Investir à Garches en loi Pinel : une qualité de vie recherchée à proximité de Paris

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans la commune de Garches pour bénéficier de revenus complémentaires ? L’achat d’un appartement dans le cadre de la loi Pinel permet de vous constituer un patrimoine et de réduire vos impôts grâce à la défiscalisation. Située en Île-de-France, la ville de Garches fait partie du département des Hauts-de-Seine. Elle se distingue par un cadre de vie paisible et très recherché par les actifs de tous âges à seulement 5 km de Paris. Éligible à la loi Pinel, elle est classée en zone A bis avec sa forte demande locative possède une économie dynamique avec de nombreux commerces de proximité et un accès rapide à divers bassins d’emploi.

Quels sont les avantages à investir à Garches ? Comment le marché de l’immobilier neuf évolue-t-il ? Suivez le guide Ooinvestir et découvrez les divers atouts de la ville de Garches pour réussir votre investissement locatif en loi Pinel.

Pourquoi investir à Garches en loi Pinel ?

Grâce aux aménagements du Grand Paris, la ville de Garches compte parmi les communes les plus demandées du département des Hauts-de-Seine. Impliquée dans la politique de développement du territoire, elle œuvre pour améliorer le quotidien de ses habitants et leur qualité de vie. Elle offre un environnement verdoyant qui fait tout son charme avec un calme très apprécié si proche de Paris.

À 5 km de la porte d’Auteuil, cette commune francilienne profite d’une situation géographique propice à un investissement locatif avec pour voisines les villes d’Issy-les-Moulineaux, Meudon, Saint-Cloud, Clamart, Rueil-Malmaison, Boulogne-Billancourt et bien d’autres. En plus d’un vaste réseau de bus, la ligne L du Transilien permet de rejoindre La Défense en 13 min et Paris-Saint-Lazare en 25 min depuis la gare de Garches-Marnes-la-Coquette.

Composée de 17 869 habitants, Garches est une ville très agréable dotée de nombreux espaces verts et à proximité du parc de Saint-Cloud. Elle possède également de nombreux établissements scolaires, un hôpital et un charmant centre-ville avec des commerces variés.

Comme de nombreuses communes des Hauts-de-Seine à la demande locative grandissante, Garches affiche un prix moyen de l’immobilier relativement élevé avec 7 223 €/m². Très recherchées, les maisons y sont plus rares (25 %) que les appartements (75 %). Les petites surfaces comme le studio et l’appartement de 2 pièces offrent le plus gros potentiel de rentabilité pour un investissement locatif.

Ces derniers attirent en nombre les actifs qui représentent plus de 71 % de la demande de location. Il est cependant important de bien choisir le quartier, car les prix peuvent varier d’une résidence à une autre. La Verboise est le quartier le plus abordable avec des prix qui débutent à 4 748 €/m² pour les appartements.

Pour réaliser votre investissement immobilier en loi Pinel, il est nécessaire de respecter diverses conditions. La réduction d’impôt obtenue pour votre appartement ne s’applique plus au-delà de 300 000 € par an et dans la limite de 5 500 €/m². Il est donc recommandé d’investir dans les petites surfaces pour dépasser le moins possible cette somme.

Le marché immobilier neuf de Garches pour investir en loi Pinel

Avec les zones A bis, A, B1, B2 et C, l’administration fiscale a établi un classement des différentes villes de France selon le niveau de tension de leur marché immobilier. La loi Pinel reprend ce classement et Garches fait partie de la zone Abis avec une demande locative élevée pour une offre bien plus faible.

La commune permet à votre investissement de profiter d’un faible risque de vacance locative. Pour répondre à cette forte demande, les promoteurs réalisent des programmes d’appartements neufs de plus en plus nombreux sur le secteur.

Seules les zones Abis, A et B1 sont éligibles à la loi Pinel.

À travers la loi Pinel, l’État souhaite favoriser l’accession des appartements neufs aux foyers modestes. Des plafonds de loyers ont donc été mis en place d’une zone à l’autre :

• zone Abis : 17,43 €/m² ;
• zone A : 12,95 €/m² ;
• zone B1 : 10,44 €/m².

Le classement en zone Abis de Garches procure le plafond le plus élevé pour fixer le loyer de votre appartement. Malgré des prix de l’immobilier élevés dans cette ville des Hauts-de-Seine, il est possible de bénéficier d’une rentabilité intéressante grâce à la défiscalisation obtenue via la loi Pinel.

Il est donc essentiel de bien étudier le marché de l’immobilier neuf de la ville de Garches et les différentes opportunités en fonction du quartier et du type de résidence. De plus en plus actif, ce dernier se décline actuellement en 15 programmes de constructions de maisons et appartements neufs en cours, du studio au 5 pièces. Selon votre projet, ils proposent une livraison pour les divers programmes du 3^e trimestre 2021 au 2^e trimestre 2023.

Selon la durée de la location et le montant de l’achat effectué, la réduction d’impôt de la loi Pinel varie :

- période de 6 ans : défiscalisation à hauteur de 12 % du prix du bien immobilier ;

- période de 9 ans : défiscalisation à hauteur de 18 % du prix du bien immobilier ;

- période de 12 ans : défiscalisation à hauteur de 21 % du prix du bien immobilier.

Exemple d’un investissement en loi Pinel à Garches

Jeanne et Mathias souhaitent se constituer un patrimoine et réduire leur imposition annuelle de 6 000 €. Ils décident donc d’investir dans le cadre de la loi Pinel avec l’achat d’un logement neuf de 2 pièces à Garches. D’une superficie de 52 m², le bien immobilier est un appartement de 2 pièces au prix de 280 800 € soit 5 500 €/m². Dans cette zone à fort potentiel, les prix restent inférieurs à la moyenne de la ville mais pourraient augmenter rapidement.

Les nouvelles directives du 1^er janvier 2021 excluent les maisons de la loi Pinel. Depuis cette date, les appartements sont les seuls éligibles aux conditions du dispositif.

Jeanne et Mathias disposent d’un apport de 25 800 € et ont obtenu un prêt de 255 000 € sur 20 ans pour une mensualité de 1 150 €. Garches étant située en zone Pinel Abis, le loyer maximum s’élève à 965 € (surface habitable 52 m² x plafond Pinel 17,43 € x coefficient multiplicateur de 1,065).

D’une valeur maximale de 1,2, le coefficient multiplicateur se calcule de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface habitable.

Jeanne et Mathias ont choisi de louer leur appartement pendant 9 ans avant d’envisager éventuellement de prolonger jusqu’à 12 ans. Ils bénéficient donc dans un 1^er temps d’un taux défiscalisation de 18 % sur un prix d’achat de 280 800 €. Ils obtiennent une réduction d’impôt totale de 51 984 €, soit une économie de 5 776 €/an et de 481 €/mois.

Malgré une mensualité du crédit (1 150 €) supérieure au loyer perçu (965 €), la différence de 185 € est largement compensée par l’économie d’impôts mensuelle réalisée (481 - 185 = 296 €). L’investissement locatif de Jeanne et Mathias affiche une excellente rentabilité avec l’ajout de la défiscalisation de la loi Pinel.

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1. Dans les Hauts-de-Seine, Garches se démarque par son confort et sa qualité de vie.
2. La ville est située en zone Abis et fait l’objet d’une très forte demande locative pour réussir votre investissement en loi Pinel. Les loyers sont plafonnés à 17,43 €/m^2.
3. Les actifs de tous âges recherchent des petites surfaces à louer à Garches pour sa proximité avec Paris et son cadre unique.
4. Propice à la loi Pinel, le marché immobilier de Garches propose de nombreux programmes neufs à venir.