Faire une demande de prêt immobilier, les clés pour réussir
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Pour concrétiser votre projet immobilier en France, vous devez monter un dossier de crédit complet auprès d’une banque. Que vous réalisiez un achat immobilier comme primo-accédant ou que vous souhaitez acquérir un bien immobilier pour réaliser un second investissement locatif, adoptez les bons réflexes pour réussir votre demande de prêt et assurer le financement de votre projet immobilier. Retrouvez les 5 conseils Ooinvestir à appliquer avant d’entamer vos démarches de financement auprès des banques.
1- Estimer votre budget pour un prêt immobilier
Le montant de votre crédit va se calculer selon vos revenus, mais aussi selon votre situation financière et professionnelle. En effet, investir dans l’immobilier représente un coût important que vous devez estimer tant sur le plan financier que personnel avant de faire votre demande de prêt.
Si le logement concerné implique la réalisation de travaux, prenez-les en compte dans votre budget global.
Tout d’abord, votre budget va naturellement se déterminer selon votre situation financière. Sachez que le taux d’endettement généralement autorisé est de 33 %, soit un tiers de vos revenus. Au-delà, les banques considèrent que le risque de défaut de paiement est trop élevé. Ainsi, en tenant compte de ce taux d’endettement, vous obtiendrez le montant maximum de vos mensualités sur la période de prêt définie. Cette échéance dépendra ainsi de la durée du remboursement souhaitée.
Même si le montant de vos revenus annuels est primordial, sachez que votre situation professionnelle l’est tout autant. Un demandeur ayant un contrat de travail en CDI ou un fonctionnaire est beaucoup plus apprécié qu’une personne cumulant des CDD ou un entrepreneur débutant une activité.
Vous avez un ou plusieurs crédits à la consommation en cours ? Si c’est le cas, cela ne vous empêche pas de faire en parallèle une demande de prêt immobilier. Les banques tiendront compte des montants restant à rembourser et de la durée de ces crédits lors de votre demande de prêt immobilier. L’établissement bancaire pourra alors procéder à un rachat de crédits et les regrouper en une seule mensualité.
2- Préparer votre demande de crédit immobilier
Une fois que vous connaissez le montant de votre capacité d’emprunt, vous pouvez cibler précisément les offres de logements correspondant à votre budget. Votre projet immobilier débute alors avec la préparation de votre dossier pour la demande du prêt immobilier que vous soumettrez à la banque. La constitution de votre dossier d’achat immobilier se compose avec le(s) :
- justificatifs d’identité ;
- justificatif de domicile ;
- 3 derniers bulletins de salaire ;
- 3 derniers bilans comptables pour les entrepreneurs ;
- 2 derniers avis d’imposition ;
- 3 derniers relevés bancaires ;
- compromis de vente.
Lors d’une demande de crédit logement, les organismes prêteurs ont besoin d’étudier votre comportement financier. Soyez rigoureux sur la tenue de vos comptes bancaires. Par ailleurs, n’hésitez pas à demander à votre banque, ou aux différents établissements de crédits sollicités, tous les justificatifs nécessaires à produire. Sachez que si votre dossier de prêt immobilier est complet, le délai de traitement est plus rapide.
3- Avoir en tête les conditions pour obtenir un crédit immobilier
Les conditions d’octroi d’un prêt immobilier ne varient pas vraiment d’une banque à une autre. En revanche, ce qui change, c’est le taux d’intérêt. Ce taux peut être plus ou moins élevé selon l’établissement bancaire. Il a donc un réel impact sur le coût total du crédit et donc le financement de votre projet. En effet, plus le taux est élevé, plus les intérêts à rembourser sont importants.
De manière générale, l'étude de votre demande du crédit logement s’articule autour de plusieurs critères : votre profil emprunteur, votre capacité d’emprunt, votre situation financière comme professionnelle ainsi que vos antécédents médicaux. Avant tout, l’établissement qui vous donne accès au prêt immobilier porte une attention particulière à votre stabilité salariale, que la banque va considérer comme la garantie de votre projet. Si vous êtes salarié en CDI, que vous et votre conjoint(e) demandez un crédit ensemble, votre dossier de prêt a de fortes chances d’aboutir.
Gardez à l’esprit que les banques évaluent toujours les demandes de crédit en termes de risques. Avec un couple emprunteur, le risque que les 2 co-emprunteurs ne puissent plus rembourser le prêt au même moment est très minime.
Par contre, si vous avez un contrat de travail en CDD, vous devez absolument attester de votre solidité financière et de la bonne gestion de vos comptes bancaires sur une certaine durée pour convaincre l’organisme de crédit. Dans ce genre de situation professionnelle, la banque étudie au cas par cas. La procédure peut s’avérer délicate comme le délai peut être long pour obtenir le financement de votre futur bien immobilier.
Pour donner une garantie supplémentaire à votre banque, attendez toujours la fin de votre période d’essai pour demander un prêt immobilier, même si le contrat de travail que vous avez signé est un CDI.
Ensuite, si vous disposez d’un apport personnel, vous augmentez vos chances d’obtenir plus facilement votre prêt immobilier. D’autant plus qu’il vous permettra de diminuer les mensualités de remboursement. Normalement, les banques demandent généralement un minimum de 10 % d’apport personnel. Mais si vous êtes en mesure de faire un apport plus conséquent, la banque peut vous proposer une offre de prêt plus avantageuse.
4- Comparer les prêts immobiliers de différents organismes prêteurs
Vous avez le projet d’acheter votre résidence principale ou de réaliser un investissement locatif ? Prenez le temps de comparer les nombreuses offres de prêt immobiliers disponibles sur le marché bancaire. Vous trouverez sûrement une offre avec des conditions d’emprunt qui vous conviendra. Regardez en priorité le taux d’intérêt appliqué dans chaque offre de prêt personnel. Il est déterminant dans le financement de votre achat immobilier. D’ailleurs, les taux pratiqués par les organismes de crédit peuvent aller du simple au double d’une banque à une autre. Soyez donc attentif à ce point déterminant.
Autre élément à considérer : le coût de l’assurance emprunteur. Celui-ci peut fortement augmenter le capital du prêt au final. Son montant va dépendre de la somme d’argent empruntée et de la durée de remboursement. Même si cette assurance n’est pas obligatoire, dans les faits, les banques l’exigent pour pouvoir accorder le crédit. En fait, cette assurance emprunteur est indispensable en particulier en cas de décès et d'invalidité partielle ou totale de l’emprunteur. Pour le prêteur, cette assurance est la garantie pour lui de récupérer le capital prêté. Alors, prenez le temps d’examiner toutes les garanties proposées pour vous assurer vous et votre famille.
Pensez également à vérifier les frais annexes de chaque établissement qui font varier le taux annuel effectif global (TEG).
D’autres indicateurs peuvent également vous aider aussi à trancher : modularité de prêt, indemnités de remboursement anticipé, les frais du rachat de crédit, etc. Votre situation financière peut évoluer et vous permettre de faire un remboursement anticipé total ou partiel. Il est donc important de le négocier dès le départ avec l’établissement prêteur. Enfin, pensez aux frais de notaire : ils représentent de 2 à 8 % du prix de vente.
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5- Connaître les différents prêts possibles pour l’achat de votre logement
En dehors de la demande du crédit classique, il peut être très intéressant de se pencher sur les autres financements qui peuvent vous être accordés. Selon votre situation personnelle et le montant de vos revenus annuels, vous pouvez peut-être en bénéficier. Votre demande de prêt immobilier traditionnel peut alors être complétée par une de ces aides. L’octroi de l’une d’entre elles ne modifie en aucun cas votre projet immobilier initial.
Le prêt à Taux zéro (PTZ)
Le prêt à taux zéro est un prêt personnel sans intérêt, financé par l’État. Son montant peut atteindre jusqu’à 40 % du prix du bien à acquérir. Il est accordé aux primo-accédants et aux ménages dont les ressources correspondent au barème du dispositif.
Le PTZ est applicable jusqu’au 31 décembre 2021 dans toutes les zones du territoire français : A, A bis, B1, B2 et C.
Le prêt conventionné (PC)
Cette demande de prêt est octroyée sans condition de ressources et présente un taux d'intérêt plafonné. Le PC est destiné à financer l’acquisition de votre résidence principale. Par contre, Vous ne pourrez pas mettre votre bien immobilier en location durant les 6 années suivant la date de la première échéance du prêt.
Le prêt social location accession (PSLA)
Le PSLA est un crédit conventionné prêté à un bailleur de logements sociaux (HLM...) pour l’achat d’un ou de plusieurs appartements neufs. Le bien est ensuite loué à un ménage aux revenus modestes ayant le projet de devenir propriétaire. Il paiera un loyer se composant d’une part du loyer plafonné et d’une part acquisitive. Cette dernière sera déduite du prix de vente lors de la phase d’accession Le prêt qui était à l’origine imputé au bailleur est alors transféré au ménage.
- Votre situation financière, professionnelle et même personnelle vont représenter des éléments déterminants pour votre demande de prêt immobilier. Ils détermineront également par la suite l’échéancier de vos mensualités et la période de remboursement.
- Pour réussir votre demande de prêt et assurer le financement de votre opération immobilière en France, veillez à connaître les conditions d’octroi des organismes bancaires.
- En raison d’une grande disparité des offres de financement et des taux d’intérêts proposés, faites une comparaison affinée de ce que proposent les établissements bancaires.
- D’autres leviers de financement peuvent être appropriés à votre situation pour mettre en place votre projet immobilier.
