Logement locatif intermédiaire (LLI) : guide pour investir en 2026

Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un dispositif d'investissement locatif créé en 2014 et ouvert aux particuliers depuis la loi de finances 2024. Il s'adresse aux ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social mais ne suffisent pas à se loger dans le parc privé. En contrepartie d'une location à loyer maîtrisé, l'investisseur bénéficie d'une TVA réduite à 10 % et d'un avantage fiscal compensant la taxe foncière pendant 20 ans.

L'essentiel

• TVA réduite à 10 % au lieu de 20 % à l'acquisition
• Avantage fiscal équivalent à la taxe foncière pendant 20 ans
• Loyers plafonnés entre 10 et 15 % sous le prix de marché
• Engagement de location de 15 ans minimum, 20 ans pour conserver tous les avantages
• Acquisition via une personne morale obligatoire (SCI, SARL de famille, SAS à l'IR)
• Cumul possible avec la loi Jeanbrun depuis 2026

Comprendre le dispositif LLI

Créé par l'ordonnance du 20 février 2014, le logement locatif intermédiaire produit des logements à loyers maîtrisés pour les classes moyennes dans les zones où la demande dépasse l'offre. Réservé aux bailleurs institutionnels jusqu'en 2024, il a été ouvert aux investisseurs particuliers par la loi de finances 2024. Depuis le 1er janvier 2025, les particuliers peuvent acquérir un logement LLI en passant par une société civile immobilière ou une autre personne morale. Le LLI se positionne entre le logement social et le marché locatif libre, avec un loyer 10 à 15 % sous le prix de marché et des ressources de locataires plafonnées.

Les avantages fiscaux du LLI

Le dispositif repose sur deux leviers principaux qui, cumulés, améliorent sensiblement la rentabilité d'un investissement locatif neuf.

Une TVA réduite à 10 %

L'acquisition d'un logement LLI bénéficie d'une TVA à 10 % au lieu de 20 %. Sur un appartement neuf affiché à 240 000 € TTC en taux plein, le prix LLI ressort à 220 000 € TTC, soit une économie immédiate d'environ 20 000 €.

Un avantage fiscal sur la taxe foncière

L'investisseur perçoit chaque année un crédit d'impôt équivalent à la taxe foncière acquittée pour le logement, pendant toute la durée de location, dans la limite de 20 ans. Ce mécanisme neutralise complètement le coût de la taxe foncière sur la durée de l'engagement.

Le cumul avec d'autres dispositifs

Les avantages du LLI sont exclus du plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an, et le dispositif est cumulable avec la loi Jeanbrun, le déficit foncier, la loi Malraux ou le statut Monument historique. Pour comparer les options, consultez le comparatif des dispositifs de défiscalisation d'Ooinvestir.fr.

Les conditions d'éligibilité au LLI

Trois familles de conditions encadrent l'accès au dispositif : la nature du bien, la structure d'investissement et les plafonds applicables.

Logements éligibles

Sont éligibles les logements neufs, en VEFA ou lourdement réhabilités (gain énergétique d'au moins 2 classes sur le DPE), conformes à la RE 2020. Le bien doit être situé en zone tendue (A bis, A ou B1) ou dans des secteurs spécifiques (territoires de réindustrialisation, grandes opérations d'urbanisme, opérations de revitalisation), ou dans des communes comportant au moins 25 % de logements sociaux.

Acquisition via une personne morale

L'investissement direct en nom propre est exclu. L'acquisition doit passer par une personne morale : SCI, SARL de famille, SAS à l'IR, ou société civile de location (SCL). Créer une SCI implique au moins deux associés, la rédaction de statuts et des frais de gestion. Une réforme proposée dans le PLF 2026 vise à ouvrir le dispositif aux particuliers en direct. Avant de vous engager, le simulateur de capacité d'emprunt d'Ooinvestir.fr aide à dimensionner votre projet.

Plafonds de loyers et de ressources

Les plafonds sont alignés sur ceux de l'ancienne loi Pinel et révisés chaque 1er janvier. À titre indicatif pour 2026 :

L'investisseur s'engage à louer le bien nu, à titre de résidence principale, pendant 15 ans minimum dans le respect de ces plafonds. Une rupture d'engagement entraîne le remboursement au prorata de la TVA économisée (1/20ᵉ par année manquante) et la restitution de l'avantage fiscal déjà perçu.

LLI et loi Jeanbrun : un cumul possible

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Jeanbrun en février 2026, le cumul des deux dispositifs est autorisé sur un même bien. L'investisseur cumule les avantages fiscaux du LLI avec l'amortissement déductible des revenus fonciers de la loi Jeanbrun (3,5 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer). C'est l'un des montages les plus performants depuis la fin du Pinel.

Se faire accompagner pour réussir son LLI

Le LLI demande une préparation rigoureuse : choix de la structure juridique, sélection du programme neuf, vérification du zonage, montage du financement. Le notaire intervient pour la SCI et la rédaction des actes. Un conseiller en gestion de patrimoine vérifie la cohérence du montage avec votre stratégie globale. Pour projeter la performance de votre projet, le simulateur de rentabilité nette d'impôt calcule le cashflow et le rendement sur la durée de l'engagement.

FAQ : les questions que vous vous posez

Qu'est-ce que le logement locatif intermédiaire (LLI) ?

Le LLI est un dispositif d'investissement locatif créé en 2014 et ouvert aux particuliers depuis 2024. Il finance la construction de logements neufs à loyers maîtrisés pour les classes moyennes en zones tendues, en échange d'avantages fiscaux pour l'investisseur.

Qui peut investir en LLI ?

Tout particulier peut investir, à condition de passer par une personne morale : SCI, SARL de famille, SAS à l'IR ou SCL. L'investissement direct en nom propre n'est pas autorisé. Une réforme proposée pour 2026 vise à lever cette obligation.

Quels sont les plafonds de loyer en LLI ?

Les plafonds sont alignés sur ceux de l'ancienne loi Pinel et révisés chaque 1er janvier. Pour 2026, ils sont d'environ 19,52 €/m² en zone A bis, 14,49 €/m² en zone A, et 11,68 €/m² en zone B1.

Le LLI est-il cumulable avec la loi Jeanbrun ?

Oui. Depuis février 2026, un même bien peut bénéficier des avantages LLI et de l'amortissement déductible Jeanbrun. Ce cumul est l'un des montages les plus performants pour optimiser un investissement locatif neuf.