Vue de la ville de Clamart

Pourquoi investir dans un logement Pinel à Clamart ?

Sommaire

Située dans les Hauts-de-Seine, la ville de Clamart attire les investisseurs dans des logements locatifs neufs. Cette ville présente de nombreux atouts : sa proximité avec Paris, ses attraits culturels et sa localisation en zone A bis. Les particuliers qui souhaitent acheter un appartement dans la commune peuvent donc profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel. L’occasion de bénéficier d’une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’achat du logement. En contrepartie, les investisseurs en loi Pinel doivent respecter certaines conditions. 

Ooinvestir vous détaille les nombreux avantages d’un investissement immobilier dans un logement neuf dans la commune de Clamart.

Pourquoi investir à Clamart en loi Pinel ?

Clamart compte plus de 50 000 habitants*. Entre 2007 et 2017, la ville a accueilli environ 2 000 nouveaux habitants*, le signe d’un territoire qui se développe.

Clamart possède en effet de nombreux atouts. Cette ville des Hauts-de-Seine est tout d’abord située à 2 pas de Paris : un atout certain pour les investisseurs qui peuvent s’adresser à des locataires n’ayant pas les moyens de louer un logement dans la capitale. C’est aussi idéal pour les familles qui recherchent, pour un même budget, des surfaces habitables plus grandes. 

Clamart est bien entourée :Meudon, Issy-les-Moulineaux, Le Plessis-Robinson, Fontenay-aux-Roses et Châtillon sont des voisines directes. 

À 2 pas également : Châtenay-Malabry, avec ses espaces verts propices aux promenades dominicales. 

Pour se déplacer, les Clamartois profitent des nombreuses lignes de transport en commun. Dès 2023, ils pourront notamment monter dans le tramway T10 qui reliera Clamart à Antony. Particulièrement bien desservie, Clamart accueille des sièges sociaux de sociétés d’envergure, à l’image de Renault Retail Group, Lafarge, Gara ou encore Novares Group.

Clamart est aussi une ville culturelle et de divertissement. Ses habitants apprécient tout particulièrement le parc de loisirs de Clamart Plage, la fondation Arp ou le théâtre homonyme.

*Population de Clamart, linternaute.com 

Clamart : une ville éligible à la loi Pinel

La commune de Clamart est située en zone A Bis. Dans cette ville des Hauts-de-Seine, les investisseurs peuvent donc acheter des appartements locatifs neufs et profiter des avantages du dispositif fiscal Pinel. Avec cette loi, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôts équivalente à : 

  • 12 % du coût de l’appartement pour une location de 6 ans ;
  • 18 % du coût de l’appartement pour une location de 9 ans ;
  • 21 % du coût de l’appartement pour une location de 12 ans.

Mais pour profiter de cette diminution d’impôt, les propriétaires de biens immobiliers doivent respecter des conditions. Chaque appartement Pinel doit notamment être :

  • conforme à la réglementation thermique 2012 (bientôt RE 2020) ; 
  • loué au maximum 12 mois après sa date de livraison ou d’acquisition ;
  • loué en tant que résidence principale à un ou plusieurs locataires ;
  • loué à un ou plusieurs locataires situés sous des plafonds de revenus fiscaux (exemple : 57 146 € de revenus annuels pour un couple à Clamart) ; 
  • loué sous un prix encadré par la loi Pinel. Ce montant dépend de la zone (17,43 € par m² à Clamart) et du coefficient Pinel.
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Depuis le 1er janvier 2021, seuls les appartements neufs sont éligibles à la loi Pinel. Les maisons neuves ne font donc plus partie du dispositif.

Le marché immobilier neuf et la loi Pinel à Clamart

Clamart abrite 24 320 logements selon l’Insee avec un taux de 91,3 % de résidences principales. Selon le même institut, 48,6 % des ménages sont locataires de leur résidence principale : un atout pour les investisseurs en immobilier Pinel.

Ces derniers peuvent d’ailleurs bénéficier d’un catalogue régulièrement renouvelé de programmes immobiliers neufs. Le quartier Panorama, par exemple, se construit à seulement 5 km du cœur de Paris, au sud-ouest de la ville. Des îlots paysagers composeront l’éco-quartier. Ils abriteront des logements, des commerces, des jardins, des activités et des équipements publics - de quoi subvenir aux besoins des familles. Le tramway T6 et des lignes de bus permettront également aux futurs locataires d’accéder à la future gare du Grand Paris Express.

Cette grande proximité avec la capitale constitue un atout indéniable pour les investisseurs. Sans compter qu’en achetant un logement neuf à Clamart, les prix sont plus abordables qu’à Paris. À titre de comparaison, à Clamart, le prix par m² pour un appartement est en moyenne de 5 829 €, contre 10 402 € par m² pour un appartement à Paris. 

Exemple d'un investissement en loi Pinel réussi à Clamart

Propriétaire de son studio dans le centre d’Issy-les-Moulineaux, Hossam gagne 35 000 € net par an et paye près de 4 500 € d’impôts chaque année.

Il désire diminuer le montant de ses impôts. Sa solution : acquérir un appartement à Clamart et le louer en suivant les conditions du dispositif de défiscalisation Pinel.

Hossam achète un logement d’une surface de 47 m². Il s’agit d’un appartement neuf de 2 pièces situé dans le centre de Clamart. Il est vendu 275 000 €.

Le nouveau propriétaire désire garder son logement pendant au moins 15 ans. S’il respecte les conditions du dispositif Pinel, il pourra donc bénéficier des 12 années de réduction fiscale offertes par la loi Pinel. 

De cette manière, Hossam bénéficiera d’une réduction d’impôt. Le montant pouvant apporter une réduction est plafonné à 5 550 € / m². Hossam bénéficiera tout de même de 54 285 € de réduction [(5 500 € x 47 m²) x 21 %), soit 4 523,75 € par an pendant 12 ans.

Plafonds de loyers et de ressources du dispositif Pinel

Clamart se trouve en zone A Bis. Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, Hossam doit louer son « 2 pièces » en respectant le plafond de loyer de la zone.

Il doit suivre le calcul suivant : plafond de loyer de la zone A Bis x surface x coefficient [0,7 + 19/S (S = la surface du logement)].

Pour son investissement locatif, le loyer mensuel maximum sera de 904,62 € [17,43 € / m² x 47 m² x (0,7 + 19/47 m²)] 

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Hossam choisit comme locataires une personne seule avec 1 enfant. Le revenu fiscal de cette famille est de 35 000 €, bien inférieur au plafond de 75 361 € imposé par la loi Pinel.

Voici les différents plafonds de ressources des foyers de locataires pour bénéficier de la loi Pinel :

Foyer fiscal des résidents locataires du logement en zone A bis

Plafonds de ressources des résidents locataires du logement en zone A bis

Personne seule

38 465 €

Couple

57 489 €

Personne seule ou couple et 1 enfant

75 361 €

Personne seule ou couple et 2 enfants 

89 976 €

Personne seule ou couple et 3 enfants

107 053 €

Personne seule ou couple et 4 enfants

120 463 €

Personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

L'État remet à jour ces plafonds de revenus tous les ans.

Frais à inclure dans le calcul de rentabilité de l’opération 

En plus d’un apport de 25 000 €, Hossam emprunte la somme de 250 000 € auprès d’un établissement bancaire. Il remboursera la somme sur 20 ans. Ses mensualités : 1 212 €/mois pour un crédit total de 40 937 €.

Hossam doit aussi s’attendre à régler quelques frais pour de petites réparations. Cependant, son logement est neuf et il est couvert par les garanties biennales et décennales. Donc ce type de frais devrait rester mineur durant les 10 prochaines années.

Une opération immobilière gagnante

La différence de 308 € entre les mensualités et le loyer (1 212 € - 904 €) est compensée par l’économie d’impôt mensuelle de 377 €. 

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Ce logement pourra aussi générer une plus-value au moment de la revente, dans 12 ans ou plus, si Hossam décide finalement de le louer plus longtemps.

 

  1. Clamart est une ville située au sud-ouest de Paris. Sa proximité avec la capitale attire les investisseurs en immobilier. Ces derniers peuvent acheter leur bien locatif à plus bas prix que dans Paris. 
  2. Au-delà de la proximité avec la Ville Lumière, les Clamartois apprécient aussi l’attrait culturel de leur commune.
  3. Cette commune des Hauts-de-Seine est située en zone A bis. Cette situation géographique permet d’investir en loi Pinel et de profiter d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix du logement.

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