Vue d'une résidence neuve

Pourquoi investir dans un logement Pinel à Colombes ?

SOMMAIRE

Située dans les Hauts-de-Seine, à la frontière avec le Val-d’Oise, la ville de Colombes attire les investisseurs en immobilier locatif. Cette commune d’Île-de-France offre en effet une multitude d’avantages à ses habitants locataires et propriétaires : très forte proximité avec Paris, réseau de transports efficace et localisation en zone ABis.

Cette situation géographique permet notamment aux particuliers bailleurs de profiter de la réduction d’impôt de la loi Pinel. Ooinvestir vous fait découvrir les avantages de louer un bien immobilier neuf à Colombes avec le dispositif fiscal Pinel.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Colombes en loi Pinel ?

Colombes compte plus de 85 000 habitants. Cette ville des Hauts-de-Seine s’entoure d’autres communes comme Asnières-sur-Seine, Courbevoie et Argenteuil. Colombes est aussi très proche de Paris, un atout pour les investisseurs en immobilier et pour leurs locataires qui souhaitent un cadre de vie dynamique.

Autre argument pour les locataires en recherche d’un logement : les transports desservent bien la commune de Colombes. Elle bénéficie notamment de 4 gares SNCF et de 13 lignes de bus RATP. Le développement des lignes T1 et T2 du tramway apporte également une certaine fluidité dans les déplacements des Colombiens. Avec le T2, par exemple, 10 minutes suffisent pour rejoindre La Défense.

Colombes propose un cadre de vie privilégié à 2 pas de Paris. Avec ses expositions temporaires, ses collections et son centre de documentation, le Musée municipal d'Art et d'Histoire de Colombes apporte notamment un vent de culture aux touristes et habitants de cette ville d’Île-de-France. La commune est aussi réputée pour accueillir le célèbre stade olympique Yves-du-Manoir, où se sont déroulés les premiers Jeux olympiques modernes en 1924.

Colombes : une ville des Hauts-de-Seine éligible à la loi Pinel

La commune de Colombes se situe en zone A Bis. Elle est donc éligible à la loi Pinel.

Dans cette commune des Hauts-de-Seine, les propriétaires bailleurs peuvent profiter des avantages de la loi Pinel tout en percevant des revenus locatifs.

Avec ce dispositif français, louer un appartement neuf permet de réduire ses impôts à hauteur de :

  • 12 % du prix du logement si la location court sur 6 ans ;
  • 18 % du prix du logement si la location court sur 9 ans ;
  • 21 % du prix du logement si la location court sur 12 ans.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel, les propriétaires doivent louer un ou plusieurs appartements neufs :

  • qui respectent les normes RT2012 - RT2020 à venir ;
  • dans les 12 mois qui suivent la livraison du logement, ou après son acquisition s’il a été achevé avant son achat ;
  • à un ou plusieurs locataires en tant que résidence principale ;
  • à un ménage qui se situe sous un certain plafond de revenus imposables - exemple : maximum 89 976 € de revenus annuels pour un couple avec 2 enfants en zone A bis;
  • sous un loyer maximum qui dépend de la loi Pinel et de la zone - 17,43 €/m² à Colombes, auquel il faut appliquer le coefficient Pinel.

Depuis le 1er janvier 2021, seuls les appartements neufs restent éligibles à la loi Pinel.

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Le marché immobilier neuf et la loi Pinel à Colombes

Colombes réunit près de 37 800 logements selon l’Insee. La même année, la médiane du revenu disponible par personne était de 22 140 €, ce qui reste globalement inférieur aux plafonds des revenus de la loi Pinel.

En 2017, 53,6 % des ménages étaient en location dans un des 37 800 logements de cette ville des Hauts-de-Seine. Un chiffre qui témoigne de la demande locative à Colombes. Pour s’adresser à ces locataires, les investisseurs en immobilier loi Pinel peuvent s’intéresser aux différents programmes neufs. Un retour de lots peut même permettre de profiter d’une livraison rapide, avec parfois un délai inférieur à 1 trimestre.

Le projet de résidence « Le Paradis n’est pas Artificiel », par exemple, dans le quartier « Stade », réunit 77 appartements neufs de 1 à 5 pièces. Idéal pour les investisseurs en loi Pinel, mais aussi pour ceux qui désirent acheter leur résidence principale ou leur résidence secondaire.

Autre atout pour les futurs propriétaires : un prix moyen par m² inférieur à celui de Paris. En effet, le prix par m² moyen est de 5 404 € pour un appartement à Colombes, contre 10 402 € par m² pour un appartement à Paris.

Exemple d'un investissement réussi à Colombes en loi Pinel

Chaque année, Milana gagne 33 000 € imposables. Elle reverse environ 3 900 € d’impôts annuels. Milana désire diminuer ce montant grâce à la loi Pinel. Elle investit alors dans un appartement locatif neuf à Colombes pour bénéficier de la réduction d’impôts du dispositif Pinel.

Ce logement de 2 pièces présente une surface de 35 m² et lui coûte 173 000 €. Elle compte le louer durant au moins 12 ans, ce qui lui permettra de toucher une réduction d’impôts de 36 330 € (173 000 € x 21 %), soit 3 027,50 € par an pendant 12 ans.

En cas d’achat d’un bien immobilier neuf, vous pouvez profiter d’un taux de TVA à 5,5 %. Cette TVA réduite est octroyée pour certains programmes de cette ville d’Île-de-France.

La nouvelle propriétaire doit respecter les plafonds de la loi Pinel

Colombes se trouve en zone A Bis. Si Milana veut bénéficier des avantages de la loi Pinel, elle doit louer son 2 pièces sous un certain prix.

Pour obtenir le plafond locatif de la loi Pinel, Milana doit procéder à ce calcul : plafond par m² pour la zone ABis x surface x coefficient [0,7 + 19/S (S = la surface du logement)].

Pour Milana, le loyer mensuel maximum de son 2 pièces atteint 758,20 € (17,43 € / m² x 35 m² x (0,7 + 19/35 m²)).

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Pour avoir le droit à la réduction d’impôts de la loi Pinel, Milana doit respecter un 2e plafond : celui des revenus annuels de ses locataires.

Elle choisit un couple sans enfant, ce qui constitue d’ailleurs la 2e catégorie de locataires à Colombes d’après l’Insee. Avant de signer le bail d’habitation, elle s’assure que le revenu imposable de ce ménage ne dépasse pas 57 489 € par an.

Voici les plafonds de revenus imposables des foyers pour avoir droit à la réduction d’impôt de la loi Pinel :

Ménages en zone ABis

Plafonds de revenus en zone ABis pour la loi Pinel

Personne seule

38 465 €

Couple

57 489 €

Personne seule ou couple et 1 enfant

75 361 €

Personne seule ou couple et 2 enfants 

89 976 €

Personne seule ou couple et 3 enfants

107 053 €

Personne seule ou couple et 4 enfants

120 463 €

Personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

Milana emprunte 170 000 € à la banque

Pour financer son investissement en loi Pinel, Milana emprunte 170 000 € sur 15 ans. Elle apporte 3 000 € avec son argent personnel. Ses mensualités : 1 052 € par mois, pour un crédit total de 19 397 €.

La nouvelle propriétaire doit également s’attendre à dépenser une somme supplémentaire pour de menues réparations du 2 pièces durant les prochaines années. Néanmoins, acheter un bien immobilier neuf lui permet de réduire ces dépenses grâce aux garanties biennales et décennales.

Un investissement en loi Pinel réussi

La différence de 293,80 € entre les mensualités et le loyer (détail : 1 052 € - 758,20 €) est en grande partie compensée par l’économie d’impôt de 252,29 € par mois. Au final, l’effort d’épargne ne s’élève donc qu’à 41,51 € par mois (293,80 - 252,29).

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Avec un faible apport et un faible effort d’épargne, Milana parviendra in fine à se constituer un patrimoine immobilier d’une valeur de 173 000 €. Au moment de la revente de son appartement, elle pourrait aussi générer de la plus-value.

 

  1. Les habitants de Colombes bénéficient d’une certaine proximité avec Paris. Le bon réseau de transports permet d’ailleurs de rejoindre rapidement la capitale et les communes voisines comme Asnières-sur-Seine, Courbevoie ou Argenteuil.
  2. Située en zone A Bis, la ville de Colombes est éligible à la loi Pinel. Pour en profiter, les propriétaires doivent respecter différentes conditions de location de leur bien immobilier.
  3. La demande est forte à Colombes. Plusieurs programmes immobiliers neufs éligibles à la loi Pinel sont actuellement en cours dans la ville.

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