Investir à Suresnes en loi Pinel : une situation géographique idéale et une haute qualité de vie

Vous avez pour projet d’investir en loi Pinel pour vous constituer un patrimoine immobilier et réduire votre imposition annuelle ? La ville de Suresnes constitue une excellente solution avec sa forte demande locative et sa proximité avec Paris. Située en Île-de-France dans le département des Hauts-de-Seine, elle s’étend le long des quais de la Seine, face au bois de Boulogne. Avec une économie dynamique, la commune est proche des divers bassins d’emploi et dotée de nombreux transports en commun. Suresnes propose un cadre de vie très recherché par les nombreux actifs qui travaillent dans les pôles d’entreprises parisiens ou de La Défense.

Quels sont les avantages d’investir à Suresnes ? Quelle est l’évolution du marché immobilier neuf ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux connaître les atouts de la commune de Suresnes et réussir votre investissement locatif en loi Pinel.

Pourquoi investir à Suresnes en loi Pinel ?

À la frontière de Paris avec le Bois de Boulogne, Suresnes se compose d’une population relativement jeune avec 18 264 habitants, dont 64,5 % de moins de 44 ans. Elle est entourée des villes de Saint-Cloud, Puteaux, Rueil-Malmaison, Nanterre, Neuilly-sur-Seine et bien d’autres.

Construite à flanc de colline, la ville se distingue par sa grande qualité de vie, ses lieux historiques et ses espaces verts. Elle réunit toutes les infrastructures modernes nécessaires à l’épanouissement de ses habitants en termes de santé, d’activités sportives, de lieux culturels, d’enseignement et de transports.

Suresnes est desservie par 2 lignes de Transilien, une ligne de tramway avec deux stations et un large réseau de bus. Les commerces et entreprises du secteur viennent compléter l’attractivité de cette commune à quelques minutes du quartier d’affaires de La Défense et des différents quartiers de Paris.

Constituée à 57 % de locataires, Suresnes est une ville qui attire les actifs de tous âges (seuls, en couple ou en famille). Une attractivité qui va encore augmenter avec l’arrivée prochaine de la nouvelle gare Rueil – Suresnes Mont-Valérien de la future ligne 15 ouest du Grand Paris Express. Avec déjà plus de 67 % de la demande, les appartements de 2 et 3 pièces et les studios représentent des opportunités d’investissement en loi Pinel. Suresnes affiche un prix immobilier moyen de 7 586 €/m². S’il est homogène dans la majorité de la ville, il baisse à 6 862 €/m² dans le quartier de la Cité Jardins.

Plusieurs conditions doivent être respectées pour réaliser un achat immobilier dans le cadre de la loi Pinel. La réduction d’impôt ne s’applique pas au-dessus de 300 000 € par an et de 5 500 €/m² pour votre logement. Investir dans un appartement de petite surface est recommandé pour éviter de trop dépasser ces montants.

Le marché immobilier neuf de Suresnes pour investir en loi Pinel              

Située en zone A bis, Suresnes apporte l’assurance d’une importante demande locative et d’un risque réduit de vacance. Pour combler des besoins de plus en plus élevés, des programmes d’appartements neufs se développent sur le secteur.

L’administration fiscale a établi un classement des villes de France en fonction du niveau de tension du marché immobilier avec les zones Abis, A, B1, B2 et C. La loi Pinel reprend une partie de ce classement pour déterminer les villes éligibles : seules les communes situées en zones Abis, A et B1 peuvent prétendre au dispositif.

Pour favoriser l’accès des logements neufs aux foyers modestes via la loi Pinel, des plafonds de loyers ont été mis en place :

- zone Abis : 17,43 €/m² ;

- zone A : 12,95 €/m² ;

- zone B1 : 10,44 €/m².

Avec la forte tension sur son marché immobilier, la ville de Suresnes est classée en zone Abis et affiche le plafond le plus haut (17,43 €/m²). Il est ainsi possible de fixer un loyer élevé et de bénéficier d’une importante défiscalisation pour réaliser un investissement locatif avec une excellente rentabilité. Suresnes regroupe 5 programmes neufs en cours dont les prix varient d’un quartier à l’autre et selon le type de résidence sélectionnée. Les logements sont disponibles du studio à l’appartement de 5 pièces et proposent une livraison qui s’étend du 1^er trimestre 2022 au 1^er trimestre 2023.

La défiscalisation obtenue avec un investissement en loi Pinel s’adapte en fonction du montant de l’achat de l’appartement et de la durée de location :

location de 6 ans : réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix du bien immobilier ;

location de 9 ans : réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix du bien immobilier ;

location de 12 ans : réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix du bien immobilier.

Exemple d’un investissement locatif en loi Pinel à Suresnes

Nicolas et Stéphanie envisagent d’investir en loi Pinel dans la ville de Suresnes pour bénéficier d’une défiscalisation avantageuse et pour se constituer un patrimoine immobilier. Ils comptent sur cet investissement locatif pour diminuer leur imposition annuelle de 6 000 €. Ils réalisent donc l’achat d’un appartement en studio de 38 m² d’une valeur de 296 400 € soit 7 800 €/m².

Depuis la nouvelle directive du 1^er janvier 2021, l’acquisition d’une maison ne permet plus d’être éligible à la loi Pinel. Pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif, il est impératif d’investir dans un appartement.

Nicolas et Stéphanie disposent d’un apport de 70 400 € et ont négocié un crédit de 226 000 € sur 20 ans avec une mensualité de 995 €. Puisque Suresnes est située en zone A bis, ils vont pouvoir fixer le loyer de leur appartement à 794 € (surface habitable 38 m² x plafond Pinel 17,43 € x coefficient multiplicateur de 1,2).

Le coefficient multiplicateur ne peut pas dépasser 1,2 et est calculé de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface habitable.

Avec un prix de 7 800 €/m², Nicolas et Stéphanie sont bien conscients que leur logement dépasse la limite de 5 500 €/m² de la loi Pinel. Le montant de leur défiscalisation sera donc calculé sur la base de 209 000 € (38 x 5 500 €). Ils ont opté pour une durée de location de 9 ans. Avec un taux de 18 %, la défiscalisation obtenue est de 37 620 €, soit une économie de 4 180 €/an et de 348 €/mois.

L’investissement locatif de Nicolas et Stéphanie affiche une différence de 201 € entre la mensualité du prêt (995 €) et le loyer perçu (794 €). Celle-ci est largement compensée par l’économie mensuelle réalisée (348 - 201 = 147 €). Le couple réalise donc une opération rentable à Suresnes grâce à la défiscalisation de la loi Pinel et se constitue un patrimoine immobilier dans une ville cotée.

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1. À la frontière de Paris, Suresnes offre un cadre de vie moderne et verdoyant très recherché.
2. Propice à un investissement Pinel, la ville est classée en zone Abis et possède une demande locative importante pour une offre faible.
3. Idéalement desservie par les transports, Suresnes est à proximité de nombreux bassins d’emploi qui attirent les actifs.
4. L’arrivée de la nouvelle gare du Grand Paris Express augmente considérablement l’attractivité de la commune.
5. Les divers programmes d’appartements neufs à Suresnes constituent d’intéressantes solutions d’investissement en loi Pinel.