Investir en loi Pinel, où acheter votre futur bien immobilier ?

Sommaire
Le zonage
Les critères
Zone A
Zone A Bis
Zone B1
Top des villes
Simulateur
Où investir en loi Pinel ?
Le dispositif Pinel offre aux particuliers des perspectives de défiscalisation particulièrement intéressantes… sous réserve de respecter un certain nombre de conditions. Parmi elles : le zonage géographique. En effet, la loi Pinel permet d’investir dans l’immobilier locatif en métropole et en Outre-mer, mais toutes les villes françaises ne sont pas éligibles au même titre. Alors, dans quelle commune concrétiser votre investissement locatif ? Ooinvestir clarifie la situation.

Le zonage, au cœur du dispositif Pinel

S’il est particulièrement important de vous intéresser au zonage du dispositif Pinel, c’est parce que celui-ci a une grande influence sur votre projet d’investissement locatif. Ainsi, avant de vous lancer dans la recherche d’une maison ou d’un appartement, il est nécessaire d’observer la carte de France des zones éligibles à la loi Pinel. En effet, l’hexagone est divisé en 5 grandes zones : les zones A, A bis, B1, B2 et C. Toutefois, ces 5 zones ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Seules les zones A, A bis et B1 permettent de recourir au dispositif de défiscalisation.

Carte des zones géographiques en France.
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Tout savoir sur les zones éligibles au Pinel Couché de soleil sur une grande ville
Illustration d'une maison entourée d'un jardin

Mais pourquoi avoir limité la loi Pinel à une partie de la France seulement ? Les zones autorisées n’ont pas été choisies au hasard : il s’agit des villes françaises qui concentrent les tensions locatives les plus vives. Les loyers y sont élevés et l’offre de logements à la location y est inférieure à la demande des locataires. Une tendance qui trouve généralement son origine dans une croissance démographique forte : population étudiante, marché du travail en plein essor, économie florissante, etc. Mise en avant simulateur Ooinvestir : Vous souhaitez connaître les opportunités d’investissement dans différentes villes éligibles ? Le simulateur Ooinvestir vous accompagne pour sélectionner la zone Pinel où investir.

Où investir : les critères à prendre en compte

En matière d’achat immobilier, il est parfois difficile de se décider. Zones A, A bis et B1 : en loi Pinel, vous avez l’embarras du choix. Alors, où faire l’acquisition d’un logement pour le mettre en location ? Pour choisir la ville où investir, vous pouvez tout d’abord vous baser sur votre volonté d’assumer ou non la gestion locative de votre appartement ou de votre maison. Si vous souhaitez vous occuper directement de vos locataires, privilégiez votre lieu d’habitation ou une ville proche afin de minimiser les temps de trajet lors des visites et des états des lieux. Vous préférez confier la gestion de votre location à une agence immobilière ? Cette option vous permettra d’investir partout en France métropolitaine et en Outre-mer.

Croissance de la population, demande étudiante, essor économique, tissu entrepreneurial, atouts culturels ou touristiques : d’autres critères peuvent être utilisés pour choisir où investir en loi Pinel. Ooinvestir en fait la liste complète pour vous aiguiller dans votre choix.

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Choisir son programme immobilier en Pinel : les critères Photo d'un immeuble

Investir en zone A

Premier secteur où vous pouvez investir en loi Pinel : la zone A. Ooinvestir réunit les informations qu’il vous faut connaître à son sujet.

Caractéristiques et conditions de la zone A

La zone A regroupe l’agglomération de Paris, la partie française de l’agglomération de Genève, la Côte d’Azur ainsi que plusieurs villes dans lesquelles les loyers et les prix de l’immobilier sont particulièrement élevés.
En loi Pinel, chaque zone suit des plafonds de loyers et de revenus des locataires différents. Plus précisément, le montant des loyers est plafonné à 12,95 euros par mètre carré en zone A. Pour connaître l’estimation du loyer applicable, il convient de multiplier ce prix par la surface du logement et d’appliquer ensuite un coefficient multiplicateur.
Côté plafonnement des ressources des locataires, le propriétaire doit s’intéresser au revenu fiscal de référence du foyer. Ce montant ne doit pas être dépassé pour pouvoir profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel. En voici un récapitulatif dans le tableau ci-après.

Zone A
Personne seule 38 465 €
Couple 57 489 €
+ 1 personne à charge 57 489 €
+ 2 personne à charge 82 776 €
+ 3 personne à charge 97 991 €
+ 4 personne à charge 110 271 €
Majoration par personne supplémentaire 12 286 €
Revenu fiscal de référence maximal en zone A pour la loi Pinel

Les lieux qui ont la cote en zone A

La zone A inclut des villes phares. notamment situées en Île-de-France. Bien entendu, la périphérie de la ville lumière est un lieu d’investissement en loi Pinel incontournable. Pression démographique, présence des plus grandes entreprises françaises, diversité culturelle, patrimoine historique… Retrouvez des exemples de prix du foncier aux alentours de la capitale ci-après selon Meilleursagents.com pour l’année 2020.

Ville Appartement Maison
Fontainebleau 4 371 €/m² 4 027 €/m²
Melun 2 524 €/m² 2 346 €/m²
Mantes-La-Jolie 2 769 €/m² 2 257 €/m²
Evry 2 094 €/m² 2 470 €/m²
Orly 2 932 €/m² 3 263 €/m²
Prix moyens au mètre carré de l’immobilier en 2020 dans certaines villes de région parisienne situées en zone A

En province, de grandes villes doivent retenir l’attention des futurs investisseurs dont les communes de Marseille, Lyon, Montpellier et Lille. Ces 4 villes ont comme caractéristique commune d’être les chefs-lieux de leur département, de réunir un grand nombre d’étudiants et de profiter d’un excellent réseau de transports en commun. Voici un tableau résumant les prix au mètre carré pratiqués en 2020 selon Meilleursagents.com.

Cannes, La Grande-Motte, Saint-Tropez, Menton, Aix-en-Provence, Nice… sur la Côte d’Azur et le bord de la mer Méditerranée, les villes éligibles à la loi Pinel en zone A ne manquent pas. Ce secteur concentre un très grand nombre de villes où la demande locative est forte. De 3 854 €/m² pour un appartement à la Grande-Motte à plus de 15 198 €/m² pour une maison à Saint-Tropez selon Meilleursagents.com, il existe des villes adaptées aux budgets de tous les investisseurs en loi Pinel.

Ville Appartement Maison
Montpellier 3 043 €/m² 3 362 €/m²
Marseille 2 869 €/m² 3 648 €/m²
Lyon 4 944 €/m² 5 135 €/m²
Lille 3 229 €/m² 2 627 €/m²
Prix moyens au mètre carré de l’immobilier en 2020 dans les grandes villes situées en zone A

Cannes, La Grande-Motte, Saint-Tropez, Menton, Aix-en-Provence, Nice… sur la Côte d’Azur et le bord de la mer Méditerranée, les villes éligibles à la loi Pinel en zone A ne manquent pas. Ce secteur concentre un très grand nombre de villes où la demande locative est forte. De 3 854 €/m² pour un appartement à la Grande-Motte à plus de 15 198 €/m² pour une maison à Saint-Tropez selon Meilleursagents.com, il existe des villes adaptées aux budgets de tous les investisseurs en loi Pinel.

Investir en zone A bis

La division en zones de la carte de France répond à une logique de degré de tension sur la demande locative. La zone la plus tendue ? La zone A bis !

Caractéristiques et conditions de la zone A bis

Marché de l’immobilier tendu rime nécessairement avec ville de Paris. La zone A bis inclut donc la capitale française, mais également 76 autres communes des départements adjacents : les Yvelines, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et le Val-d’Oise.
Les tensions locatives rencontrées en zone A bis sont les plus importantes. À ce titre, le montant du loyer qui peut être demandé par le propriétaire bailleur est revu à la hausse. Il est ainsi de 17,43 €/m². Pour comparaison, il est de 12,95 €/m² en zone A.
Le revenu fiscal de référence maximum d’un locataire en loi Pinel est également augmenté. Retrouvez les plafondsdans le tableau ci-après en fonction de la composition du foyer fiscal.

Zone A bis
Personne seule 38 465 €
Couple 57 489 €
+ 1 personne à charge 75 361 €
+ 2 personne à charge 89 976 €
+ 3 personne à charge 107 053 €
+ 4 personne à charge 120 463 €
Majoration par personne supplémentaire 13 421 €
Revenu fiscal de référence maximal en zone A bis pour la loi Pinel

Les lieux qui ont la cote en zone A bis

Paris est, sans aucun doute, le lieu d’investissement le plus prisé des investisseurs et des locataires en zone A bis.

Votre attention devra toutefois se porter sur le prix au mètre carré du bien immobilier dont vous voulez faire l’acquisition : en moyenne, les appartements parisiens se vendent 10 607 €/m² selon Meilleursagents.com en 2020. Or, en loi Pinel, le prix au mètre carré ouvrant droit à la réduction d’impôt est plafonné à 5 500 €/m², dans la limite de 300 000 € par an. Dans ce cadre, une partie du prix d’achat ne pourra pas servir de base de calcul à l’avantage fiscal du dispositif Pinel. Un conseil également valable pour les maisons qui se négocient au prix de 11 262 €/m².

Exemple 

Monsieur Paul fait l’acquisition d’un appartement à Paris au prix de 10 000 € par mètre carré pour une surface de 25 mètres carrés, soit un prix total de 250 000 €. Il respecte donc la limite de 300 000 € d’investissement défiscalisant par an. Néanmoins, la réduction d’impôt de la loi Pinel ne sera calculée que sur la base de 5 500 €/m², soit :
5 500 €/m² x 25 m² = 137 500 €.

S’il s’engage sur une durée de mise en location de 6 ans, il obtiendra donc l’avantage fiscal suivant :
137 500 € x 12 % = 16 500 € d’économies d’impôts.

D’autres villes localisées en zone A bis sont également des lieux parfaitement adaptés à un investissement réussi en loi Pinel. Il s’agit, par exemple, de Versailles, Clichy, Neuilly-sur-Seine, Aubervilliers ou Fontenay-sous-Bois. Vous avez l’embarras du choix. En effet, les 76 communes limitrophes de Paris de la zone A bis réunissent toutes un atout de taille : la proximité de la capitale et son essor économique.

Ville Appartement Maison
Versailles 7 907 €/m² 7 608 €/m²
Clichy 6 996 €/m² 7 297 €/m²
Neuilly-sur-Seine 11 372 €/m² 12 417 €/m²
Aubervillier 3 842 €/m² 3 233 €/m²
Fontenay-sous-Bois 6 039 €/m² 5 648 €/m²
Prix moyens au mètre carré de l’immobilier en 2020 dans des villes proches de Paris situées en zone A bis

Investir en zone B1

Troisième et dernière zone éligible à la réduction d’impôt Pinel : la zone B1. Caractéristiques et villes où investir : retrouvez les informations à connaître avant d’y acquérir un logement.

Caractéristiques et conditions de la zone B1

Avant d’investir en loi Pinel au sein de la zone B1, il est important d’en comprendre les limites. Cette zone est constituée de plusieurs grandes villes françaises dans lesquelles les loyers sont élevés, la périphérie parisienne non incluse dans les zones A et A bis, certaines villes où les prix des logements sont chers ainsi que les départements et communautés d’Outre-mer.
Bien que le marché de la location reste tendu en zone B1, le montant maximal du loyer qu’un propriétaire peut demander à son locataire est plus faible que dans les zones A et A bis. Il est de 10,44 €/m² en zone B1 contre 12,95 €/m² et 17,43 €/m² respectivement en zone A et A bis.

Le revenu fiscal de référence des locataires d’un appartement ou d’une maison de la zone B1 suit les plafonds mentionnés dans le tableau suivant.

Zone B1
Personne seule 31 352 €
Couple 41 868 €
+ 1 personne à charge 50 349 €
+ 2 personne à charge 60 783 €
+ 3 personne à charge 71 504 €
+ 4 personne à charge 80 584 €
Majoration par personne supplémentaire 8 990 €
Revenu fiscal de référence maximal en zone B1 pour la loi Pinel

Les lieux qui ont la cote en zone B1

Quelles sont les villes où investir en loi Pinel dans la zone B1 ? De nombreuses grandes villes peuvent faire votre bonheur en fonction de votre projet.
La chaleur du sud de la France vous pousse à y investir ? Les villes de Toulouse, Bordeaux ou Perpignan ont de nombreuses ressources pour attirer les futurs propriétaires bailleurs. Proximité de la mer Méditerranée, de l’océan Atlantique ou des Pyrénées, infrastructures des grandes villes, augmentation de la population… les locataires y sont de plus en plus nombreux : une bonne nouvelle pour les investisseurs en loi Pinel.

Dans la moitié nord de l’hexagone, plusieurs villes peuvent vous permettre de concrétiser votre investissement en loi Pinel dans les meilleures conditions. On retiendra plus particulièrement les villes de Caen, Dijon et Amiens, qui concentrent de grandes aires urbaines et de nombreuses entreprises.

Direction l’est avec les villes de Metz, Nancy ou encore Annecy. Aux portes de la Belgique, de l’Allemagne, de la Suisse ou de l’Italie, ces trois villes sont reconnues pour leur patrimoine historique et leur diversité culturelle.

Quels sont les prix de l’immobilier dans les villes citées ? Découvrez si votre budget vous permet d’y devenir propriétaire en loi Pinel grâce au tableau récapitulatif présenté ci-après.

Ville Appartement Maison
Toulouse 3 315 €/m² 3 564 €/m²
Bordeaux 4 285 €/m² 4 713 €/m²
Perpignan 1 451 €/m² 1 681 €/m²
Caen 2 123 €/m² 2 403 €/m²
Dijon 2 115 €/m² 2 437 €/m²
Amiens 2 194 €/m² 1 999 €/m²
Metz 1 835 €/m² 1 947 €/m²
Nancy 1 890 €/m² 2 361 €/m²
Annecy 4 484 €/m² 5 103 €/m²
Prix moyens au mètre carré de l’immobilier en 2020 dans des villes de la zone B1

Zoom sur : la Pinel Outre-mer

Vous envisagez d’investir en loi Pinel dans un département ou une communauté d’Outre-mer ?

Vous envisagez d’investir en loi Pinel dans un département ou une communauté d’Outre-mer ? Ces territoires sont classés en zone B1 par l’administration fiscale. Par ailleurs, une bonne connaissance de votre lieu d’investissement est un préalable indispensable pour s’assurer de la réussite de l’opération. Les particularités du marché de l’immobilier local sont complétées par d’autres différences au niveau du dispositif Pinel telles que le taux de la réduction d’impôts sur le revenu, le loyer maximum et les plafonds des revenus des locataires. Tout ce qu’il y a à savoir sur la loi Pinel Outre-Mer dans sur Ooinvestir.

Top des villes pour investir

Le choix de la ville où vous allez investir est clé pour la réussite de votre projet. Ooinvestir fait le point sur le top des villes où investir en France

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