Vue d'immeubles neufs dans la ville de Clichy

Pourquoi investir dans un logement Pinel à Clichy ?

SOMMAIRE

Aussi appelée Clichy-la-Garenne, cette ville des Hauts-de-Seine attire les investisseurs en immobilier locatif. Clichy offre de nombreux avantages à ses habitants et aux propriétaires bailleurs : proximité avec la capitale, bon réseau de transports et une localisation en zone A Bis qui permet aux propriétaires d’appartements neufs mis en location de profiter de la réduction fiscale Pinel. Ooinvestir vous présente toutes les bonnes raisons d’investir dans un logement neuf à Clichy en loi Pinel.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Clichy-la-Garenne en loi Pinel ?

Clichy dénombre plus de 60 000 habitants*. Entre 2006 et 2017, la commune a accueilli près de 4 000 nouveaux résidents* : un signe de bonne santé pour une ville qui recèle de nombreux avantages.

Cette commune d’Île-de-France profite tout d’abord d’une certaine proximité avec la capitale. Pour les investisseurs, c’est l’occasion de s’adresser à des locataires qui n’ont pas les moyens de louer à Paris même. D’autant que Clichy est une zone bien desservie par les transports : en plus de la ligne 13 du métro et de plusieurs lignes de bus, la ligne de métro 14, entièrement automatisée, dessert depuis décembre 2020 la station « Clichy Saint-Ouen ».

Clichy-la-Garenne est également une ville d’histoire, avec comme symboles architecturaux le Pavillon Vendôme et l’Eglise Saint-Vincent. Les habitants peuvent aussi se rendre à Saint-Ouen pour parcourir le marché aux puces.

*Population de Clichy, linternaute.com 

Clichy : une ville éligible à la loi Pinel

La ville de Clichy est éligible à la loi Pinel car elle se trouve en zone A Bis.

Dans cette commune d’Île-de-France, les propriétaires peuvent ainsi louer leur appartement neuf tout en profitant des avantages du dispositif fiscal Pinel.

Avec la loi Pinel, la location d’un appartement peut déboucher sur une diminution d’impôts équivalente à : 

  • 12 % du prix du bien immobilier, si la location dure 6 ans ;
  • 18 % du prix du bien immobilier, si la location dure 9 ans ;
  • 21 % du prix du bien immobilier, si la location dure 12 ans.

Afin de bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Pinel, les propriétaires bailleurs doivent suivre quelques règles. Chaque bien immobilier locatif doit être :

  • neuf, en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou ancien, à condition de réaliser des travaux équivalents à au moins 25 % du prix d’achat ;
  • à la norme énergétique RT 2012 (bientôt RE 2020) ; 
  • loué avant le terme des 12 mois qui suivent le jour de sa livraison ou de son achat ;
  • loué en tant que résidence principale ;
  • loué à un locataire placé sous un plafond annuel de revenus (exemple : 38 465 € de revenus fiscaux de référence pour un locataire seul à Clichy) ; 
  • loué à un prix maximum défini par la loi Pinel et en fonction de la zone (17,43 €/m² en zone A Bis).
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Depuis le 1er janvier 2021, les maisons ne sont plus éligibles à la loi Pinel.

Le marché immobilier neuf et la loi Pinel à Clichy

Clichy-la-Garenne abrite 31 067 logements**. 89,8 % de ces habitations sont des résidences principales, et 67,6 % des foyers sont locataires de leur résidence principale** : un avantage indéniable pour ceux qui désirent investir dans un logement neuf en loi Pinel.

Pour s’adresser aux locataires, les investisseurs peuvent garder un œil sur les programmes immobiliers neufs. Le projet CoRDEES a par exemple rassemblé 12 programmes immobiliers au sein du quartier Clichy-Batignolles. Une des particularités de ce projet urbain : l’utilisation d’un réseau énergétique intelligent (Smart Grid)

Les investisseurs peuvent aussi compter sur des prix inférieurs à ceux de Paris. En effet, à Clichy, le prix moyen/m² pour des appartements est de 7 174 €, contre 10 402 € par m² pour un appartement à Paris..

**Statistiques, Commune de Clichy, Insee

Exemple d'un investissement réussi à Clichy en loi Pinel

Anastasia gagne 45 000 € nets par an et règle près de 7 500 € d’impôts chaque année. 

Elle souhaite réduire son imposition grâce à un investissement locatif. Elle décide donc d’acheter un logement neuf à Clichy-la-Garenne et de le louer pour bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel. 

Anastasia investit donc un appartement neuf de 2 pièces qui mesure 42 m². Il se situe dans le centre de Clichy et est vendu au prix de 295 000 €.

La nouvelle propriétaire souhaite louer son bien immobilier durant au moins 20 ans. Si elle respecte la réglementation de la loi Pinel, elle pourra donc profiter des 12 premières années de réduction d’impôt offertes par ce dispositif fiscal français. 

Comme elle a dépassé le prix plafond des 5 500 €/m², elle pourra profiter d’une économie d’impôts de 48 510 € [(5 500 € x 42 m²) x 21 %), soit 4 042,50 € par an pendant 12 ans.

Des plafonds à ne pas dépasser avec le dispositif Pinel

Clichy se situe en zone A Bis. Si elle veut profiter de l’avantage fiscal Pinel, Anastasia doit louer son T2 sous un certain prix mensuel.

Le calcul pour définir le plafond de loyer : plafond de loyer de la zone A Bis x surface x coefficient [0,7 + 19/S (S = la surface du logement)].

Pour Anastasia, le loyer mensuel à ne pas dépasser monte donc à 843,22 € (17,43 €/m² x 42 m² x (0,7 + 19/42 m²)).

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Elle choisit un locataire vivant seul avec 1 enfant. Elle s’est assurée que le revenu fiscal de référence de ce ménage ne dépasse pas 75 361 €. 

Voici les limites maximum de ressources des ménages en location pour profiter du dispositif Pinel :

Locataires en zone A bis

Plafonds de ressources annuelles en zone A bis

Personne seule

38 465 €

Couple

57 489 €

Personne seule ou couple et 1 enfant

75 361 €

Personne seule ou couple et 2 enfants 

89 976 €

Personne seule ou couple et 3 enfants

107 053 €

Personne seule ou couple et 4 enfants

120 463 €

Personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

Chaque année, l’État met à jour ces plafonds de revenus annuels pour la loi Pinel.

Un emprunt bancaire et des mensualités 

Anastasia emprunte 265 000 € sur 20 ans. Elle présente un apport de 30 000 € pour couvrir le reste de l’achat immobilier. Ses mensualités : 1 296 €/mois pour un crédit avec assurances de 46 081 €.

Anastasia doit aussi se préparer à régler de petites dépenses pour d’éventuelles réparations. Cependant, acheter neuf lui permet de bénéficier des garanties biennales et décennales.

Un investissement immobilier locatif Pinel réussi

La différence de 453 € entre le loyer et les mensualités (843 € - 1 296 €) est en partie compensée par l’économie d’impôt mensuelle de 337 €. 

Avec un faible effort d’épargne, Anastasia se constitue progressivement un patrimoine immobilier dans une ville prisée, avec en prime la forte probabilité que ce bien prenne de la valeur au fil des années.

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  1. Clichy-la-Garenne profite de sa proximité avec Paris. Un bon réseau de transports permet d’ailleurs de rejoindre rapidement la capitale et les communes environnantes comme Saint-Ouen.
  2. Sous certaines conditions, investir dans des appartements neufs en locatif permet d’accéder aux avantages fiscaux de la loi Pinel, pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’achat de l’appartement. C’est possible dans cette commune des Hauts-de-Seine qui se situe en zone A Bis.
  3. Les futurs investisseurs peuvent profiter des programmes immobiliers neufs qui voient régulièrement le jour dans cette ville d’Île-de-France.

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