Prêt immobilier : calculer mon taux d’endettement

Vous souhaitez vous construire un patrimoine immobilier ? Avant de vous lancer dans votre projet et dans la recherche d’un bien immobilier, il est indispensable de connaître votre taux d’endettement. Votre profil emprunteur est déterminant et vous permet de négocier un prêt immobilier auprès des banques. Pourquoi et comment calculer son taux d’endettement ? Quels sont les critères retenus ? En plus du simulateur, retrouvez tous les conseils et les explications d’Ooinvestir.

Définition et fonctionnement

Le taux d’endettement calcule la partie des revenus mensuels consacrée au remboursement de charges comme les emprunts bancaires (prêt immobilier, crédit conso…) et toutes les dettes existantes. Avant de réaliser un emprunt, les établissements prêteurs s’assurent, en effet, que les risques financiers sont limités avant de vous octroyer votre prêt immobilier.

L’ensemble de vos revenus fixes sont soigneusement épluchés lors de votre demande de financement. Et pour calculer votre capacité d’emprunt et le montant du prêt, les banques étudient le taux d’endettement des demandeurs. Il s’agit d’un critère essentiel dans l’obtention d’un crédit, que ce soit pour l’achat d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Le taux d’endettement maximum autorisé est de 33 %, ceci afin de laisser un reste à vivre suffisant aux bénéficiaires. 

Afin de limiter les risques de surendettement des ménages et les problèmes de remboursement, depuis décembre 2019, il n’est plus possible de se voir accorder un crédit en cas de dépassement du taux de 33 %. Vous pouvez retrouver les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière sur leur site. 

Auparavant plus souples, certaines banques permettaient d’ajouter l’effort d’épargne dans le calcul du taux d’endettement et d’inclure les bénéfices tirés des revenus locatifs. Les investisseurs-emprunteurs pouvaient ainsi s’endetter sans tenir compte des limites (ou presque).

Mais alors, comment se calcule le taux d’endettement auprès des banques ? Le principe est assez simple : votre taux d’endettement correspond au rapport entre vos revenus et les charges financières mensuelles de votre foyer. 

Taux d’endettement = charges / revenus X 100

Dans le but d’établir votre taux d’endettement pour l’obtention d’un prêt immobilier, les revenus stables sont pris en compte par les banques :

  • les 3 bulletins de salaire + éventuellement le bulletin du mois de décembre de l’année passée pour calculer votre salaire moyen ;
  • les primes régulières comme le 13e mois et les primes vacances.

Votre projet est d’investir dans l’immobilier locatif. Sachez que seuls 70 % de ces derniers sont pris en compte dans le calcul par les banques. Les établissements bancaires retiennent en effet 30 % pour les risques de loyers impayés, de vacance locative…

Être en CDI est plus rassurant pour les banques et vous permet de négocier un prêt facilement. De même, les CDD dans la fonction publique sont vus comme des CDI par les organismes prêteurs et vous permettent d’obtenir un crédit.

 

Certains revenus peuvent être pris en compte selon les situations :

  • les pensions alimentaires, pensions d’invalidité non permanente ;
  • les revenus fonciers ;
  • les revenus mobiliers comme les actions et les obligations. 

Les revenus variables, sont exclus du calcul :

- les primes de participation, primes d’intéressement ;

- les allocations chômage ;

- les allocations logement.

Pourquoi le calculer ?

Votre taux d’endettement fait partie des indicateurs clés utiles aux banques pour étudier la faisabilité de votre projet et savoir si, oui ou non, vous pouvez vous voir octroyer un crédit immobilier. En effet, lorsqu’une banque reçoit une demande de financement, elle examine le dossier dans sa totalité. C’est un indice de confiance qui permet de déterminer la capacité d’endettement et d’évaluer le montant du remboursement des mensualités maximales  que l’emprunteur peut supporter dans son budget mensuel.

Le calcul de votre taux d’endettement est l’un des critères faisant partie de l’étude de votre dossier. Mais il n’est pas le seul. D’autres critères sont également importants, comme le profil de l’emprunteur et la qualité de son projet, sa capacité d’épargne, la gestion de ses comptes bancaires et son reste à vivre.

 

Connaître votre capacité d’endettement vous permet d’identifier plus facilement les biens immobiliers que vous êtes en mesure d’acheter tout en contenant votre taux d’endettement.

S’il n’existe pas de profil type de l’emprunteur parfait, les banques privilégient des situations personnelles et professionnelles stables lors de l’attribution d’un crédit immobilier.

Un rachat de crédits immobiliers ou de crédits à la consommation peut être valable pour regrouper l’ensemble de vos prêts dans une seule mensualité réduite afin de diminuer votre taux d’endettement.

Exemple

Delphine et Julien, couple marié avec 2 enfants, sont propriétaires de leur maison et disposent de 3 800 € de revenus mensuels et de 900 € de crédit immobilier pour leur résidence principale. Ils souhaitent placer leur argent dans un bien immobilier pour réaliser un investissement locatif saisonnier.

Au vu de leurs revenus et de leur crédit maison en cours, leur taux d’endettement étant de 24 %, ils ne devront pas dépasser 1 250 €/mois de remboursement de crédits. Leur nouvelle acquisition immobilière locative ne devra donc pas excéder un remboursement de crédit de 350 €/mois. 

Attention à ne pas confondre le calcul du taux d’endettement avec celui de la capacité d’emprunt. La capacité d’emprunt vous donne le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d’un organisme prêteur sur une certaine durée en fonction de vos revenus et de vos charges (pour faire face aux remboursements des mensualités liées à un crédit immobilier).

Calcul du taux d'endettement avec le simulateur Ooinvestir

Afin d’évaluer correctement votre capacité d’emprunt, calculez tout d’abord votre taux d’endettement avec le simulateur gratuit Ooinvestir. Faites ainsi au plus vite une simulation afin de connaître par la suite le montant que vous pouvez emprunter auprès des banques ! En plus d’être un critère fondamental pour les organismes prêteurs, il vous permet de vérifier que vos futures mensualités ne mettront pas à mal votre situation financière globale.  Vous découvrirez également quelle sera la part possible de votre budget que vous pourrez consacrer à votre projet d’achat immobilier et le montant que vous pourrez emprunter pour votre prêt. 

Intuitive, la calculatrice de taux d’endettement détermine en quelques clics votre capacité d’acquisition en fonction de vos revenus, de vos charges mensuelles et de vos éventuels crédits en cours. Renseignez simplement ces données pour calculer en quelques clics votre taux d’endettement. Le simulateur Ooinvestir dédié vous apportera toutes les informations dont vous avez besoin, pour vous lancer et financer votre projet immobilier.

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez investir dans l’immobilier, n’hésitez à renseigner votre loyer. Celui ne fait techniquement pas partie de vos charges mais représente un vrai coût mensuel à prendre en compte. 

Vous avez calculé votre taux d’endettement grâce au simulateur Ooinvestir et celui-ci est inférieur à 33 % ? Félicitations, vous devriez pouvoir demander plus facilement un crédit, auprès des banques pour financer l’achat de votre bien immobilier.   

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