Investissement immobilier : tester et calculer sa capacité d’emprunt

La simulation en ligne de votre capacité d’emprunt est une étape déterminante et indispensable de votre projet immobilier. En effet, c’est elle qui vous permet de le chiffrer, et de connaître le montant maximum dont vous disposez pour investir. Pas toujours facile à calculer, la capacité d’emprunt repose sur plusieurs facteurs : votre salaire et autres revenus, les taux d’intérêt, votre niveau d’endettement, etc. Pour vous aider à vous y retrouver, calculez en quelques clics le montant de votre emprunt immobilier grâce au simulateur Ooinvestir.

Quand évaluer sa capacité d’emprunt ?

Le montant de votre futur emprunt immobilier est souvent déterminant pour tout projet d’investissement. En effet, il est indispensable de le connaître avant même de se lancer dans une recherche d’un logement, au risque d’avoir un coup de cœur sur un bien immobilier finalement trop cher.

Pour éviter ces écueils, il est important de faire une simulation de sa capacité d’emprunt, d’abord en ligne puis affinée avec son banquier ou un courtier, dès que la décision d’acheter un bien est prise. Cette étape vous permettra d’aborder sereinement votre projet d’achat d’un logement, et de pouvoir vous positionner sur l’appartement ou la maison de vos rêves en toute connaissance de cause.

Il peut être également intéressant de réaliser ce type de simulation avant de réaliser un rachat de prêt. En effet, il est parfois utile de regrouper ses différents crédits en cours afin de diminuer leurs mensualités globales, augmentant ainsi mécaniquement votre reste à vivre. Cela permet également de ne payer qu'une seule assurance de prêt. En cas de projet immobilier, vous êtes alors capable d’emprunter une somme légèrement supérieure.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Le montant de votre futur emprunt immobilier est un élément essentiel pour le financement de tout projet d’achat, qu’il s’agisse d’acquérir votre résidence principale, ou de réaliser un investissement locatif. En effet, vous devez connaître votre capacité d’achat pour évaluer le prix plafond de votre futur bien immobilier. Pour rappel, cette dernière correspond au calcul suivant :

apport personnel + prêt immobilier maximum - frais de notaire

Déterminer son endettement

Avant de tester votre capacité d’emprunt, il est nécessaire de déterminer au préalable votre capacité d’endettement. Cette dernière vous permet de connaître la mensualité de crédit maximum dans le cadre du remboursement de votre prêt immobilier, sans risque pour la banque.

Son calcul est à première vue simple, puisqu’il s’agit de prendre l’ensemble de vos revenus fixes et de les diviser par trois. Par revenus fixes, les banques entendent en général :

  • le salaire ;
  • les primes contractuelles ;
  • les revenus non salariés ;
  • les pensions alimentaires, de retraite et d'invalidité.

Cependant, un autre élément entre en jeu pour la calculer : le reste à vivre. En effet, le remboursement d'un crédit immobilier ne doit pas vous empêcher de vivre au quotidien, c’est pourquoi les banquiers sont attentifs à la somme qu’il vous reste après le paiement des charges et de la mensualité de votre prêt. Pour être acceptable, le reste à vivre de l’emprunteur doit être supérieur ou égal à :

  • 700 € pour une personne seule ;
  • 800 € pour un couple ;
  • + 300 € par personne à charge.

Bon à savoir : le taux d'endettement est limité généralement à 33 %, bien que les revenus confortables puissent parfois aller jusqu’à 40 %, augmentant ainsi leur capacité de financement.

Calculer sa capacité d’emprunt

Une fois que vous connaissez votre endettement disponible, et donc la mensualité maximale pour rembourser votre achat immobilier, place au calcul de votre capacité d’emprunt. Celle-ci correspond à la somme que vous pouvez emprunter sur une période déterminée pour le financement de votre acquisition. Son calcul dépend de plusieurs facteurs plus ou moins ajustables : votre salaire, votre apport personnel, le type de prêt immobilier (prêt classique ou prêt à taux zéro), sa durée et son taux. En effet, plus vous allongez la durée de votre crédit pour le financement de votre projet, plus la somme que vous pouvez emprunter augmente. En revanche, le taux d’intérêt augmente lui aussi de manière exponentielle. De même, les prêts à taux zéro ne peuvent pas financer à eux seuls le coût de votre projet immobilier.

Grâce à la simulation en ligne de votre capacité d’emprunt, vous pouvez moduler les différentes variables pour obtenir une fourchette de montants plafonds à emprunter. Cela vous permet d’évaluer plusieurs possibilités de prêt immobilier pour votre futur logement, et de limiter les risques d’un refus de prêt par les banques.

Quelques exemples 

Paul et Soline

Paul et Soline ont 2 enfants, et gagnent 3 500 € par mois. Ils n’ont pas d’autre crédit en cours, et disposent d’un apport de 20 000 € pour le financement de leur futur logement. Ils envisagent d’acheter leur résidence principale et souhaitent connaître le montant qu’ils peuvent emprunter.

Leur endettement disponible est le suivant : 3 500 € / 3 = 1 500 €.

Cette mensualité de 1 500 € leur laisse un reste à vivre de 2 000 €, bien au-delà de la limite fixée par les établissements bancaires (800 € pour un couple + 300 € par enfant = 1 400 €).

En fonction du taux de leur prêt et de sa durée, ils pourront emprunter entre :

- 195 000 € sur 15 ans, avec un taux d’intérêt de 1,10 %, 

- et 282 000 € sur 20 ans, avec un taux d’intérêt de 1,50 %.

Calixte et Nina

Calixte et Nina ont 3 enfants, le salaire de chacun s'élève à 2 500€, soit 5 000 € par mois. Ils ont un crédit immobilier en cours pour leur résidence principale avec une mensualité de 1 000 €, et souhaitent acquérir un appartement locatif. Ils ont un apport de 10 000 € qu’ils désirent conserver pour financer d’éventuels travaux.

Leur endettement maximum est la suivant : 5 000 / 3 = 1 667 €

Leur reste à vivre s’élève donc à 3 333 € pour 5 personnes, bien supérieur aux 1 700 € exigés pour ce type de foyer emprunteur.

En présence d’un premier crédit immobilier, la simulation de la capacité d’emprunt doit tenir compte de cette mensualité pré-existante de 1 000 €. En effet, les deux mensualités ne peuvent pas dépasser 1 667 €, ils disposent donc de 667 € pour leur nouveau projet.

Ainsi, leur situation leur permettra d’effectuer un prêt immobilier d’un montant compris entre - 98 600 € sur 15 ans au taux de 1,10 %, et 148 000 € sur 25 ans au taux de 1,60 %.

Toutefois, Calixte et Nina ont des revenus confortables, certaines banques pourraient donc leur proposer d’augmenter leur taux d’endettement jusqu’à 40 %, soit des mensualités allant jusqu’à 2 000 €. De ce fait, ils disposeraient alors de 1 000 € pour leur achat, ce qui leur permettrait de financer un bien dont le prix est compris entre 115 000 € et 173 000 €. Enfin, leur projet d’immobilier locatif rapportera un revenu supplémentaire mensuel, ce qui permet de rassurer les établissements prêteurs.

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