recherche de simplicité et de sécurité. En effet, pour être éligible à la loi Pinel, les programmes immobiliers proposés par les promoteurs doivent respecter un certain nombre de critères liés à la performance thermique et énergétique de la construction. Label BBC (Bâtiment basse consommation), HPE (Haute performance énergétique) ou réglementation thermique RT 2012, les logements livrés sont conformes à la réglementation en vigueur et apportent un niveau élevé de confort à leurs usagers.

Loger des membres de sa famille

Depuis janvier 2015, il est possible de louer son bien via le dispositif Pinel à un membre de sa famille, du moment que ce bénéficiaire n’est pas rattaché fiscalement à votre foyer. Investir en loi Pinel offre donc la possibilité de venir en aide à un proche qu’il s’agisse d’un parent isolé ou d’un enfant qui entre dans la vie active.

Anticiper son avenir et son passage à la retraite

Certains aléas de la vie peuvent entraîner une perte de revenus : licenciement, fin d’une mission temporaire, accident du travail, faillite de l’employeur… Cumulé avec une imposition pesante, la situation financière d’un ménage peut rapidement se dégrader. La loi Pinel constitue une solution efficace pour se prémunir des conséquences de tels événements. En encaissant des loyers mensuellement, vos revenus ne dépendent plus uniquement du règlement de votre salaire tout en profitant d’un réduction d’impôt conséquente ! . De plus, vous réduisez significativement le montant de votre impôt sur le revenu. Des bénéfices également ressentis par les nouveaux retraités dont la baisse significative des revenus grève parfois fortement le pouvoir d’achat.

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Investir en loi Pinel : les conseils Ooinvestir

Acheter en Pinel oui, mais comment être certain de faire le bon choix ? Ici, pas de place au hasard. La préparation de votre projet immobilier est essentielle. Ooinvestir vous donne les clés d’une acquisition réussie.

Choisir un emplacement attractif

Avec le dispositif Pinel, les zones géographiques où il est possible d’investir sont strictement encadrées. Mais, paradoxalement, il ne s’agit pas d’une contrainte ! En effet, la loi Pinel se concentre sur les zones où la demande locative est supérieure à l’offre de logements. Il s’agira essentiellement de grandes agglomérations, de villes au tissu économique porteur et de quartiers dynamiques : l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, les départements d’Outre-mer, etc. Les zones A, A bis et B1 offrent donc un potentiel particulièrement intéressant : le propriétaire pourra louer (puis relouer) plus rapidement son bien immobilier. Les délais de carence locative sont ainsi réduits, et avec eux les périodes où vous ne pourrez pas encaisser de loyers.

Si les zones d’investissement Pinel sont présélectionnées, il reste néanmoins nécessaire de les examiner plus en profondeur avant d’arrêter son choix. En effet, la rentabilité locative et les perspectives de réaliser des plus-values immobilières peuvent varier d’une ville à l’autre, voire même d’un quartier à l’autre. Portez particulièrement votre attention sur les éléments suivants :
  • la dynamique économique de la ville ;
  • les politiques mises en place en termes d’urbanisme ;
  • l’attractivité du quartier ;
  • la croissance démographique ;
  • la qualité des transports et des infrastructures à proximité.

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Sélectionner un promoteur et un bien de qualité

Vous avez l’intention d’acheter en loi Pinel un logement neuf ou sur plan (vente en état futur d’achèvement ou VEFA) ? Il est crucial de vous intéresser plus en détail au promoteur en charge de l’opération immobilière. Appréciez sa solidité et sa réputation en vous informant auprès de vos connaissances, de professionnels du marché immobilier et sur internet. L’ancienneté de l’entreprise et le nombre de programmes déjà terminés et commercialisés sont autant d’éléments à prendre en compte.

Si vous optez pour un achat sur plan, la GFA, garantie financière d’achèvement, doit obligatoirement être demandée avant de vous engager avec le promoteur sélectionné. L’objectif de cette assurance souscrite par le professionnel ? Si ce dernier vient à faire faillite pendant la construction du programme, l’assureur prend à sa charge l’intégralité des frais permettant de finaliser la livraison des logements. Il s’agit d’une garantie indispensable pour se prémunir du risque de ne jamais voir le bien achevé.

Seconde option : choisir d’acheter une maison ou un appartement déjà terminé. Ici, la GFA n’a pas lieu d’être. En revanche, enquérez-vous de l’assurance « dommages ouvrages » (ou « DO »). Celle-ci permet au propriétaire du bien de demander une réparation rapide de toutes les éventuelles malfaçons constatées pendant une durée de 10 ans.

Exemple d’un investissement en loi Pinel réussi

Jean et Fanny achètent un appartement neuf éligible à la loi Pinel de 50 m² à Angers (zone B1) pour un montant de 170 000 € qu’ils souhaitent mettre en location pour 9 ans. Ils gagnent à eux deux 60 000 € par an et souhaitent alléger leur imposition sur le revenu.

Le prix maximum du loyer au m² à ne peut dépasser 10,44 €. Pour connaître le montant plafond qu’ils pourront proposer, il faut obtenir au préalable le coefficient multiplicateur, qui se calcule comme suit (0,7+(19 / nombre de m²) :

0,7 + (19 / 50) = 1,08

Enfin pour calculer le montant du loyer, il suffit de multiplier la surface par le coefficient par le prix maximum au m² :

50 x 1,08 x 10,44 = 563, 76

Ils toucheront donc chaque mois 563,76 €, soit 6 765 € à l’année et donc, 60 886,08 € sur les 9 années de leur investissement en loi Pinel. Par ailleurs, ils auront fait une économie de leur impôt sur le revenu de :

170 000 x 0,18 = 30 600 €

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