Vue d'immeubles neufs

Pourquoi investir dans un logement Pinel à Châtenay-Malabry ?

SOMMAIRE

Située dans les Hauts-de-Seine, en région Île-de-France, la ville de Châtenay-Malabry attire les investisseurs dans des biens immobiliers locatifs neufs. Cette commune présente une multitude d’avantages : son cadre de vie bucolique, sa proximité avec Paris, ses attraits culturels, mais aussi sa localisation en zone A Bis.

Cette situation géographique permet en effet aux investisseurs dans l’immobilier neuf de bénéficier du dispositif fiscal Pinel. Ooinvestir vous présente les atouts d’un investissement en loi Pinel dans la commune de Châtenay-Malabry.

Pourquoi investir à Châtenay-Malabry en loi Pinel ?

Châtenay-Malabry est une zone résidentielle qui réunit plus de 33 000 habitants. Cette ville à taille humaine affiche un patrimoine bâti d’intérêt, comme la Maison de Chateaubriand, qui attire de nombreux touristes chaque année.

Cette ville des Hauts-de-Seine recense également une multitude de commerces et un marché en cœur de ville

Autre spécificité de cette cité-jardin : les espaces verts recouvrent la moitié de la superficie de la commune, ce qui offre aux familles châtenaisiennes de beaux parcours pour des promenades. Les habitants et touristes apprécient tout particulièrement l’arboretum de la Vallée-aux-Loups, avec ses bonsaïs multicentenaires. L’Île Verte, avec sa pittoresque maison, prolonge ce havre de paix. Les visiteurs peuvent aussi emprunter un bout du chemin de Saint-Jacques de Compostelle, qui passe ici.

Autre avantage d’acheter un bien immobilier locatif à Châtenay-Malabry : la proximité avec Antony, Clamart ou encore Paris. À titre d’exemple, grâce aux transports en commun, les habitants de Châtenay-Malabry peuvent rejoindre Châtelet les Halles en 45 minutes environ.

Châtenay-Malabry : éligible à la loi Pinel

Châtenay-Malabry est situé en zone A Bis. Il est donc possible d’investir en loi Pinel dans cette ville des Hauts-de-Seine, en Île-de-France.

Avec la loi Pinel, tout investisseur qui acquiert un bien immobilier locatif neuf peut alors bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à :

  • 12 % du prix du bien immobilier s’il loue son logement pendant au minimum 6 ans ;
  • 18 % du prix du bien immobilier s’il loue son bien immobilier pendant au minimum 9 ans ;
  • 21 % du prix du bien immobilier s’il loue son habitation pendant au minimum 12 ans. 

Les propriétaires d’un logement loué en Pinel doivent respecter d’autres conditions pour que l’opération soit en adéquation avec le dispositif fiscal. 

  • Être en conformité avec la règlementation thermique 2012 et bientôt 2020.
  • Mettre le bien immobilier en location dans les 12 mois qui suivent la date de livraison ou d’acquisition.
  • S’assurer qu’il s’agisse de la résidence principale du locataire.
  • S’assurer que le locataire affiche un revenu fiscal de référence inférieur au plafond de revenu (57 489 € pour un couple à Châtenay-Malabry, par exemple).
  • Louer le bien immobilier Pinel sous un plafond de loyer mensuel, au prix de 17,43 € par m² à Châtenay-Malabry. Il faut ensuite multiplier ce prix au m² par un coefficient.
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Focus sur le marché immobilier neuf à Châtenay-Malabry

Selon l’Insee, le nombre d’habitants augmente dans cette commune des Hauts-de-Seine. L’Institut comptait en effet 32 198 habitants en 2012 et 33 286 habitants en 2017*. De plus, le nombre d’appartements est 8 fois plus important que le nombre de maisons dans cette commune*. D’ailleurs, le prix moyen s’élève à 4 403 € par m² pour les appartements. Ce prix grimpe à 5 645 € pour les maisons faisant de Châtenay-Malabry une ville particulièrement abordable pour les investisseurs en Île-de-France.

Des programmes neufs viennent compléter le parc immobilier de cette ville des Hauts-de-Seine. L’écoquartier La Vallée, par exemple, vient renforcer l’image déjà verdoyante de cette « ville parc ». Ce quartier innovant vient s’implanter sur l’ancien site de l’École Centrale. En outre, une promenade plantée mène jusqu’au parc de Sceaux.

Ce type de projet immobilier permet aux investisseurs d’acquérir des logements neufs et de bénéficier de la loi de défiscalisation Pinel. L’achat d’un logement neuf leur fait aussi profiter des dernières normes en matière de performances énergétiques. Les nouveaux logements Pinel respectent ainsi la réglementation thermique 2012 (RT 2012), et sous peu, la réglementation environnementale 2020 (RE 2020) qui entrera en vigueur en 2021. De quoi investir dans un bien immobilier respectueux de l’environnement et peu gourmand en énergie, un argument à faire valoir auprès vos locataires potentiels qui bénéficieront de factures d’électricité réduites par rapport à un logement dans l’ancien.

*Statistiques, Châtenay-Malabry, Insee

Exemple d'un investissement en loi Pinel réussi à Châtenay-Malabry

Damien et Yasmine sont pacsés et propriétaires de leur résidence principale dans le centre de Meudon, dans les Hauts-de-Seine. Leurs revenus fiscaux de référence additionnés atteignent 50 000 € par an. Leur imposition s’élève à près de 3 280 € chaque année. 

Ces 2 investisseurs désirent réduire la somme due au titre de leur impôt sur le revenu grâce à un investissement immobilier locatif couplé à la loi de défiscalisation Pinel.

Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif se concentre seulement sur les immeubles d'habitation collectifs.

Damien et Yasmine investissent donc dans un appartement neuf de 2 pièces à Châtenay-Malabry. Cet appartement mesure 30 m² est affiché au prix de 140 000 €, pour une livraison prévue au 4e trimestre 2021.

Le couple désire mettre en location ce bien immobilier pendant 12 ans. Ils profiteront donc d’une réduction d’impôt totale de 29 400 € (140 000 € x 21 %), soit 2 450 € par an.

Respecter des plafonds de loyers et de ressources pour bénéficier des atouts de l’investissement Pinel

Châtenay-Malabry se situe en zone A Bis. Pour rester éligibles à la loi de défiscalisation Pinel, Damien et Yasmine doivent maintenir le loyer du « 2 pièces » en dessous du plafond fixé au prix de 17,43 € par m². 

Pour obtenir le loyer maximum réel de leur bien immobilier, ils doivent suivre ce calcul : plafond de loyer x surface x coefficient [0,7 + 19/S (S = la surface du logement)]. 

Pour leur investissement Pinel, voici leur calcul : 17,43 x 30 x (0,7 + 19/30) = 697,19 € de loyer maximum par mois.

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Damien et Yasmine louent cet appartement à une personne seule. Le revenu fiscal de référence du locataire atteint 28 000 €, ce qui est bien situé sous le plafond annuel de ressources requis par la loi Pinel. 

Voici les plafonds de ressources des locataires en zone A Bis pour être éligible à la loi Pinel :

Foyer fiscal du ou des locataires du bien immobilier

Plafonds de ressources du ou des locataires dans un appartement ou une maison en zone A Bis

Personne seule

38 465 €

Couple

57 489 €

Personne seule ou couple et 1 enfant

75 361 €

Personne seule ou couple et 2 enfants 

89 976 €

Personne seule ou couple et 3 enfants

107 053 €

Personne seule ou couple et 4 enfants

120 463 €

Personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

Tous les ans, l’État réajuste les plafonds de ressources des locataires.

Des frais à ne pas oublier dans le calcul du rendement

Pour acheter cet appartement composé de 2 pièces et le louer en loi Pinel, Damien et Yasmine ont souscrit un prêt immobilier de 100 000 € sur 20 ans pour compléter leur apport de 40 000 euros. Leurs mensualités s’élèveront à 749 €/mois, assurance comprise.

Dans leurs dépenses, Damien et Yasmine intègrent 4 200 € de frais de notaire (environ 3 % du prix du logement dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien) et anticipent d’éventuelles vacances locatives. Mais ils comptent sur les atouts de leur appartement neuf (bonne performance énergétique, bonne luminosité, bonne distribution des pièces) pour réduire au maximum cette vacance locative.

Enfin, le couple considère que le coût des divers travaux sera négligeable comme il s’agit d’un appartement neuf, couvert par la garantie de bon fonctionnement du constructeur.

Le compte-rendu de l’opération immobilière

Au final, le loyer mensuel de 697 € ne suffira pas à compenser intégralement les mensualités du prêt immobilier de 749 €. Cependant, en ajoutant au calcul l’économie d’impôts de 204 € réalisée chaque mois grâce au dispositif Pinel, le couple réalise une opération gagnante. Le bénéfice de 152 € (697 + 204 – 749) couvrira largement les différents frais liés à l’appartement. Sans effort d’épargne, Damien et Yasmine se constituent un patrimoine immobilier de qualité dans une ville recherchée.

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  1. Châtenay-Malabry est une ville résidentielle située dans les Hauts-de-Seine, en région Île-de-France. Proche de Paris, ses espaces verts couvrent une grande partie de cette « ville parc », au grand plaisir de ses habitants.
  2. Des programmes immobiliers voient régulièrement le jour dans cette ville. En témoigne la nouvelle zone investie par l’écoquartier La Vallée.
  3. La ville est située en zone A Bis, ce qui rend les programmes immobiliers neufs éligibles à la loi Pinel. Pour en profiter, les investisseurs en immobilier locatif doivent toutefois répondre à différentes conditions.

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