Vue aérienne de la ville d'Issy-les-Moulineaux

Réussir son investissement immobilier en loi Pinel à Issy-les-Moulineaux (92)

SOMMAIRE

Investir dans l’immobilier dans une commune limitrophe de Paris et bénéficier d’une réduction sur vos impôts ? C’est le principe de la loi Pinel, qui s’applique dans  la commune d’Issy-les-Moulineaux, dans les Hauts-de-Seine. Avec de nombreux sièges sociaux de grandes entreprises, des espaces verts et un dense réseau de transports en commun, Issy-les-Moulineaux attire aussi pour ses prix de l’immobilier inférieurs à ceux de la capitale.

Comment profiter de la loi Pinel dans cette ville des Hauts-de-Seine ? Quels sont les autres atouts d’Issy-les-Moulineaux ? Comment se porte le marché du neuf dans la commune ? Ooinvestir vous donne toutes les clefs pour réussir votre investissement Pinel à Issy-les-Moulineaux.

Pourquoi investir à Issy-les-Moulineaux en loi Pinel ?

Issy-les-Moulineaux bénéficie d’une situation géographique privilégiée. Bordée par Paris au nord, Meudon et Clamart au sud, Vanves à l’est et la Seine à l’Ouest, la ville est parfaitement implantée dans l’ouest parisien.

Côté transports en commun, la commune est desservie par la ligne 12 du métro parisien, dont elle est le terminus, par la ligne 2 du tramway et par la ligne C du RER. Avec le futur Grand Paris Express, Issy-les-Moulineaux accueillera aussi à l’horizon 2025 la ligne 15 qui fera la tour de l’agglomération parisienne et disposera de 2 arrêts dans la ville. De quoi renforcer encore l’attractivité de la ville en offrant aux habitants un accès direct à Paris dans un cadre privilégié. Pour les investisseurs dans l’immobilier, c’est l’assurance d’une demande locative soutenue.

Issy-les-Moulineaux concentre aussi de très nombreuses entreprises du secteur tertiaire, notamment dans son quartier Val-de-Seine. Sodexo, Microsoft, Coca-Cola, La Poste, AccorHotels, Capgemini, Orange et Nestlé ont notamment installé leur siège français dans la ville. 

De tels atouts attirent aussi les habitants : ils sont aujourd’hui 68 000 d’après l’Insee, soit une hausse de 10 % en moins de 10 ans. Les projets d’aménagement en cours, notamment du côté de l’île Saint-Germain, sur la Seine, contribuent au rayonnement de la commune.

Ces raisons expliquent les prix élevés de l’immobilier à Issy-les-Moulineaux. La commune se classe en 4e position des villes les plus chères des Hauts-de-Seine – qui compte pourtant parmi les départements les plus cotés de France avec une moyenne de 7 100 €/m2– après Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret et Boulogne-Billancourt. Pour les appartements, les prix s’élèvent en moyenne à 8 860 €/m2 et à 8 580 €/m2 pour les maisons.

Conséquence : la moyenne des prix de l’immobilier dépasse l’un des plafonds fixés par la loi Pinel, qui ne s’applique que jusqu’à un prix au m2 de 5 500 €. En d’autres termes, vous pourrez bien sûr profiter de la défiscalisation Pinel si vous investissez dans la ville mais  votre réduction d’impôt ne sera pas calculée à partir de votre prix d’achat réel mais à partir du prix plafonné. Ce qu’il faut retenir ? Vous pourrez bénéficier d’une substantielle réduction d’impôt et acquérir un bien appelé à prendre de la valeur notamment grâce au Grand Paris Express.

Le dispositif Pinel est aussi limité à un plafond d’investissement de 300 000 €.

Le marché immobilier neuf d’Issy-les-Moulineaux pour investir en loi Pinel

Le marché immobilier d’Issy-les-Moulineaux fait partie des plus tendus : l’offre de logements ne suffit pas à répondre à la demande. La ville est donc classée dans la zone A bis du dispositif Pinel. Tous propriétaires qui souhaitent investir dans des appartements neufs de la commune peuvent donc prétendre à ce dispositif qui leur donne droit à une réduction d’impôts, équivalente à :

  • 12 % du prix d’achat de l’appartement pour un engagement de location de 6 ans ;
  • 18 % du prix d’achat de l’appartement pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 21 % du prix d’achat de l’appartement pour un engagement de location de 12 ans.

Depuis le 1er janvier 2021, seuls les appartements sont éligibles à la loi Pinel. Les maisons ne peuvent plus en profiter.

Plusieurs programmes neufs sont en cours dans la commune. Du studio au 5 pièces, ces logements peuvent proposer une livraison immédiate ou une livraison au 3e trimestre 2023, selon l’avancée des travaux. 

Et la ville ne manque pas de projets. Avec « Issy Cœur de ville », un nouveau quartier va sortir de terre avec l’ambition d’offrir logements, bureaux et loisirs à ses futurs habitants, le tout dans un cadre respectueux de l’environnement. Autre exemple qui s’inscrit dans la même veine : le quartier du Pont d’Issy. Enfin, le réaménagement de la ZAC Léon Blum va permettre la création de 100 000 m2 de nouveaux logements, à proximité des futures stations du Grand Paris Express.

Si la ville d’Issy-les-Moulineaux est éligible à la loi Pinel, plusieurs autres conditions sont à respecter pour profiter du dispositif.

  • Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.
  • Le loyer ne doit pas dépasser le plafond Pinel, fixé à 17,43 €/m² en zone A bis.
  • Les ressources du ou des locataires doivent respecter un plafond de ressources, qui dépend du nombre de personnes dont se compose le foyer.
  • Seuls les logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) sont éligibles. Dans l’ancien, la loi Pinel n’est possible qu’à condition d’effectuer des travaux supérieurs à 25 % de votre investissement global.
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Exemple d’un investissement locatif en loi Pinel réussi à Issy-les-Moulineaux

Propriétaires d’un appartement dans le centre de Châtenay-Malabry, à proximité de leur lieu de travail, Julien et Yaël souhaitent réaliser un achat immobilier avec l’objectif de réduire leurs impôts. Ils aimeraient investir dans un logement proche de Paris, avec l’idée d’y loger leur fils, aujourd’hui en bas-âge, lorsqu’il sera étudiant. La proximité de la capitale constituera donc un facteur clef, tout comme le réseau de transports en commun.

Leur choix se porte sur Issy-les-Moulineaux, une autre ville des Hauts-de-Seine, et sur l’un des nombreux programmes neufs en cours. Ils repèrent un studio de 25 m2 vendu 210 000 €, avec une place de parking au sein de la résidence. La livraison est prévue au 4e trimestre 2021.

Grâce à un apport de 60 000 €, le couple souscrit un emprunt immobilier de 150 000 € et remboursera donc 734 € par mois pendant 20 ans.

Le prix au m2 de leur achat s’élève à 8 400 € (210 000 / 25) et dépasse donc le plafond fixé par la loi Pinel à 5 500 €/m2. La réduction d’impôts sera donc calculée sur la base de ce plafond : 5 500 €/m2 x 25m2, soit 137 500 €. Comme le couple souhaite laisser le bien en location au moins 12 ans, il pourra prétendre à une défiscalisation de 21 % sur ce montant, soit au total 28 875 € (137 500 € x 21 %) sur 12 ans, l’équivalent de 200 € par mois.

Pour bénéficier de la loi Pinel, le loyer maximum de l’appartement devra respecter le calcul suivant : prix maximum au m2 x superficie x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur se calcule selon la formule suivante : 0,7 + 19 / surface habitable. Sa valeur maximale est 1,2.

Le loyer sera donc de 17,43 x 30 x 1,2 = 522 €.

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Julien et Yaël devront aussi choisir des locataires qui respectent les plafonds de ressources pour la zone A bis, à savoir :

Foyer fiscal du ou des locataires du bien immobilier

Plafonds de ressources du ou des locataires dans un appartement ou une maison en zone ABis

Personne seule

38 465 €

Couple

57 489 €

Personne seule ou couple et 1 enfant

75 361 €

Personne seule ou couple et 2 enfants 

89 976 €

Personne seule ou couple et 3 enfants

107 053 €

Personne seule ou couple et 4 enfants

120 463 €

Personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

Le loyer de 522 € ne permettra pas de rembourser intégralement la mensualité de crédit de 734 € : il restera une différence de 212 €. Mais en prenant en compte la réduction d’impôts de 200 € dans le calcul, l’effort d’épargne pour le couple ne sera plus que de 12 € par mois. Une somme modique qui leur permet de se constituer un patrimoine immobilier de qualité dans une ville à très fort potentiel.

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  1. Bordée par Paris et la Seine, Issy-les-Moulineaux bénéficie d’une situation géographique privilégiée en Île-de-France.
  2. Son réseau de transports en commun déjà très fourni sera complété à l’horizon 2025 par 2 gares du Grand Paris Express.
  3. Très demandée, la ville est classée en zone A bis et est donc éligible au dispositif Pinel. Pour en bénéficier, les loyers sont plafonnés à 17,43 €/m2.
  4. Plusieurs programmes neufs sont en cours avec de nombreux nouveaux logements propices à un investissement immobilier en loi Pinel.

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