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Défiscalisation en loi Pinel : pourquoi et comment acheter en VEFA ?

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Pour augmenter leurs revenus grâce au versement de loyers, pour développer et diversifier leur patrimoine, ou pour réduire leurs impôts, de nombreux investisseurs se tournent vers le marché immobilier du neuf. Dans le cadre de la loi de défiscalisation Pinel, ils peuvent acheter leur bien sur plan dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), puis le mettent en location en respectant les conditions fixées pour bénéficier d'une réduction d'impôt (loyers plafonnés, ressources du locataires, localisation et performances énergétiques du logement). Si vous aussi vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif en VEFA pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, voici tout ce que vous devez savoir sur ce type d'achat. 

Qu'est-ce que la vente en l'état futur d'achèvement ?

La vente en l'état futur d'achèvement, ou VEFA, est un contrat de vente immobilière encadré par la loi. Sa particularité est que l'acquéreur n'achète pas un logement déjà construit mais un bien immobilier qui n'existe pas encore, ou n'est pas totalement achevé. Cette démarche est également qualifiée de « vente sur plan » car le futur propriétaire ne peut pas visiter le bien. Il fait son choix en se basant sur les plans de la résidence et de l’appartement, présentés par le promoteur et sur une éventuelle visite d'un appartement témoin.

Les avantages d'une VEFA pour un investissement en loi Pinel

L'acquisition d’un logement vendu en état futur d’achèvement peut être intéressante et avantageuse dans le cadre d'un investissement immobilier locatif éligible à la loi Pinel pour plusieurs raisons.

Les garanties du constructeur, des protections face aux malfaçons

Comme pour toute construction neuve, les appartements en VEFA imposent aux constructeurs certaines obligations qui sont autant de garanties protégeant les futurs propriétaires en cas d'apparition de défauts sur le bien immobilier. 

La garantie de parfait achèvement est valable durant l'année suivant la réception du bien pour tout élément non conforme et qui a fait l'objet d'une déclaration dans le PV de réception ou a été constaté lors de la première année. Elle peut par exemple s'appliquer si les propriétaires constatent une erreur dans la couleur du carrelage, ou une fuite. 

La garantie de bon fonctionnement des équipements, ou garantie biennale, peut être activée pendant 2 ans à compter de la date de réception des travaux pour tout défaut sur les équipements dissociables du logement tels que les gouttières, volets, portes, ou interphones. 

Cette garantie ne fonctionne pas si le dysfonctionnement provient d'une mauvaise utilisation ou d'un défaut d’entretien.

La garantie décennale, elle, protège l'acquéreur pendant 10 ans à compter de la date de réception des travaux pour les désordres affectant la solidité de l'ouvrage et/ou sa structure. C'est le cas notamment des problèmes d'étanchéité de la toiture.

La réduction des frais de notaire

Pour la signature des ventes de logements neufs, les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix de vente contre 7 à 8 % pour les achats dans l'ancien, ce qui peut représenter une différence importante dans le budget global. Par ailleurs, cumuler avec la réduction d’impôt proposée par la loi Pinel, elle peut avoir un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. 

Des logements performants

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le bien mis en location doit respecter la réglementation thermique RT 2012 (et bientôt RT 2020). Celle-ci a pour objectif la réduction de la consommation d'énergie des bâtiments et le confort thermique des habitants grâce notamment à une bonne isolation. Or, une résidence neuve en VEFA a, le plus souvent, des performances énergétiques meilleures que dans des logements anciens et respecte donc plus facilement les conditions du dispositif de défiscalisation Pinel. De plus, le fait que votre appartement soit peu énergivore attire les futurs locataires et vous assure d’avoir un bien immobilier compétitif sur le marché de la location. De même, le risque locatif est d’autant plus réduit que votre logement affiche un loyer inférieur, devant respecter les plafonds de loyers de la loi Pinel. 

Des biens sans travaux

En investissant en loi Pinel, vous souhaitez profiter de revenus fonciers grâce à la location de votre bien. Avec la vente sur plan, vous avez un logement « clé en main » qui ne nécessite pas de travaux de rénovation et peut être loué directement. Vous optimisez ainsi votre investissement locatif en profitant des revenus perçus pour rembourser votre crédit et bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif de défiscalisation. 

Quelles sont les étapes pour acheter en VEFA ?

Le contrat de réservation

Il prend la forme d'un acte sous seing privé (ou signature privée) établi et signé par l'acheteur et le vendeur sans l'intervention d'un notaire, ou d'un acte authentique notarié. La signature de ce contrat n'est pas obligatoire mais elle est fortement recommandée. Cela permet d'entériner l'accord des parties concernant la vente et les éléments essentiels du bien. Il doit notamment comporter :

  • les coordonnées des parties ;
  • le lieu de l'immeuble ;
  • sa surface habitable ;
  • le nombre de pièces ;
  • les délais d'exécution des travaux ;
  • le prix prévisionnel et ses éventuelles modalités de révision. 

Le vendeur doit fournir une garantie financière de remboursement (GFR) ou d'achèvement des travaux (GFA) qui pourra être mise en œuvre s'il ne dispose pas des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.

Le dépôt de garantie

Lors de la réservation d'un logement en VEFA, le vendeur demande souvent le versement un dépôt de garantie. Ceci est autorisé par la loi mais le montant de ce dépôt est réglementé par l’article R261-28 du Code de la construction et de l'habitation. Il ne peut pas excéder 5 % du prix prévisionnel si la signature de la vente définitive intervient moins d'une année après celle du contrat de réservation et 2 % si le délai pour signer est entre 1 et 2 ans. Au-delà de 2 ans, le vendeur ne peut pas réclamer de dépôt de garantie.

Le délai de rétraction

Au regard de l'engagement pris par l'acheteur et des montants en jeu dans une VEFA, un temps de réflexion est nécessaire. L'acquéreur peut se rétracter pendant 10 jours à compter du lendemain de la notification du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception notifiant le contrat, ou de sa remise en mains propres.

Le contrat de vente

Le contrat définitif de VEFA doit être signé chez un notaire. Cet acte authentique doit contenir, sous peine de nullité, certains éléments parmi lesquels :

  • l'adresse précise du bien ;
  • une description détaillée du logement, des équipements et des matériaux utilisés ;
  • la date de livraison et les pénalités de retard ;
  • le prix et les conditions de révision ;
  • une condition suspensive pour l'obtention du prêt immobilier. Il incorpore également les garanties financières du vendeur, les assurances obligatoires des constructeurs, ainsi que les autorisations administratives nécessaires (permis de construire, déclaration préalable de travaux, etc.).

Le règlement du prix

En VEFA, le paiement se fait au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Les montants versés sont encadrés par la loi selon l’article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation).

Étapes de construction

Montant maximum des appels de fonds

Achèvement des fondations

35 % du prix

Mise hors d'eau

70 % du prix

Achèvement de l'immeuble

95 % du prix

 

Il est généralement conseillé de garder 5% du prix jusqu'à la remise des clés. Ils pourront ainsi être consignés si des malfaçons sont constatées.

La livraison du logement

Elle se fait dans le délai convenu dans le contrat, à défaut de quoi, des pénalités de retard peuvent être dues. Lors de cette livraison, l'acquéreur visite le bien et les clés lui sont remises. Cette dernière étape est très importante car certaines malfaçons peuvent d'ores et déjà être constatées. Le propriétaire doit donc faire un examen minutieux du logement et indiquer leurs éventuelles réserves dans le PV de livraison afin que le constructeur y remédie dans l'année.

Les points de vigilance d'un projet immobilier locatif Pinel en VEFA

Si les constructions en VEFA font partie des logements éligibles au dispositif Pinel et possèdent de nombreux avantages, il est cependant nécessaire d'être attentif à certains éléments lors de votre acquisition. 

  • La réduction d'impôt du dispositif de défiscalisation Pinel est souvent un argument avancé par les promoteurs en VEFA. Cependant, n'oubliez pas que seules certaines zones où le marché immobilier de la location est tendu, sont éligibles pour un projet locatif (zones A, Abis et B1). Vérifiez donc avant de vous lancer que la localisation du bien permet de profiter d'une baisse d'impôt.
  • La loi Pinel s'applique pour les logements acquis en VEFA jusqu'au 31 décembre 2021. Au-delà de cette date, vous ne pouvez pas bénéficier du dispositif. Or, un investissement immobilier prend du temps. Entre la recherche du lieu, du logement, et la signature du contrat il peut se passer plusieurs mois ou années. En outre, pour bénéficier de la réduction d'impôt du dispositif Pinel, le logement doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la signature de l'acte authentique de vente. Il est donc important de s'assurer du respect de ce délai auprès du promoteur.
  • Pour évaluer l'opportunité d'un investissement locatif en VEFA, n'oubliez-pas de tenir compte des conditions imposées par le dispositif Pinel concernant les ressources du locataire et le plafonnement des loyers. Vous pourrez ainsi déterminer le montant des futurs revenus fonciers liés à cette location, celui de la baisse d'impôt et la rentabilité de votre investissement immobilier locatif.
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  1. L'acquisition d'un logement vendu en état futur d'achèvement (ou "sur plan") est particulièrement appréciée des investisseurs souhaitant bénéficier des avantages du dispositif Pinel. 
  2. Acheter un appartement ou une maison en VEFA dans le cadre d'un investissement en loi Pinel vous fait bénéficier de plusieurs avantages : des garanties sur le logement, un achat facilité en raison des frais de notaire réduits ainsi qu'un bien compétitif sur le marché locatif. 
  3. L'achat d'un bien immobilier vendu en état futur d'achèvement suit des étapes précises et réglementées, de la signature d'un contrat de réservation (non obligatoire mais recommandé) à la livraison du logement. 
  4. Avant de vous lancer dans l'acquisition d'un logement en VEFA pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel, veillez à vous assurer que le programme du promoteur est éligible et répond aux conditions de la loi Pinel. Portez particulièrement votre attention sur la zone de votre investissement, devant correspondre au zonage Pinel. 

 

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