Investissement locatif : comment calculer la rentabilité nette d’impôt ?

Pour bâtir un patrimoine immobilier durable et rentable, les acquéreurs doivent faire les bons calculs et les bons choix dans leurs achats immobiliers. Mais comment déterminer si un projet immobilier locatif est rentable ? Pour savoir quel placement vous rapportera le plus, Ooinvestir vous aide à calculer la rentabilité nette d’impôt de votre investissement immobilier.

Les différents indicateurs de rentabilité

Rendement ou rentabilité ?

Pour déterminer si un investissement locatif est rentable, il existe plusieurs indicateurs, parmi lesquels le rendement et la rentabilité. Si ces 2 notions sont souvent confondues dans le langage courant, elles se distinguent par certains points.

Le rendement correspond au ratio entre le prix d'achat du bien et le revenu locatif annuel.

Astuce : Le loyer annuel ou revenu locatif annuel comprend tous les loyers hors charges versés dans l'année. Pour évaluer efficacement un investissement, il est indispensable de prendre en compte les éventuelles périodes de vacance locative.

La rentabilité analyse le même rapport entre le prix initial et les revenus obtenus, mais elle prend également en compte la variation du capital investi. Pour un investissement immobilier, cette variation correspond aux éventuelles plus-values ou moins-values du bien. La rentabilité se calcule donc en ajoutant ou en retranchant aux loyers la plus ou moins-value sur la valeur du bien.

Bon à savoir : Le taux de rendement et le taux de rentabilité sont égaux si la valeur du capital investi ne varie pas.

Quelle rentabilité locative ?

Pour apprécier la performance d'un investissement immobilier, il existe différentes rentabilités locatives :

  • La rentabilité brute locative = loyer annuel / prix d'achat + frais de notaire + frais d'agence immobilière + frais de courtage * 100.  
  • La rentabilité nette de charges = loyer annuel - charges inhérentes au bien (charges de copropriété non récupérables auprès du locataire, intérêts d'emprunt, frais et travaux d'entretien du logement, frais de gestion, etc.) / prix d'achat + frais de notaire + frais d'agence immobilière + frais de courtage * 100.
  • La rentabilité nette de prélèvements sociaux = loyers nets de charges et de prélèvements sociaux / investissement initial * 100. Le bénéfice foncier réalisé dans le cadre d'une location nue et/ou le bénéfice industriel et commercial pour une location meublée sont soumis aux prélèvements sociaux. Le taux global des prélèvements sociaux est de 17,2 %

Rentabilité nette d’impôt, un indicateur essentiel pour les investissements immobiliers

La rentabilité nette, ou rentabilité après impôt, d'un achat immobilier permet de déterminer si l'achat d'un bien mis en location va permettre de dégager un certain profit. Le calcul de la rentabilité permet de vérifier la cohérence de l'investissement et son potentiel financier. 

Astuce : Le taux de rentabilité nette sert également de base pour comparer plusieurs biens et faire son choix dans un projet immobilier. La rentabilité nette est le calcul le plus précis parmi tous les indicateurs de rendement. 

La rentabilité nette tient compte de la rentabilité brute mais également de la situation fiscale de chaque investisseur. Elle va donc dépendre de la tranche d'imposition à laquelle ce dernier est soumis, mais également des éventuels avantages fiscaux tels que ceux des lois Pinel ou Censi-Bouvard, ou du système du déficit foncier dont il bénéficie.

Rentabilité nette = loyer annuel – (charges + taxe foncière + impôts) / prix d’achat + frais d'acquisition (notaire, courtage, agence immobilière) * 100

Les points de vigilance pour calculer la rentabilité nette

Le calcul de la rentabilité nette après impôt implique de rassembler plusieurs éléments. 

  • Répertorier l'ensemble des encaissements et des décaissements annuels effectués pour le bien immobilier.
  • Tenir compte de l'effet de levier du prêt immobilier. Celui-ci permet de déterminer s'il est intéressant de recourir à l'endettement pour financer l'achat d'un bien. L'effet de levier est positif et permet donc d'optimiser le rendement de l'investissement si le coût de l'emprunt bancaire est inférieur à la rentabilité
  • Être attentif à la fiscalité de votre investissement pour optimiser votre imposition.
  • Prendre en compte les périodes de vacance locative qui vont réduire la rentabilité du bien et essayer de les limiter en analysant le marché immobilier local, et l'environnement du bien (présence de commerces, transports en commun, etc.).
  • Vérifier les législations en vigueur dans la ville où vous souhaitez investir. Il existe notamment un dispositif d'encadrement des loyers à Paris et Lille qui limite le montant des loyers encaissés. De la même façon, pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel, il faut respecter un plafond des loyers. Ces réglementations, en limitant le montant des loyers, peuvent impacter la rentabilité du bien.

Il faut connaître le marché immobilier local et les taux de rentabilité nette et brute qui s'y pratiquent car ceux-ci peuvent doubler selon les villes et même en fonction des quartiers d'une même ville. En moyenne, la rentabilité d'un investissement immobilier locatif varie entre 2 et 8 %.

Exemples de calculs de rentabilité nette

Exemple 1

Maxime et Laure ont 2 enfants. Ils sont propriétaires de leur résidence principale et souhaitent investir dans l'immobilier locatif afin notamment de préparer les futures études de leurs enfants. Ils envisagent d'acheter un appartement de type studio d'environ 20 m² à Lyon dans une résidence étudiante. Avec ce type de bien, ils pourront bénéficier des réductions d'impôts prévues par la loi Censi-Bouvard pour les achats dans des résidences avec services. Fiscalement, ils déclarent 60 000 € de salaires. Leur revenu brut est de 54 000 €. Avec 2 enfants à charge, leur foyer fiscal comprend 3 parts. Leur impôt sur le revenu s'élève à 4 411 €, avec un taux d'imposition de 14 %.

Pour leur projet, ils ont un apport de 45 000 € et comptent emprunter 100 000 € auprès de leur banque. Ils investissent donc 145 000 € qui comprennent :

  • 130 000 € : prix du bien ;
  • 3 500 € : frais de notaire 
  • 500 € : frais de dossier bancaires ;
  • 1 500 € : frais de courtier (en moyenne 1 % du crédit) ;
  • 9 500 € : frais d'agence immobilière (en moyenne entre 7 et 8 % du prix).

En contrepartie, ils pensent pouvoir louer ce bien 700 € par mois charges comprises, soit un loyer de 8 400 € par an De ce revenu locatif annuel, ils devront déduire :

  • 50 € de charges non récupérables auprès du locataire par mois soit 600 € par an ;
  • 150 € d'assurance habitation pour propriétaire non-occupant (PNO) ;
  • 420 € d'assurance garantie des loyers impayés (environ de 2,5 à 5 % du loyer) ;
  • 380 € de taxe foncière ;
  • 1444 € de prélèvements sociaux (8 400*17,2 %).

Rentabilité nette  = 8400 – (600 + 150 + 380 + 420 + 1444) / 145 000 x 100 = 3,72 %

Par ailleurs, en faisant un investissement en loi Censi-Bouvard, ils bénéficieront d'une réduction de leur impôt sur le revenu de 11 % du prix d'achat HT répartie sur 9 ans, soit 12 760  € sur 9 ans et 1 418 € par an. Ainsi, il ne paieront plus que 2 993 € (4411 - 1418) d’impôt en plus d’avoir fait une opération rentable. 

Exemple 2

Sonia a 38 ans. Elle est célibataire sans enfant et souhaite compléter ses revenus tout en préparant sa retraite grâce à un investissement locatif pour de la location saisonnière. Son revenu brut est de 40 000 €. Son taux d'imposition est de 30 % et elle paie 4 944 € d'impôt. Elle a un apport de 20 000 € et a déjà consulté plusieurs banques qui accepteraient de lui faire un crédit immobilier de 80 000 €. Elle envisage d'acheter un appartement de type T2 à Toulouse. Selon son analyse du marché de la location saisonnière, elle pourrait louer son futur bien 55 € la nuit. Si elle le loue de façon continue, ses revenus locatifs s'élèveraient à 1 650 € par mois.

Bon à savoir : La location saisonnière de courte durée est, par nature, limitée dans le temps. Même avec une gestion dynamique, il est donc rare de pouvoir louer ce type de bien de façon continue. De plus, depuis janvier 2020 plusieurs villes ont limité à 120 par an le nombre de nuitées louées pour les résidences principales. C'est le cas à Toulouse mais également à Paris, Lyon, Lille, Martigues, ou encore Saint-Malo.

Si Sonia parvient à louer son appartement 6 mois, ses revenus locatifs seront de 9 900 €. Son investissement initial sera lui 117 300 €, dont :

  • 100 000 € : prix d'achat ;
  • 8 800 € : frais de notaire (frais pour achat dans l'ancien) ;
  • 500 € : frais bancaires ;
  • 8000 € : frais d'agence immobilière.

En contrepartie elle peut gagner 9 900 € de loyers annuels desquels elle déduit environ :

  • 610 € de taxe foncière ;
  • 600 € de charges non récupérables ;
  • 1 000 € de frais de conciergerie pour l'accueil des locataires et le ménage ;
  • 150 € d'assurance habitation PNO (Propriétaire Non-Occupant) ;
  • 1 485 € d'impôt sur le revenu (4 950 * 30 %);
  • 851 € de prélèvements sociaux (4 950 * 17,2 %).

Bon à savoir : En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), si les revenus locatifs ne dépassent pas 70 600 € par année, ceux-ci sont soumis au régime fiscal micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), sauf option volontaire pour le régime réel. Dans le cadre du régime micro-BIC, les LMNP profitent d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 % sur les recettes locatives. Dans l'exemple donné, Sonia devra déclarer ses revenus locatifs annuels de 9 900 € et profitera de l'abattement de 50 %. Ainsi, le montant de son impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux liés à la location de l'appartement sont calculés sur la base de 4 950 € de revenus locatifs (50 % de 9 900 €).

Rentabilité nette = 9900 – (610 + 600 + 1000 + 150 + 1485 + 851) / 117 300 x 100 = 4,43 %

 

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