Immobilier locatif en loi Pinel : choisir la zone où investir

La loi Pinel est un dispositif d’investissement locatif qui permet de réduire vos impôts à travers l’acquisition d’un bien mis en location dans une zone géographique spécifique. Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel en 2020 ? Qu’est-ce qui les caractérise ? Quelles sont les opportunités d’investissement ? Comment effectuer un calcul de loyer mensuel ? Retrouvez les explications Ooinvestir pour tout savoir sur les zones Pinel et évaluer la rentabilité locative de votre bien grâce à notre simulateur.

Comprendre le zonage de la loi Pinel

Pour pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, il vous faut acquérir un logement neuf et le louer en tant que résidence principale du locataire pour une durée minimale de 6 ans. Il n’est pas possible d’investir en loi Pinel sur la totalité du territoire.

En effet, le zonage mis en place répond à des enjeux où la tension immobilière est la plus forte. Les logements achetés doivent être construits dans des zones géographiques éligibles à la loi Pinel, là où la demande locative est plus importante que l’offre et où les prix des logements sont élevés. Le découpage du territoire national en différentes zones permet ainsi d’adapter l’offre locative en France et en Outre-mer pour répondre aux réalités du marché immobilier. Ainsi, l’ensemble des villes françaises se retrouvent classées en 5 zones : la zone A, la zone Abis, la zone B1, la zone B2 et la zone C. 

En 2019, une nouvelle carte des zones a vu le jour. 1 200 villes se sont retrouvées reclassées : les régions de Marseille et de Lyon appartiennent désormais à la zone A tandis que des villes comme Le Havre ou encore Dijon se retrouvent aujourd’hui en zone B1. Des communes, qui à l’époque figuraient en zone C, sont dorénavant classées en zone Pinel B1. Les zones B2 et C, quant à elles situées sur des territoires non tendus et ruraux, ne font pas partie du dispositif.

Chaque année, les plafonds de loyers mensuels et de ressources sont revalorisés par l’administration fiscale en fonction des évolutions des prix sur le marché immobilier Français. Ainsi, les logements situés dans des zones très tendues affichent des prix plus élevés. Les charges, quant à elles, ne sont pas prises en compte dans ces calculs.

Vous n’avez donc pas la possibilité de fixer librement le montant du loyer de votre futur logement acquis en loi Pinel ou de choisir n’importe quel locataire. Ces éléments sont conditionnés à votre zone d’investissement. C’est pourquoi, pour réduire vos impôts, il est primordial de tenir compte du secteur dans lequel vous envisagez de réaliser un investissement locatif et de connaître l’attractivité de celui-ci en termes de demande locative. 

Pour calculer le montant maximum de votre loyer, vous devez connaître la surface pondérée.  En loi Pinel, celle-ci est égale à la surface habitable + la moitié de la surface des annexes (cave, balcon, terrasse), plafonnée à 8m². Vous devrez également appliquer un coefficient multiplicateur relevant de la formule suivante, S étant la surface habitable  : 0,7 + (19 / S). Celui-ci est également plafonné à 1,2. 

Les caractéristiques de la zone A bis

Première zone éligible à la Loi Pinel, la zone A bis comprend la ville de Paris et 76 communes de la petite couronne parisienne.

Plafonds de loyers pour un investissement Pinel en zone Abis 

Zone Abis

Plafond loyer mensuel

17,43 € /m²

Calcul du loyer à appliquer pour un investissement en loi Pinel en zone A bis:

Vous achetez un appartement à Paris de 70 m² avec 16 m² de terrasse.

Calculez facilement le futur loyer de vos locataires :

  • Surface utile : 70 m² + (16 m²) /2 = 70 m² + 8 m² = 78 m²
  • Coefficient Multiplicateur : 0,7 + (19 / 78) = 0,9435
  • Le loyer mensuel sera donc plafonné à : 78 m² X 0,9435 X 17,43 € = 1282,72 €

Les caractéristiques de la zone A

La zone A comprend des villes importantes d’Île-de-France, de la Côte d’Azur, et des grandes agglomérations comme Lille, Lyon, Marseille, Montpellier. La partie française de l’agglomération Genevoise est également comprise dans la zone A.  

Plafonds de loyers pour un investissement Pinel en Zone A 

Zone A

Plafond loyer mensuel

12,95 € /m²

 

Calcul du loyer à appliquer pour un investissement en loi Pinel en zone A :

Vous envisagez d’acheter un 3 pièces de 73 m² à Nice comprenant un balcon de 9 m².

Voici la formule de calcul à réaliser pour connaître votre loyer maximum :

  • Surface utile : 73 m² + (9 m²)/2 = 73 m² + 4,5 m² = 77,5 m²
  • Coefficient Multiplicateur : 0,7 + (19 / 77,5) = 0,9451
  • Le loyer mensuel sera donc plafonné à : 77,5 m² X 0,9451 X 12,95 € = 948,52 €

Les caractéristiques de la zone B1

La zone B1 comprend la totalité des agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et quelques communes comme Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Chambéry, Cluses où les prix de l’immobilier sont élevés. La Corse et les autres îles non reliées au continent métropolitain et les Départements et Régions d’Outre-Mer en font également parti.

Plafonds de loyers pour un investissement Pinel en zone B1 

Zone B1

Plafond loyer mensuel

10,44 € /m²

  

Calcul du loyer à appliquer pour un investissement en loi Pinel en zone B1 :

Vous décidez d’acquérir un appartement à Bordeaux de 65 m² avec une terrasse de 8m².

La calcul à appliquer est donc le suivant :

  • Surface utile : 65 m² + (8 m²)/2 = 65 m² + 4 m² = 67 m²
  • Coefficient Multiplicateur : 0,7 + (19 / 67) = 0,9835
  • Le loyer mensuel sera donc plafonné à : 67 m² X 0,9835 X 10,44 € = 687,93 €

Les caractéristiques de l’Outre-Mer

Les départements et régions d’Outre-Mer (DROM) sont éligibles à la loi Pinel et concernent : la Guadeloupe, la Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française et les îles de Wallis et Futuna. Investir dans une commune d’Outre-Mer, classée en zone B1, est plus avantageux en termes de fiscalité que sur le territoire métropolitain.

En effet, si vous choisissez d’investir dans un bien sur une de ces îles, vous pourrez obtenir une réduction d’impôts, de 23, 29 ou 32 % du prix total de l’acquisition, selon la durée d’engagement choisie et de mise en location du logement (6, 9 ou 12 ans).

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Plafonds de loyers pour un investissement Pinel en Outre-Mer

 

DOM + Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte

Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, et Saint-Pierre et Miquelon et Wallis et Futuna

Plafond loyer mensuel

10,48 € /m²

12,81 € /m²

 

Calcul du loyer à appliquer pour un investissement en loi Pinel à la Réunion :

Vous investissez dans un studio de 28m² en zone B1 à Saint-Gilles sur l’Île de La Réunion, avec une terrasse de 10 m².

Le montant maximum du loyer mensuel que vous pouvez appliquer sera le suivant :

  • Surface utile : 28 m² + (10 m²) /2 = 28 m² + 5 m² = 33 m²
  • Coeff. Multiplicateur : 0,7 + (19 /33) = 1,257
  • Le loyer mensuel sera donc plafonné à : 33 m² X 1,2 X 10,48 € = 415 €

Le plafonnement des niches fiscales est relevé à 18 000 € en outre-mer (contre 10 000 € en métropole)

 

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