Investir en loi Pinel à Vaucresson, est-ce une bonne idée ?

Petite commune calme et boisée des Hauts-de-Seine, Vaucresson plaît autant à ses habitants qu’aux investisseurs immobiliers grâce à son éligibilité à la loi Pinel. Sous conditions de location et d’investissement, les propriétaires peuvent bénéficier de ce dispositif de défiscalisation avantageux. Pour vous aider à réussir votre investissement en loi Pinel à Vaucresson, Ooinvestir vous explique les atouts de la ville, les caractéristiques de la loi Pinel et la situation du marché neuf.  

Pourquoi investir à Vaucresson en loi Pinel ?

Vaucresson est une petite ville de 8 667 habitants située à l’extrémité ouest des Hauts-de-Seine, à la frontière avec les Yvelines. Elle bénéficie d’un cadre privilégié, entre Marnes-la-Coquette et Rueil-Malmaison et à seulement quelques kilomètres de Paris.

Premier atout : son environnement boisé. Au sud, les Vaucressonnais peuvent profiter de la forêt domaniale des Fausses Reposes tandis qu’au nord, la forêt domaniale de la Malmaison longe l’avenue de la Celle-Saint-Cloud jusqu’à la sortie est.  

D’autres espaces sont très présents : les terrains de sports pour pratiquer football, golf, rugby, tennis, gymnastique, basket, etc. La vie associative est très développée dans la commune puisque plusieurs dizaines de clubs sont recensés. 

Vaucresson attire aussi pour son réseau de transport et routier. Avec 9 lignes de bus, une gare sur la ligne L du Transilien, pour rejoindre Saint-Lazare en 30 minutes, et l’A13, qui relie la commune à la Porte de Saint-Cloud en une vingtaine de minutes, la ville est connectée à l’Île-de-France.  

Vaucresson est une petite commune familiale. Sa population se compose en majorité de personnes entre 45 et 59 ans (22,6 %). 16,7 % d’entre elles ont entre 30 et 44 ans et 15,1 % entre 15 et 29 ans. Les familles composent la plus grande partie de la population : 39 %, suivis des célibataires (33 %) et des couples (28 %). Le niveau de vie y est plutôt élevé : le salaire net horaire moyen est de 35,1 € et 30 % des Vaucressonais sont des cadres. 

Tous ces indicateurs font de Vaucresson une ville cotée sur le marché immobilier. Son prix moyen au m² reflète bien cette attractivité : 6 046 €/m² . Un prix néanmoins plus accessible comparé aux communes à proximité comme :

• Marnes-la-Coquette (6 810 €) ; 
• Rueil-Malmaison (6 719 €).

Situation du marché neuf et loi Pinel à Vaucresson

La ville de Vaucresson a l’ambition de créer de nouveaux logements : plus de 400 nouveaux selon les orientations d’aménagement de la commune selon le plan local d’urbanisme.

Parmi ces derniers, 86 sont en attente dans le projet phare « Cœur de ville ». Un autre programme immobilier neuf est en cours, juste à côté de l’intersection entre l’A14 et l’A86 : la résidence Jardin des Sens. De nombreux appartements éligibles à la loi Pinel sont prévus pour une livraison au 1^er trimestre 2023.  

Vaucresson se situe en zone A bis de la loi Pinel. Le prix du loyer est donc plafonné à 17,43 €/m². Pour calculer le loyer maximum, il faut appliquer un coefficient multiplicateur (0,7 + 19/S), calculé en fonction de la surface (S) du logement. Le coefficient ne dépasse jamais 1,2. 

Depuis le 1^er janvier 2021, les maisons ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. 

D’autres conditions s’imposent pour bénéficier de la loi Pinel, notamment 2 principales.

• le logement doit être loué en tant que résidence principale et dans les 12 mois après la date d’acquisition ou de livraison ;
• le propriétaire doit choisir un ou des locataires avec des revenus inférieurs ou égaux au plafond de ressources annuelles (exemple : 120 463 € pour une famille de 4 enfants à Vaucresson). 

Le respect de toutes les conditions du dispositif donne droit au propriétaire à une réduction d’impôt. Cette dernière se calcule selon la durée de l’engagement locatif de l’appartement. 

La réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 € et 5 500 €/m². Par exemple, pour un appartement acheté 320 000 €, la réduction sera calculée sur le plafond de 300 000 €.

Exemple d'un investissement réussi en loi Pinel à Vaucresson

Guillaume et Héloïse sont propriétaires d’une maison à Colombes. Ils veulent investir dans l’immobilier neuf à proximité de leur résidence principale afin de répondre à 2 objectifs : se constituer un patrimoine immobilier et réduire leurs impôts. Les prix du marché immobilier et les atouts de la ville les décident pour Vaucresson.

Pour correspondre à leur budget et à la demande sur le marché locatif, Guillaume et Héloïse choisissent un appartement, éligible à la loi Pinel, de 3 pièces d’une surface de 64 m² dans la résidence Jardin des sens. Prix d’achat : 460 000 €. Avec leur apport, ils obtiennent un emprunt immobilier de 300 000 €. Leurs mensualités seront de 1 251€.

Pour optimiser leur investissement immobilier, le couple décide de mettre leur appartement sur le marché locatif de 12 ans, leur offrant une réduction d’impôt de 21 % grâce à la loi Pinel. Le prix de leur appartement dépasse les 2 plafonds : investissement (300 000 €) et surface (5 500 €/m²). 

Dans leur cas, c’est le plafond d’investissement qui sera pris en compte. La défiscalisation se basera sur 300 000 €, soit un total de 63 000 € (300 000 x 21 %), 5 250 €/an et 437 €/mois. Ainsi, avec un prix d’achat retenu pour la réduction Pinel de 300 000 €, le critère du prix au m² sera respecté car inférieur au plafond de 5 500 €/m².

Avec un plafond Pinel de 1 115 € (17,43 x 64) et un coefficient multiplicateur de 0,99 (0,7 + 19/64), le loyer maximum de leur appartement est fixé à 1 103 € (1 115 x 0,99). 

Pour bénéficier de la défiscalisation, Guillaume et Héloïse devront aussi choisir une famille de locataires dont les ressources annuelles ne dépassent pas les plafonds fixés par le dispositif Pinel :  

Les revenus locatifs ne permettent pas de rembourser les mensualités du couple : il reste une différence de 148 € (1 251 - 1 103).  

Mais pour rentabiliser leur investissement, Guillaume et Héloïse tirent profit de leur réduction d’impôt obtenue par la loi Pinel, soit 437 € par mois. La défiscalisation obtenue vient largement compenser cette différence. Ils se retrouvent en situation excédentaire de 289 €. 

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

Le dispositif de défiscalisation leur a donc été avantageux : avec l’achat de cet appartement neuf en loi Pinel, Guillaume et Héloïse ont pu investir dans une commune des Hauts-de-Seine à forte valeur locative et concrétiser leur projet. 

1. Vaucresson est une petite commune à l’extrémité ouest des Hauts-de-Seine. Prisée des cadres et des familles, ses atouts sont son cadre boisé, son tissu associatif ainsi que sa proximité avec Paris.
2. Vaucresson se situe en zone A bis de la loi Pinel. Les loyers y sont donc plafonnés. 
3. Plusieurs centaines de logements sont prévus dans le centre de Vaucresson, comme la résidence Jardin des Sens qui va agrandir le parc immobilier de plusieurs appartements au cours du 1^er trimestre 2023.