Investir en loi Pinel, comment ça marche ?

Sommaire
Etre
éligible
Bien
éligible
Durée
d’engagement
Loyer
appliqué
Ressources du
locataire
Miser sur le
bon bien
Réaliser
l’achat
Comment profiter de la loi Pinel ?
La loi Pinel, ce sont plus 64 000 logements acquis entre 2014 et 2017 selon le rapport de l’Inspection Générale des Finances. Et pour cause : les Français qui recherchent un moyen d’investir tout en allégeant le montant de leur impôt sur le revenu sont de plus en plus nombreux.
À votre tour de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel !
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Condition #1 Être éligible au dispositif de défiscalisation Pinel

Pour être éligible à la loi Pinel et bénéficier d’une réduction d’impôt, il est nécessaire de remplir un certain nombre de conditions. Ainsi, il est indispensable d’être fiscalement domicilié en France métropolitaine ou en Outre-mer et d’être imposable. En effet, la déduction fiscale est à reporter sur la déclaration de revenus annuelle.
Par ailleurs, il conviendra de réaliser un investissement dans l’immobilier locatif, c’est-à-dire d’acheter un logement dans le but de le mettre en location pendant une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans). La loi Pinel ne s’applique donc pas à l’achat d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire.
Enfin, cet achat doit être réalisé avant le 31 décembre 2021, date à laquelle le dispositif Pinel s’arrêtera s’il n’est pas prolongé entre temps.

Illustration d'un personne entourée de graphiques financiers
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Condition #2 Sélectionner un bien éligible

Vous êtes à la recherche de votre futur investissement locatif en Pinel ? Il est nécessaire de vous intéresser de près aux conditions d’éligibilité liées au bien immobilier en lui-même.

Les biens éligibles

La loi Pinel concerne exclusivement l’investissement immobilier locatif. Celui-ci peut être librement réalisé via l’acquisition d’une maison, d’un appartement ou d’un studio. En revanche, le bien doit impérativement être neuf.
Plus globalement, il s’agit des logements suivants :
  • logement neuf ;
  • vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • logement dont la construction est réalisée ou supervisée par vous ;
  • bien immobilier ancien subissant des travaux de rénovation représentant a minima 25 % du coût total de l’opération (prix d’achat + coût des travaux);
  • réhabilitation d’un logement inhabitable ;
  • bureau, hangar ou local commercial transformé en logement habitable.
Illustration d'une maison entourée d'arbres

Au maximum, vous pouvez acheter 2 biens immobiliers en Pinel chaque année pour bénéficier des avantages fiscaux dans la limite de 300 000€

Zoom sur : Les zones Pinel

Investir en Pinel, oui… mais où ? Les zones géographiques d’investissement sont strictement encadrées. Avant de vous lancer dans la recherche d’un bien neuf, il est ainsi pertinent de vous pencher sur le zonage établi. La carte de la France est divisée en 5 zones :
  • Zone A : agglomération de Paris, agglomération française de Genève, Côte d’Azur et communes aux loyers les plus élevés ;
  • Zone A bis : Paris et 76 communes alentour ;
  • Zone B1 : agglomérations aux loyers élevés, couronne parisienne et départements d’Outre-mer ;
  • Zone B2 : grandes agglomérations, communes de Corse et couronne parisienne n’entrant pas dans les zones A, A bis et B1 ;
  • Zone C : villes et agglomérations restantes.

Les zones éligibles à la loi Pinel sont uniquement les zones A, A bis et B1. Ce sont celles où les tensions sur le marché de l’immobilier sont les plus fortes.
Cela signifie que la croissance de la population et la demande des locataires dépasse l’offre de logement : une excellente opportunité pour les investisseurs !

Carte des zones géographiques en 2020 Carte des zones géographiques en 2020 selon le ministère de la cohésion des territoires

Les zones éligibles à la loi Pinel sont uniquement les zones A, A bis et B1. Ce sont celles où les tensions sur le marché de l’immobilier sont les plus fortes.
Cela signifie que la croissance de la population et la demande des locataires dépasse l’offre de logement : une excellente opportunité pour les investisseurs !

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Les zones Pinel en détails Photo d'un couché de soleil
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Condition #3 Respecter la durée d’engagement de location

La réduction d’impôt Pinel est conditionnée à une durée minimale de mise en location. Celle-ci est de 6 ou 9 ans et peut être prolongée jusqu’à 12 ans au maximum. C’est cette durée d’engagement qui détermine le montant de l’avantage fiscal que vous pouvez obtenir. Retrouvez-en le détail dans le tableau ci-après.

Afin de s’assurer d’obtenir la réduction d’impôt Pinel, le logement doit être loué dans l’année qui suit l’achat, la livraison du logement ou l’achèvement de l’immeuble.

Durée d’engagement de location Répartition anunelle de la réduction d’impôt Taux de la réduction d’impôt Taux cumulé de réduction d’impôt
6 ans 2 % par an 12 % 12 %
1re prolongation de 3 ans 2 % par an 6 % 18 %
2e prolongation de 3 ans 2 % par an 3 % 21 %
Taux de réduction d’impôt Pinel en fonction de la durée de location en métropole
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Choix de la durée d’un investissement en loi Pinel Photo d'une poignée de porte

Le logement doit être loué en tant que résidence principale. Il n’est donc pas possible d’investir en Pinel dans le cadre d’une location saisonnière.

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Condition #4 Appliquer un loyer dans le cadre des plafonds Pinel

L’éligibilité au dispositif Pinel est soumise à la condition de proposer un loyer inférieur à un certain plafond. Ce dernier est directement lié à la zone d’investissement. Pour rappel : les zones A, A bis et B1. Le loyer maximum applicable s’entend hors charges (entretien des parties communes, électricité, chauffage…). De plus, il dépend de la surface du logement en mètres carrés.

Chaque année, ces loyers sont révisés en fonction de l’inflation et de l’évolution de la demande locative. Par rapport à l’année 2019, les loyers en Pinel ont ainsi été revus à la hausse pour l’année 2020. À titre d’exemple, le loyer maximum en zone A bis est passé de 17,17 €/m² à 17,43 €/m².

Zone géographique Loyer maximum hors charges
(en €/m²)
A 12,95 €
A bis 17,43 €
B1 10,44 €
Loyers maximums applicables pour un investissement en loi Pinel en 2020
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Tout savoir sur les plafonds de loyers Pinel Photo d'une main tenant un porte clefs
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Condition #5 Respecter les plafonds de ressources des locataires

Avant de mettre en place un locataire dans un logement, il est nécessaire de s’assurer que ses revenus n’excèdent pas un certain seuil. En effet, son revenu fiscal de référence doit être inférieur aux plafonds réglementaires en vigueur. En voici un récapitulatif pour les personnes seules et les couples dans les zones d’investissement A, A bis et B1.

Exemple 

Lors de la visite de votre logement, vos futurs locataires, un couple sans enfant, vous fournissent leur dernier avis d’imposition. Vous y recherchez le montant de leur revenu fiscal de référence. Celui-ci est de 45 000 €. Votre appartement étant situé dans le centre-ville de Lyon (zone A), ces locataires vous permettront de profiter de la réduction d’impôt Pinel. En revanche, cela n’aurait pas été le cas si votre logement était situé à Toulouse (zone B1).
Zone A Zone A bis Zone B1
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 €
Personne seule 57 489 € 57 489 € 41 868 €
+ une personne à charge 69 105 € 75 361 € 50 349 €
+ 2 personnes à charge seule 82 786 € 89 976 € 60 783 €
+ 3 personnes à charge 97 991 € 107 053 € 71 504 €
+ 4 personnes à charge 110 271 € 120 463 € 80 584 €
Majoration par personne supp. 12 286 € 13 421 € 8 990 €
Plafond de ressources des locataires d’un logement en Pinel en 2020
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Tout savoir sur les plafonds de ressources Photo plongeante sur un couple tenant un carton
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Condition #6 Miser sur le bon bien

Les avantages du dispositif Pinel sont nombreux. L’investissement en loi Pinel vous permet notamment de profiter d’un bénéfice majeur : les villes éligibles sont situées dans des zones géographiques où la pression locative est forte. Cependant, il ne faut pas négliger le choix de la ville et du bien immobilier en lui-même… bien au contraire !
Côté ville où investir, il convient de vous intéresser à un critère essentiel : souhaitez-vous assurer vous-même la gestion locative de votre logement ? Si tel est le cas, il vous faudra privilégier la ville où vous résidez, ou une commune à proximité. En effet, réaliser les visites ou les états des lieux d’entrée et de sortie sont des tâches qui nécessitent du temps et des déplacements. Pour davantage de simplicité, vous pouvez confier la gestion de votre logement à une agence immobilière, ce qui implique un coût supplémentaire. Dans ce cas, vous conservez la possibilité d’investir en Pinel sur l’ensemble du territoire français. De quoi profiter des meilleures opportunités !

D’autres critères peuvent entrer en compte dans le choix de la ville où investir en Pinel. Vous pouvez, par exemple, privilégier les villes où la tension sur le marché de la location est la plus importante.
Autre option : choisir une ville étudiante pour investir dans des logements de petite superficie (studios ou deux pièces). Il est vous est également possible de préférer investir dans des villes où la croissance démographique est la plus rapide.

Comment choisir votre bien pour réussir votre investissement locatif ?
La qualité du logement en lui-même ne doit jamais être occultée. Pour cela, vous pouvez vous poser plusieurs questions.
  • L’emplacement et le quartier sont-ils attractifs ?
  • L’immeuble livré répond-il aux critères esthétiques et pratiques du marché locatif ?
  • Quelles sont les prestations proposées (ascenseur, gardien…) ?
  • À quel étage est situé le logement (rez-de-chaussée, dernier étage…) ?
  • Quelle est l’orientation du logement ?
  • Quelles sont les caractéristiques du logement (nombre de pièces, type de chauffage, qualité de l’isolation…) ?

Cette liste n’est pas exhaustive : plus vous vous poserez de questions, meilleures seront vos chances de réussir votre investissement en loi Pinel. La règle d’or ? Prendre son temps, comparer, se renseigner et faire appel à l’expertise de professionnels du métier !

Illustration d'un homme qui se balade en ville avec des écouteurs
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Choisir son programme immobilier en Pinel : les critères Photo d'un immeuble
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Condition #7 Réaliser son achat dans les règles de l’art

Pour vous permettre de réussir un investissement en loi Pinel, Ooinvestir vous résume les 10 grandes étapes à suivre.

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10 étapes pour réussir son investissement en loi Pinel Photo de clefs attachés à un porte clefs
Il s’agit, en résumé, de remplir 2 principales conditions. Entrent en jeu :
  • Le choix du bon bien immobilier, précisé ci-avant ;
  • Et le respect des règles du dispositif de défiscalisation.

Ce dernier point est essentiel. Le non-respect d’une des conditions d’éligibilité à la loi Pinel fait perdre l’avantage fiscal, et donc l’intérêt principal du dispositif.

Pour réaliser son achat immobilier dans les règles de l’art, il est fortement préconisé de s’informer au mieux sur le dispositif de défiscalisation, ses avantages et ses contraintes. Les principales règles ont pour vocation de vous aiguiller dans votre recherche. Il conviendra néanmoins d’y ajouter certaines précisions techniques. Par exemple, le respect des délais de livraison et d’achèvement des logements neufs, le niveau de performance énergétique et thermique, ou encore l’appartenance ou non du locataire à votre foyer fiscal.

Vous l’aurez compris : acheter un logement via le dispositif de défiscalisation Pinel ne s’improvise pas. Une excellente préparation et une connaissance approfondie de la réglementation sont nécessaires. N’hésitez pas à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour être certain de faire le bon choix ! Grâce à son expertise, ce professionnel saura vous guider vers un investissement serein en loi Pinel, tout en vous permettant de maximiser vos économies d’impôt sur le revenu.
Couverture du guide de la loi Pinel

Explications simples, focus sur les marchés, conseils pour sélectionner votre bien…

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Zoom sur : la Pinel Outre-mer

Si investir en loi Pinel en France métropolitaine vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal conséquent, la réduction d’impôt lors d’un achat immobilier en Outre-mer est encore plus attractive (jusqu’à 31 % du montant de votre investissement). Vous envisagez d’acheter un appartement ou une maison dans les DROM-COM ? Les lieux concernés sont les suivants :

  • Guadeloupe ;
  • Martinique ;
  • Île de la Réunion ;
  • Mayotte ;
  • Guyane ;
  • Saint-Martin ;
  • Saint-Barthélemy ;
  • Saint-Pierre-et-Miquelon ;
  • Nouvelle Calédonie ;
  • Polynésie française ;
  • Îles de Wallis et Futuna.
Illustration d'une scène de quartier
Zone géographique Zone B1 métropolitaine DROM Saint-martin Saint-Pierre-et-Miquelon Polynésie Nouvelle Calédonie Wallis et Futuna
Prix du loyer
(en €/m²)
10,44 € 10,48 € 12,81 €
Encadrement des loyers en loi Pinel dans les DROM-COM en 2020

En faisant le choix d’investir en Outre-mer, vous pourrez profiter d’une remise d’impôt sur le revenu plus élevée qu’en France métropolitaine. Lorsque, dans l’hexagone, l’avantage fiscal est plafonné à 5 250 € par an (63 000 € sur 12 ans), celui-ci atteint 8 000 € par an (96 000 € sur 12 ans) dans le cadre d’un investissement locatif en Outre-mer… soit une différence totale de 33 000 € ! En effet, dans ce cadre, le taux de réduction d’impôts est revu à la hausse : au lieu de 12, 18 et 21 % sur 6, 9 et 12 ans, le voici de 23, 29 et 31 % sur les mêmes durée d’engagement de mise en location.

Au jeu des différences, l’investissement en Pinel Outre-mer connaît d’autres spécificités. Ainsi, l’avantage fiscal lié aux investissements Pinel en France métropolitaine est limité à 10 000 € par an, montant du plafond des niches fiscales. En Outre-mer, il est possible de déduire jusqu’à 18 000 € d’impôt sur le revenu.
Enfin, l’encadrement des loyers et des ressources des locataires varie également entre Outre-mer et métropole.
En voici un récapitulatif ci-après.

En Outre-mer, il est ainsi possible de pratiquer des loyers plus élevés que dans le reste de la zone B1 en France métropolitaine. Un avantage d’autant plus conséquent lors d’un achat en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie et dans les îles de Wallis et Futuna.
Par ailleurs, les plafonds de ressources lors d’un investissement en Pinel Outre-mer sont également modifiés, à la baisse cette fois-ci. Cette baisse est notable pour les départements d’Outre-mer, Saint-Martin ainsi que Saint-Pierre-et-Miquelon.

Zone B1 métropolitaine DROM Saint-martin Saint-Pierre-et-Miaquelon Polynésie Nouvelle Calédonie Wallis et Futuna
Personne seule 31 352 € 28 408 € 31 042 €
Personne seule 41 868 € 37 938 € 41 452 €
+ une personne à charge 50 349 € 45 623 € 49 850 €
+ 2 personnes à charge seule 60 783 € 55 077 € 60 180 €
+ 3 personnes à charge 71 504 € 64 790 € 70 794 €
+ 4 personnes à charge 80 584 € 73 018 € 79 783 €
Majoration par personne supp. 8 990 € 8 149 € 8 903 €
Encadrement des ressources des locataires en loi Pinel dans les DROM-COM en 2020

Tous les départements et les communautés d’Outre-mer sont situés en zone B1 s elon le zonage géographique Pinel.

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Outre-mer
Photos d'une villa avec des palmiers devant

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