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Les 10 étapes pour réussir son investissement en loi Pinel

SOMMAIRE

Vous envisagez de réaliser un investissement locatif avec la loi Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôt, vous constituer un patrimoine immobilier et profiter des revenus issus des loyers ? Différents éléments et critères sont à considérer pour réussir votre projet de défiscalisation immobilière avec le dispositif Pinel. Pour y voir clair, retrouvez les différentes étapes nécessaires pour mener pas à pas votre achat immobilier en loi Pinel et couronner votre investissement de succès. 

 

1. Préparer son investissement locatif en loi Pinel 

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif en loi Pinel ? Commencez d’ores et déjà par recueillir plusieurs informations pour débuter sereinement votre investissement immobilier. Il s’agit là d’une étape primordiale qui permet de réaliser sereinement les étapes à venir pour le succès final de votre investissement immobilier. Dans un premier temps, vous pouvez réaliser des simulations de défiscalisation en ligne dédiées au dispositif Pinel grâce aux outils Ooinvestir. Vous pouvez également contacter un ou plusieurs conseillers en gestion de patrimoine (CGP) pour obtenir des conseils et vous faire accompagner dans toutes les étapes de votre projet d’achat en loi Pinel et de défiscalisation immobilière. 

2. Préparer son financement et négocier son crédit

Afin d’anticiper et d’obtenir les meilleurs taux pour acheter en loi Pinel et investir dans l’immobilier locatif avec les meilleures conditions possibles, il est indispensable d’évaluer votre capacité d’endettement. Celle-ci vous permettra de connaître votre capacité d’emprunt, mener à bien votre projet  immobilier et profiter de la réduction d’impôt du dispositif Pinel. 

N’hésitez pas à consulter différentes banques, déposer plusieurs demandes de financement pour faire jouer la concurrence. Vous pouvez aussi contacter un courtier immobilier pour obtenir le prêt bancaire le plus avantageux. 

3. Bien choisir la ville d’un investissement en loi Pinel 

L’emplacement est un critère essentiel de sélection d’un bien lors d’un projet d’investissement locatif en loi Pinel ! Pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif de défiscalisation, vous devez obligatoirement acheter un logement situé dans une zone géographique éligible.

 

Avant de faire votre choix et pour vous assurer la rentabilité de votre investissement immobilier, il ne faut pas hésiter non plus à élargir votre champ de recherche pour identifier les villes dynamiques où la tension locative est la plus forte. Vous pourrez alors vous assurer de ne pas avoir de difficultés à louer votre bien immobilier par la suite. 

Certaines grandes villes comme Toulouse, Rennes, Nantes, Lille, Montpellier, Strasbourg ou encore Lyon connaissent une forte demande locative. Le projet actuel du Grand Paris Express offre quant à lui de belles possibilités en termes d’investissement immobilier locatif et de construction de résidences neuves.  Par ailleurs, les villes de taille moyenne, comme Angers, Rennes, et bien d’autres offrent également des opportunités immobilières à des prix plus abordables que les grandes métropoles. Elles promettent de belles perspectives de rentabilité et de plus-value lors de la revente de votre bien immobilier. 

Astuce : N’hésitez pas à vous renseigner auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous guider, vous accompagner et vous aider à vous projeter pour votre investissement en loi Pinel.  

4. Être attentif à la localisation du logement acquis avec le dispositif Pinel

Vous avez trouvé la ville qui correspond à votre projet de défiscalisation, votre stratégie et votre budget ? Parmi l’offre de biens disponibles, choisissez bien le quartier dans lequel vous allez acheter votre logement acquis en loi Pinel. Celui-ci doit en effet bénéficier d’un fort potentiel locatif pour vous assurer une bonne rentabilité en plus de l’avantage fiscal du dispositif Pinel. Vérifiez l’emplacement exact de la résidence, les commodités à proximité (commerces, écoles, établissements publics, etc.), l’accessibilité aux transports en commun, les axes de communication autour du programme immobilier, etc. 

Il peut être utile d’obtenir des conseils dès le début de votre projet auprès d’un expert en investissement immobilier pour bénéficier d’une analyse fine du marché locatif en fonction du le secteur choisi pour l’acquisition d’un logement en loi Pinel.

5. Signer son contrat de réservation ou sa promesse de vente 

Vous avez fait votre choix et trouvé le bien idéal pour votre investissement en loi Pinel ? Félicitations ! S’il s’agit d’un achat immobilier en état futur d’achèvement (VEFA), vous devez désormais signer un contrat de réservation qui fixe les conditions de votre acquisition et vous permet de bloquer le logement choisi auprès du promoteur. 

Vous avez opté pour un investissement Pinel dans un logement neuf déjà livré ? Vous devez signer un compromis de vente précisant le type de bien immobilier et le prix de la vente. Celui-ci doit également détailler les conditions suspensives, telles que l’obtention d’un financement bancaire ou le certificat d’urbanisme. Le vendeur, quant à lui, doit fournir un diagnostic immobilier. 

La plupart du temps, vous devrez verser un dépôt de garantie au moment de la réservation du bien. Celui-ci sera déduit du solde le jour de la livraison. Entre deux, différents appels de fonds seront également versés. 

Après la signature d’un contrat de réservation et à réception d’un courrier SRU (la loi Solidarité et renouvellement urbain remplace le Plan d’occupation des sols), l’acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter. Ce délai de rétractation, en faveur de l’acheteur d’un logement neuf ou ancien, est obligatoire et incompressible.

 

6. Réaliser les démarches avec le notaire

Vous devez transmettre au notaire l’acceptation de votre offre de prêt immobilier pour finaliser votre achat en loi Pinel. Dès sa réception, celui-ci prépare un projet d’acte et vous l’adresse par lettre recommandée avec accusé de réception (AR). 

La signature de l’acte authentique d’achat de votre logement acquis en loi Pinel se déroulera chez le notaire du programme immobilier. Si celui-ci est trop éloigné de votre domicile, vous pourrez vous adresser à un notaire de votre choix.  Ce dernier vous donnera rendez-vous pour signer une procuration indispensable à la régularisation de l’acte avec son confrère.

Dans le cas de l’achat d’un logement en vente achevée, c’est-à-dire d’un appartement ou d’une maison déjà construits, mais n’ayant jamais été habités ni vendus, la procédure est moins complexe que celle de la VEFA. L’acquéreur verse un montant correspondant au prix d’achat au notaire une fois l’acte de vente signé par le vendeur, duquel il déduira l’acompte déjà versé lors de la promesse de vente et ajoutera les frais de notaire. 

Vous recevrez, dans un délai maximum de 8 mois, votre titre de propriété, après enregistrement de celui-ci. 

La signature de l’acte authentique de vente officialise votre achat immobilier en loi Pinel et permet de lancer l’appel de fonds nécessaires auprès de la banque. Lors de la signature, vous devrez régler les frais d’achat du logement auprès du notaire. Ceux-ci sont beaucoup moins élevés que dans l’immobilier ancien. Ils sont  équivalents à environ 2 à 3 % du prix de vente. 

7. Suivre la construction pour un logement VEFA

Si vous achetez un logement en VEFA pour investir grâce au dispositif Pinel, vous serez informé régulièrement de l’avancée des travaux de construction de votre bien immobilier. Lors de ce type d’achat dans le neuf, vous ne paierez pas l’intégralité du prix affiché  à la vente immédiatement. Le règlement s’effectue de manière échelonnée et il est fixé selon des règles très strictes. C’est pourquoi, il est important de vérifier la justification des appels de fonds, reçus par courrier et mentionnant les sommes à verser, par rapport à l’avancée réelle du chantier. 

La banque débloquera ainsi tout au long de la réalisation du programme immobilier des sommes équivalentes à l’état d’avancement des travaux. Les modalités et l’ensemble des étapes étant détaillés dans le contrat de vente initial.

8. Assurer la livraison du bien VEFA

Dans le neuf, dès l’étape de la signature du contrat de réservation, l’acheteur achète la plupart du temps son bien en VEFA, donc sur plan. Contrairement à l’acquisition d’un logement dans l’ancien, vous ne verrez pas votre bien immobilier avant la remise des clés dans le cadre d’un achat en VEFA. La livraison du bien est donc une étape-clé de votre projet d’investissement immobilier locatif, car c’est à ce moment-là que vous découvrirez votre bien. 

Pensez à vous munir de votre contrat de réservation car, en tant qu’acheteur, vous devrez vérifier que tout est bien conforme et déclarer tout manquement au descriptif technique fourni par le promoteur lors de sa signature.

9. Gérer au quotidien 

En plus des avantages fiscaux accordés par la loi Pinel, la réussite d’un investissement immobilier destiné à la location passe par en grande partie par la gestion. Vous pouvez tout à fait choisir de gérer votre bien vous-même ou encore de déléguer sa gestion locative à un professionnel de l’immobilier. Si vous décidez de passer par une agence, celle-ci s’occupera de louer votre logement et de choisir les locataires. Des seront prélevés sur vos loyers mais ils seront également déductibles de vos revenus fonciers. À vous de voir. 

Gardez bien en tête que la mise en location d’un logement Pinel doit respecter des plafonds de loyers et de revenus de vos locataires pour bénéficier de la défiscalisation immobilière !

10. Déclarer ses revenus

Une fois votre investissement Pinel réalisé, vous devrez déclarer vos revenus locatifs auprès de l’administration fiscale pour bénéficier de la réduction d’impôt octroyée et tirer ainsi pleinement avantage du dispositif de défiscalisation immobilière. La déclaration doit impérativement être réalisée l’année suivant l’achat immobilier. Dans le cas d’un achat en VEFA ou de la rénovation d’un logement ancien, il faut déclarer votre investissement dans l’année qui suit la date d’achèvement des travaux. La déclaration Pinel doit être renouvelée tous les ans également pour continuer à bénéficier des avantages fiscaux. Pour connaître l’ensemble des documents à joindre à votre déclaration, nous vous invitons à consulter le site des impôts ou à vous rapprocher de votre comptable. 

La loi Pinel impose une mise en location du bien construit pendant une période de 6, 9 ou 12 ans. Le choix de la durée d’engagement est irrévocable et se décide à l’aide de la déclaration de revenus complémentaires 2042 C !

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