Investissement en loi Pinel : calcul des loyers en fonction de la zone géographique

Le montant du loyer lors d’un investissement en loi Pinel ne peut pas être fixé librement. La loi impose plusieurs plafonds pour déterminer le montant maximum obligatoire du loyer. Évaluez votre rentabilité locative grâce au simulateur Ooinvestir !

Les critères clés d’un bon investissement Pinel

Avant de vous lancer dans un investissement en loi Pinel et de bénéficier de ses avantages, plusieurs critères doivent retenir votre attention :

  • vérifiez bien que le logement que vous envisagez d’acquérir est éligible au dispositif Pinel ;
  • calculez votre capacité d’endettement, afin de vous assurer d’être en mesure de rembourser vos mensualités d’emprunt ;
  • ne surévaluez pas le loyer potentiel de votre investissement, les loyers des logements éligibles au dispositif Pinel sont plafonnés ;
  • vérifiez l’emplacement de votre logement, sa desserte par les transports en commun, etc.
  • tenez compte de la zone dans laquelle vous envisagez d’acquérir votre logement et de son potentiel économique.
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Conditions de revenus, zones, et plafonds de loyers du dispositif Pinel

Conditions de revenus pour un investissement en loi Pinel

La location de logements loués sous le dispositif Pinel est conditionnée par un plafond de ressources. S’ils dépassent un certain niveau de revenus, les locataires ne peuvent pas accéder aux logements Pinel. Le dispositif a pour but de faciliter l’accès de logements de qualité aux ménages les plus modestes.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2020, les plafonds de ressources annuels sont les suivants :

Composition du foyer du locataire

Zone A

Zone A bis

Zone B1

Zone B2 et C

Célibataire

38 465 €

38 465 €

31 352 €

28 217 €

Couple

57 489 €

57 489 €

41 868 €

37 681 €

Célibataire / Couple avec 1 personne à charge

69 105 €

75 361 €

50 349 €

45 314 €

Célibataire / Couple avec 2 personnes à charge

82 776 €

89 976 €

60 783 €

54 705 €

Célibataire / Couple avec 3 personnes à charge

97 991 €

107 053 €

71 504 €

64 354 €

Célibataire / Couple avec 4 personnes à charge

110 271 €

120 463 €

80 584 €

72 526 €

Majoration par personne à charge à partir de la 5e

12 286 €

13 421 €

8 990 €

8 089 €

Pour tenir compte de la réalité économique, les plafonds sont différents pour la location de logements acquis en loi Pinel Outre-mer :

Composition du foyer du locataire

DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélémy, Mayotte

Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon

Célibataire

28 408 €

31 042 €

Couple

37 938 €

41 452 €

Célibataire / Couple avec 1 personne à charge

45 623 €

49 850 €

Célibataire / Couple avec 2 personnes à charge

55 077 €

60 180 €

Célibataire / Couple avec 3 personnes à charge

64 790 €

70 794 €

Célibataire / Couple avec 4 personnes à charge

73 018 €

79 783 €

Majoration par personne à charge à partir de la 5e

8 149 €

8 903 €

 

Les revenus à prendre en compte ne sont pas ceux de l’année en cours mais ceux correspondant au revenu fiscal de référence de l’année N-2. Pour un bail conclu en 2020, il faut donc tenir compte de l’avis d’imposition des revenus de l’année 2018. Le respect des plafonds de revenus s’apprécie à la date de la conclusion du bail. Si en cours d’année, les revenus des locataires augmentent, ils peuvent continuer d’occuper le logement loué sous le dispositif Pinel.

Les zones éligibles en Pinel

La réduction d’impôt proposée par la loi Pinel est réservée à l’acquisition de logements situés dans des zones particulières dites « zones tendues », c’est-à-dire des zones où il y a plus de demandes de logements que d’offres sur le marché immobilier.

Le dispositif Pinel suit le zonage A/B/C mis en place par l’État et déjà applicable à d’autres dispositifs comme le prêt à taux zéro (PTZ) par exemple.

Depuis 2018, seuls les logements situés dans des villes appartenant aux zones A bis, A et B1 peuvent bénéficier du dispositif Pinel.

  • Zone A bis : Paris et sa petite couronne.
  • Zone A : les grandes agglomérations (Lyon, Montpellier, Lille, Nice, etc.).
  • Zone B1 : certaines agglomérations où les prix des loyers et de l’immobiliers sont élevés, et les Départements d’Outre-mer.

Depuis 2014, les préfets peuvent adapter dans leur département le prix du plafond en fonction de la demande locative.

La mairie du lieu de votre logement peut vous informer des éventuelles modifications de plafond du dispositif Pinel.

Les plafonds de loyers à respecter

Afin de favoriser l’accès à des logements de qualité pour les foyers aux revenus intermédiaires dans des zones attractives, le dispositif Pinel fixe des plafonds de loyers au mètre carré. Pour 2020, les seuils sont les suivants :

  • Zone A bis : 17,43 € ;
  • Zone A : 12,95 € ;
  • Zone B1 : 10,44 € ;
  • Zone B2 : 9,07 €.

Calcul du loyer

Vous l’aurez compris, vous ne pouvez pas fixer librement le prix du loyer de votre logement éligible au dispositif Pinel. Vous devez donc calculer le loyer maximal que vous pouvez demander en tenant compte des plafonds.

Méthode de calcul

Pour calculer le montant maximum du loyer que vous pouvez appliquer, la première étape est de déterminer la surface du bien immobilier prise en compte, ou surface utile. La surface utile correspond à la surface habitable (dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m) augmentée de la moitié de la surface des annexes du logement.

La prise en compte de la surface des annexes est plafonnée à 8 m² par logement.

Une fois la surface utile déterminée, vous devez calculer un coefficient multiplicateur selon la formule suivante : 0,7 + (19 / S). S représentant la surface utile du logement, soit la surface habitable + la moitié de la surface des annexes (cave, balcon, garage, etc.).

L’application de ce coefficient permet de pondérer les loyers en fonction de la surface des biens et pas uniquement de leur zone. Ainsi, vous louez souvent plus cher, au mètre carré, un logement de petite surface qu’un logement de grande surface. 

Ce coefficient est plafonné à la valeur de 1,2.

Enfin, la dernière étape consiste à prendre en compte le plafond de loyer par mètre carré fixé par l’État et qui ne peut pas être dépassé afin de bénéficier des avantages Pinel. Le montant du plafond varie en fonction de la zone où se situe votre logement.

Exemples de calcul

Jeanne et Paul

Ils envisagent d’acquérir un appartement éligible au dispositif Pinel d’une surface habitable de 60 m² avec un balcon de 6 m² situé à Lyon (zone A).

Voici le montant maximum de loyer mensuel possible pour ce logement :

  • Calcul de la surface utile : 60 m² + (0,5 x 6 m²) = 63 m²
  • Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / 63) = 1,001
  • En mutualisant ces données, le calcul du plafond de loyer s’effectue de la manière suivante : 63 x 1,001 x 12,95 € (montant maximum du m²) = 816,66 €

Mathieu

Il investit dans un studio de 25 m² situé à Point-à-Pitre (zone B1), avec un garage de 7 m².

Le montant maximum de loyer mensuel sera calculé comme suit :

  • Calcul de la surface utile : 25 + (0,5 x 7) = 28,5 m²
  • Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/28,5) = 1,37
  • Calcul du loyer maximum : 28,5 x 10,44 x 1,2 (coefficient maximum autorisé) = 357,05 €

Ici, sans le plafonnement du coefficient multiplicateur, le loyer maximum aurait été plus élevé, pour atteindre 407,63 €, soit une augmentation de 50 € pour le locataire.

 

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