Comparatif des meilleures plateformes d'investissement locatif

Comment mettre à profit votre argent disponible pour augmenter votre patrimoine ? L’immobilier fait partie des méthodes préférées des Français. Et face aux supports tels que les SCPI ou le crowdfunding, l’immobilier locatif reste l’une des solutions les plus appréciées des investisseurs.

Quel est le meilleur partenaire pour investir dans l’immobilier ? Quelle rentabilité espérer avec ce projet ? Est-il préférable de privilégier l’Île-de-France aux villes moyennes ? Ooinvestir se penche sur le sujet de l’investissement immobilier locatif.

Qu'est-ce que l'investissement immobilier locatif ?

L’investissement locatif désigne toute acquisition d’un bien immobilier dans l’optique de le mettre en location pour percevoir des loyers. Ces revenus locatifs servent ensuite à rembourser le crédit immobilier souscrit pour réaliser l’opération immobilière, ou à compléter vos autres revenus. Ce type d’investissement est particulièrement apprécié car il permet de se créer un patrimoine immobilier par le biais d’un emprunt bancaire, sans que l’investisseur ne consente de gros efforts financiers : le bien « s’autofinance », au moins en partie.

En complément de cet effet vertueux, l’investisseur peut obtenir des avantages fiscaux en fonction de son mode d’imposition (LMNP ou LMP, par exemple dans le cadre d’un meublé) ou s’il respecte les conditions de certains dispositifs de défiscalisation. L’investisseur peut aussi espérer générer une plus-value à la revente ou conserver son bien dans l’optique d’en faire sa résidence principale ou secondaire. 

L’investissement immobilier locatif en quelques chiffres

Voici quelques éléments pour vous éclairer :

  • 5,9 % : le taux de rendement moyen brut en France ;
  • 1 116 000 : le nombre de ventes immobilières sur le marché français en 2022 ;
  • 39,8 % : le pourcentage de locataires de leur résidence principale en 2021 ;
  • 13 €/m² : le prix moyen de la location en France ;
  • 709 € : le loyer moyen d’un appartement meublé ;
  • 671 € : le loyer moyen d’un appartement non meublé ;
  • 985 € : le loyer moyen d’une maison meublée ;
  • 902 € : le loyer moyen d’une maison non meublée.

Les critères clés à évaluer avant d'investir dans un bien destiné à la location

Avant de vous lancer, vous devrez considérer les aspects suivants :

  • l’emplacement du bien ;
  • l’état ;
  • la typologie du bien (studio, T2, maison, etc.) ;
  • la surface ;
  • le prix de vente au mètre carré ;
  • le prix de vente total ;
  • le coût des éventuels travaux ;
  • le loyer moyen dans le quartier ou la ville ;
  • les charges ;
  • les impôts locaux ;
  • le montant de vos mensualités ;
  • le potentiel de rentabilité ;
  • la performance énergétique ;
  • l’éligibilité à un dispositif de défiscalisation.

Quels partenaires pour investir en immobilier locatif ?

Qui de Beanstock, Masteos, Bevouac, Immveo ou encore Immocitiz est le meilleur partenaire pour vous accompagner dans votre projet de location ?

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Beanstock

De la recherche du bien jusqu’à l’optimisation de la performance de votre placement (rendement, fiscalité, etc.), Beanstock met son expérience de l’investissement au profit de tous. L’objectif de cette plateforme ? Rendre ce type investissement simple et agréable. Pratique pour se lancer avec un appartement dans une grande ville !

Comparatif des meilleures plateformes

Le meilleur acteur pour votre investissement ? Celui qui saura répondre au mieux à vos besoins. Consultez ce tableau comparatif pour vous aider à trouver la plateforme la plus performante à vos yeux.

PlateformeFrais (en % de l'investissement)Tarifs de gestion locativeNombre de villesRendement moyenNombre de projets
Beanstock7,5% TTCPremière année inclus dans le tarif8Entre 3,7 et 5,2%NC
Masteos5% TTC4,99 TTC des loyers encaissés + 10€/m2Une dizaineEntre 3 et 7,9%1300 biens en gestion locative
Bevouac9900€ + 20% de la baisse du prix d'achat négocié 9900€ + 20% de la baisse du prix d'achat négocié 117,67%1800
ImmveoA partir de 7000€ TTCEntre 8 et 12€/m2 pour la mise en location12Entre 6 et 14% (moyenne 8%)100
Immocitiz7,7% TTCA partir de 3,9% TTCUne dizaineEntre 5 et 10%58

Investir dans l'immobilier locatif : avis Ooinvestir

L’immobilier constitue un investissement qui concilie sécurité et sérénité :

  • Sécurité : la pierre reste une valeur refuge très rentable dans certaines villes où le marché locatif est tendu. Pour vous aider à concrétiser votre projet, Masteos vous accompagne dans plus de 20 villes d’Espagne et de France dont Paris, Marseille, Lyon et Lille. Pour les autres villes (villes moyennes et/ou en campagne), la rentabilité sera plus faible mais votre placement sera plus accessible et le bien immobilier augmentera votre patrimoine. Bevouac, par exemple, utilise un cahier des charges très fourni (150 critères) pour dénicher les meilleurs logements. L’entreprise est implantée dans 12 villes, dont plusieurs en fort développement comme Angers, Dijon, Nancy ou Le Havre. 
  • Sérénité : un bien en location se finance totalement ou partiellement grâce aux recettes locatives du propriétaire, qui peut déléguer la gestion locative à un professionnel pour ne pas avoir à s’occuper de son bien. Partenaire qui pilote l’intégralité de votre projet, de la commercialisation du bien à la rédaction du bail de location, Masteos a déjà aidé plus de 1 500 investisseurs à obtenir la meilleure rentabilité possible (jusqu’à 7,9 %), en général supérieure à celle du marché. Même ambition avec Bevouac, qui peut se targuer d’un rendement moyen de 7,67 % sur les 1 800 projets réalisés depuis 2017.

Les différentes fiscalités de l'investissement immobilier locatif 

Location meublée ou vide ? Statut professionnel ou non professionnel ? Achat dans l’ancien ou dans le neuf ? Penchez-vous sur toutes ces questions pour anticiper la fiscalité de votre investissement immobilier.

Louer meublé ou vide ?

Première question que tout investisseur doit se poser : veut-il proposer son bien meublé ou non ? Ce choix va déterminer le mode d’imposition de ses revenus locatifs.

Quelle fiscalité pour un logement meublé ?

Si vous choisissez de louer votre bien meublé, vos loyers seront considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De fait, vous rentrez dans la catégorie des loueurs en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).

Deux régimes fiscaux existent pour les biens meublés : le régime micro-BIC et le régime réel.

Montant de vos recettes annuellesRégimeAbattement sur vos loyersDéduction de vos loyers
Inférieurs à 70 000 €Micro-BIC 50 %
Sur option quel que soit le montant, mais obligatoire au-delà de 70 000 € RéelTous vous frais liés à la location : achat de mobilier, frais de gestion, intérêts d’emprunts, assurance, travaux, mais aussi amortissement

Quelle fiscalité pour une location nue ?

Vous préférez louer votre bien vide ? Alors toutes vos recettes rentreront dans le cadre fiscal des revenus fonciers. Deux régimes s’imposeront à vous :

Montant de vos recettes annuellesRégimeAbattement Déduction
Inférieurs à 15 000 €Micro-foncier30 %
Sur option quel que soit le montant, mais obligatoire au-delà de  15 000 €RéelTous vous frais liés à la location : achat de mobilier, frais de gestion, intérêts d’emprunts, assurance, travaux, mais aussi amortissement

Les 2 statuts de loueur meublé

En tant que loueur meublé, vous êtes donc imposé au régime micro-BIC ou réel. Mais vous aurez la possibilité de bénéficier de l’un des 2 statuts suivants :

  • loueur meublé non professionnel (LMNP) ;
  • loueur meublé professionnel (LMP)

LMNP

Le loueur de meublé non professionnel s’applique à condition :

  • de louer son bien meublé ;
  • de ne pas dépasser des loyers annuels de 23 000 € ou que ces loyers ne représentent pas plus de la moitié de ses revenus globaux ;
  • de ne pas être inscrit au Registre du commerce comme professionnel de l’immobilier.

LMP

Si les loyers de vos biens locatifs dépassent 23 000 € ou représentent votre source de revenus la plus importante, vous passez automatiquement sous le statut de loueur meublé professionnel.

Dans les 2 cas de figure, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu, mais avec des règles différentes :

FiscalitéLMNPLMP
Régime d’impositionBIC non professionnelBIC professionnel
Amortissements✔️ Régime réel
❌ Censi-Bouvard
Oui
Assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilièreIntégréNon intégré
Droits de successionPas d’avantage75 % d’abattement pour les enfants (sous conditions)
TVAUniquement les locations saisonnières et les locations meublées dans les résidences de services
Cotisation foncière des entreprises (CFE)Oui, si location séparée de la résidence principale du propriétaireNon, si location incluse dans la résidence principale du propriétaireOui
Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)Uniquement si le chiffre d’affaires HT dépasse 152 000 €
Sécurité sociale des indépendants (ex RSI)25 à 35 % des revenus professionnels (de 50 000 à 100 000 €)

Acheter dans l'ancien ou le neuf ?

L’état d’un bien immobilier va constituer un élément déterminant dans la rentabilité de votre placement. 

Moins cher et bénéficiant souvent d’un emplacement de choix dans les grandes villes, l’immobilier ancien apporte souvent un charme que le neuf ne peut atteindre. Pourtant, ce type de placement s’accompagne généralement de travaux de rénovation et/ou d’aménagement pour améliorer le confort de vie des locataires. Anticipez ces frais et incluez-les dans votre budget si vous ne voulez pas avoir de mauvaises surprises. 

Les biens immobiliers neufs s’affichent 15 à 30 % plus chers que les anciens. Cette différence importante s’explique par le coût des matériaux plus élevés, malgré un emplacement parfois plus éloigné du centre-ville. Toutefois, l’investisseur obtient la garantie d’un bien de qualité, aux normes et bénéficie de garanties professionnelles pendant une décennie. 

Le dispositif Pinel

Réparti sous 2 formes distinctes, ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’achat d’un bien immobilier neuf. Pour cela, le futur propriétaire doit respecter de nombreuses conditions (ressources du locataire, zone, plafond du loyer, etc.).

Créée en 2014, la forme initiale du dispositif a disparu le 31 décembre 2022. Désormais, le nouveau modèle offre une défiscalisation moindre, jusqu’à la fin du dispositif prévue le 31 décembre 2024.

Durée du bailPinel initial et Pinel +Nouvel Pinel (en 2023)Nouvel Pinel (en 2024)
6 ans12%10,5%9%
9 ans18%15%12%
12 ans21%17,5%14%

La loi Malraux

En France, la loi Malraux fait figure de référence en matière de dispositif de défiscalisation car c’est tout simplement le plus vieil existant, depuis 1962 ! Ce dernier offre une réduction d’impôt lors d’un investissement locatif. La différence ? Il ne concerne que quelques biens en France puisque pour être éligible, vous devez acheter un bien soit :

  • dans un secteur sauvegardé ;
  • dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).

Autre condition : réaliser des travaux de restauration dans votre appartement ou maison transformé en résidence principale.

Denormandie

Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt sur le revenu pour un investissement dans l’ancien. Deux conditions majeures doivent être respectées pour en bénéficier.

Condition n° 1 : acheter dans une ville éligible au dispositifCondition n° 2 : réaliser des travaux pour un montant équivalent à 25 % du coût total de l’opération
soit située en zone « Cœur de ville » ✔️ des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 20 % (30 % pour les logements individuels)
soit ayant passé une opération de revitalisation de territoire (ORT✔️ réaliser au moins 2 types de travaux parmi les suivants :changement de chaudière ;changement de production d'eau chaude ;isolation des combles ;isolation des murs ;isolation des fenêtres

Le respect de l’ensemble des conditions du dispositif Denormandie vous donne accès à une défiscalisation calculée sur le prix de revient net du bien, et étalé sur la durée de location.

Durée du bailPourcentage de la réduction d’impôt
6 ans12 %
9 ans18 %
12 ans21 %

Bon à savoir : Le dispositif Denormandie s’arrête le 31 décembre 2023.

Quel avenir pour l'immobilier locatif ?

En 2023, l’immobilier locatif se trouve un tournant majeur. Les taux de crédit immobilier ont fortement augmenté depuis 2022 (plus de 3 % sur 20 ans en moyenne). Cette hausse s’explique d’abord par la situation inflationniste. En réponse, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé ses taux directeurs et l’État français les taux obligataires sur 10 ans, obligeant les banques à monter leurs taux. 

Pourtant, malgré la hausse des taux de crédit immobilier, l’investissement demeure un placement sécurisant et rentable :

  • la pierre reste un bien matériel et transmissible, dont la valeur augmente avec le temps ;
  • les taux de rendement assurent la performance du projet.

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