Vue d'une résidence neuve

Pourquoi investir dans un logement Pinel à Rueil-Malmaison ?

Sommaire

Rueil-Malmaison est située dans le département des Hauts-de-Seine, à l’ouest de Paris. Cette commune verdoyante attire de grandes entreprises, notamment grâce à sa proximité avec la capitale. Elle attire également les investisseurs, en quête d’une zone tendue, où la demande locative est forte. Cette ville d’Île-de-France est située en zone A bis, ce qui la rend éligible au dispositif fiscal Pinel. Ooinvestir vous fait découvrir les nombreux atouts d’un investissement immobilier dans un appartement neuf à Rueil-Malmaison.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Rueil-Malmaison en loi Pinel ?

Rueil-Malmaison offre un environnement verdoyant. Un quart du territoire de cette ville des Hauts-de-Seine est occupé par la nature, avec :

  • les bords de Seine ;
  • la forêt domaniale de la Malmaison ;
  • les coteaux des Gallicourts ;
  • les parcs publics ;
  • les jardins…

Cet écrin de verdure est également entouré par d’autres communes de renom, comme Nanterre, Suresnes, Saint-Cloud, Garches, Vaucresson, etc. Paris se trouve également à 2 pas : un argument de poids pour les habitants et vos potentiels locataires.

Pour se rendre dans ces communes environnantes, et se déplacer au sein même de Rueil-Malmaison, les Rueillois peuvent emprunter de multiples moyens de transport dont le RER A. En 2025, la commune sera aussi rattachée à la ligne 15 du métro parisien (associée au projet du Grand Paris).

Cette proximité avec Paris attire les entreprises. Rueil-Malmaison accueille ainsi de grandes sociétés comme Vinci ou bien Toshiba TEC Europe Imaging Systems S.A. Ce dynamisme économique est pourvoyeur d’emploi, un vrai atout pour la demande de location sur le marché de l’immobilier.

Vous recherchez un bien immobilier neuf à Rueil-Malmaison pour bénéficier des nombreux atouts offerts par cette ville des Hauts-de-Seine ? Vous pouvez alors vous intéresser à son centre-ville, au quartier des Bords de Seine ou bien encore à celui de Belle Rive.

Rueil-Malmaison est une ville éligible à la loi Pinel

Rueil-Malmaison se trouve dans la zone A bis. L’avantage ? Les propriétaires bailleurs qui répondent aux conditions de la loi Pinel peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts de :

  • 12 % du prix du logement neuf, s’il est loué durant 6 ans ;
  • 18 % du prix du logement neuf, s’il est loué durant 9 ans ;
  • 21 % du prix du logement neuf, s’il est loué durant 12 ans.

Cette habitation doit également répondre aux normes de la règlementation Thermique 2012, et bientôt à celles de la RE 2020. Ce logement doit aussi être loué dès la 1re année qui suit sa livraison ou la remise des clés.

Le marché immobilier Pinel neuf à Rueil-Malmaison

Rueil-Malmaison est la commune la plus étendue des Hauts-de-Seine. Les investisseurs peuvent y retrouver de nombreux projets immobiliers neufs.

Des programmes comme « Les Terrasses de la Châtaigneraie » permettent notamment de profiter de la forêt domaniale de Rueil-Malmaison. Du studio au 5 pièces, les appartements neufs se trouvent à côté de l’étang de Saint-Cucufa. Des jardins privatifs, des balcons et des terrasses offrent une vue remarquable sur la nature. La livraison des appartements neufs est prévue pour le 3e trimestre 2023.

Les immeubles du programme « High Garden » permettent également aux investisseurs d’acheter un logement neuf de 1 à 5 pièces. Ce projet prend place au centre du nouvel écoquartier de l'Arsenal. Il se situera ainsi à une centaine de mètres de la future ligne 15 du métro et à moins de 5 min à pied des lignes de bus. Là encore, des jardins privatifs, de spacieux balcons et des terrasses permettent de profiter de l’environnement. La livraison de ce programme immobilier est fixée au 3e trimestre 2023.

Pour acheter un appartement à Rueil-Malmaison, il faut compter un prix moyen de 5 953 € par m². À titre de comparaison, c’est moins cher que les appartements de la commune voisine Saint-Cloud (7 496 € par m²), sans compter Paris (10 350 € par m²).

Exemple d'un investissement locatif Pinel réussi à Rueil-Malmaison

Mehdi gagne 30 000 € par an. Chaque année, ce contribuable français reverse environ 2 915 € au fisc. Mehdi désire réduire le montant de ses impôts grâce à la loi Pinel.

Il achète alors un studio de 20 m² à Rueil-Malmaison, ville classée en zone ABis et donc éligible à la loi Pinel.

Grâce à ce dispositif fiscal, il peut réduire ses impôts selon un pourcentage du prix d’acquisition de son bien immobilier mis en location. Le logement de Mehdi lui a coûté 120 000 €, mais un plafond de prix d’achat de 5 500 €/m2 est prévu par la loi Pinel. En cas de dépassement, ce qui est le cas de Mehdi, la réduction est basée sur le montant plafonné.

Le nouveau propriétaire pourra donc bénéficier d’une réduction d’impôts de 23 100 € [(5 500 € x 20 m²) x 21 %] sur 12 ans, c’est-à-dire 1 925 € par an pendant 12 ans ou 160 € par mois.

Les plafonds de la loi Pinel à Rueil-Malmaison

En contrepartie d’une économie d’impôt, la loi Pinel pose quelques conditions.

Mehdi ne doit pas dépasser un montant de loyer. Il doit calculer cette somme comme suit : plafond / m² de la zone A bis x surface du logement x coefficient [0,7 + 19/S (S = la surface du bien)].

Il doit donc proposer à ses locataires un loyer maximum de 575,19 € [17,43 € / m² x 20 m² x (0,7 + 19/20 m²)].

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Pour percevoir son avantage fiscal, Mehdi doit aussi trouver 1 ou plusieurs locataires dont le revenu fiscal de référence est inférieur aux montants définis par la loi Pinel :

Composition du foyer fiscal des locataires

Plafonds de revenus pour la zone ABis

Personne seule

38 465 €

Couple

57 489 €

Personne seule ou couple et 1 enfant

75 361 €

Personne seule ou couple et 2 enfants 

89 976 €

Personne seule ou couple et 3 enfants

107 053 €

Personne seule ou couple et 4 enfants

120 463 €

Personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

Mehdi trouve justement une personne seule, avec 2 enfants à charge, qui gagne moins de 89 976 € par an. Ses locataires répondent donc aux attentes du dispositif fiscal Pinel.

Mehdi emprunte 100 000 € auprès d’un établissement bancaire

Pour son acquisition immobilière, Mehdi emprunte 100 000 € sur 20 ans. Il ajoute un apport de 20 000 € en complément. Ses mensualités : 587 € pour un coût de crédit total de 20 867 €.

Le nouveau propriétaire prévoit aussi de payer quelques petites réparations dans les années à venir. Cependant, le budget à y consacrer reste minime, car le logement neuf est couvert par les garanties décennales et biennales du constructeur.

Un investissement immobilier à succès

La différence de 10 € entre le montant des mensualités (587 €) et des loyers (575 €) est largement comblée par les 160 € de réduction d’impôts mensuels octroyés par la loi Pinel pour son investissement locatif.

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Tout en couvrant ses dépenses futures, Mehdi parvient à se créer un patrimoine immobilier dans une zone où la demande locative reste forte. À terme, il espère aussi pouvoir revendre son bien immobilier à un prix supérieur au coût d’acquisition et ainsi générer une plus-value.

 

  1. La ville de Rueil-Malmaison se trouve dans les Hauts-de-Seine, à l’ouest de Paris. Ses habitants bénéficient de ses nombreux espaces verts, ainsi que d’une certaine proximité avec la capitale et d’autres communes franciliennes.
  2. Cette ville est située en zone ABis. Cela permet aux acheteurs d’appartements neufs de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel.
  3. Bénéficier de la réduction d’impôt de ce dispositif nécessite aussi de proposer un loyer inférieur à un certain plafond et de trouver des locataires qui perçoivent un revenu inférieur à un barème fixé par la loi.
  4. Des appartements neufs sont régulièrement mis en vente par les promoteurs dans cette vaste commune des Hauts-de-Seine.

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