Investir en loi Pinel à Vanves, est-ce une bonne idée ?

Frontalière du XV^e arrondissement de Paris et bientôt desservie par la future ligne 15 du Grand Paris Express, Vanves est une commune tournée vers l’avenir. Autre atout : son éligibilité au dispositif Pinel qui en fait une ville d’Île-de-France très prisée sur le marché immobilier. Avantages de Vanves, programmes immobiliers neufs en cours, perspectives dans cette ville, Ooinvestir vous présente les bonnes raisons d’investir avec la loi Pinel à Vanves. 

Pourquoi investir à Vanves en loi Pinel ?

Située entre Issy-les-Moulineaux, Châtillon, Malakoff et le XV^e arrondissement de Paris, Vanves est une commune des Hauts-de-Seine de 27 729 habitants. La commune bénéficie des atouts de ce voisinage (emploi, transport, etc.) tout en conservant son environnement calme et verdoyant. 

Vanves possède en effet de nombreux squares et espaces verts. Parmi eux : le parc Frédéric Pic avec ses 5 hectares. Situé dans la partie sud de la ville, il se compose d’un étang, d’une aire de jeux et de grandes pelouses. Une zone idéale pour profiter de la nature aux portes de Paris et apporte une vraie valeur ajoutée sur le marché locatif.

Car outre son environnement calme et sa verdure, c’est surtout sa proximité avec la capitale qui fait de Vanves une ville prisée. Avec 2 lignes de métro (la ligne 12 et 13), les habitants peuvent rejoindre la capitale en quelques minutes seulement. D’autres solutions de transport s’offrent aux Vanvéens : les 2 lignes de tramway (T2 et T3a), le Transilien ou le périphérique. Ce développement des transports en commun est un réel atout pour les personnes travaillant à Paris mais qui cherchent à vivre en dehors de la capitale.

La commune fait partie du projet Grand Paris Express, et plus particulièrement de la ligne 15. Prévue à l’horizon 2022, la gare Fort d’Issy – Vanves – Clamart devrait accueillir 50 000 voyageurs quotidiens, désengorgeant par la même occasion les autres moyens de transport actuellement en service et développant encore l’attractivité de la ville.

Tous ces atouts font de Vanves une commune qui attire de nouveaux habitants : + 3 % en 10 ans. De plus, 21,1 % des habitants ont entre 30 et 44 ans, 20,6 % entre 15 – 29 ans et 19,1 % entre 45 à 59 ans. Une population avec un âge médian de 37 ans constituée à moitié de célibataires, à 28 % de familles et à 23 % de couples.

Ville prisée des Hauts-de-Seine, Vanves affiche un prix moyen au m² de 7 084 €, un prix qui se justifie par sa proximité avec Paris et qui reste accessible comparé à d’autres villes voisines :

• Châtenay-Malabry (5 520 €/ m²) ; 
• Clamart (6 349 €/ m²) ;
• Issy-les-Moulineaux (8 700 €/ m²). 

Situation du marché neuf et loi Pinel à Vanves

La commune tient à conserver ses atouts. Pour cela, elle s’est fixé de nombreux objectifs comme « valoriser son identité de ville à proximité de Paris et au sein du Grand Paris Seine Ouest », « préserver son dynamisme économique » et surtout « relever le défi d’une offre renforcée en logements ». 

Le Projet NIWA et sa résidence écologique a déjà commencé à apporter une réponse : 162 logements ont été livrés en 2019.

Deux programmes immobiliers neufs sont eux actuellement en travaux avec :

• de nombreux appartements dans la résidence First Class (livraison prévue au 2^e trimestre 2022) ;
• plusieurs appartements dans la résidence Filigrane.

Vanves se situe en zone A bis, elle est donc éligible à la loi Pinel. Cette loi concerne les investisseurs qui achètent : 

• dans le neuf ;
• en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• ou dans l’ancien, à condition de réaliser des travaux de rénovation à hauteur de 25 % du prix d’achat.

Depuis le 1^er janvier 2021, les maisons ne sont plus éligibles à la loi Pinel. 

Chaque zone de la loi Pinel possède un plafond de loyer différent. A Vanves, en zone A bis, il est donc de 17,43 €/m². Pour calculer le loyer maximum, les propriétaires doivent appliquer un coefficient multiplicateur selon la surface (S) de leur logement. Le coefficient ne doit jamais dépasser 1,2. Il se calcule de la manière suivante : 0,7 + 19/S.

Si vous respectez toutes les conditions de la loi Pinel, vous pouvez alors bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel calculée en fonction de l’engagement locatif du bien. 

Exemple d'un investissement réussi en loi Pinel à Vanves

Bénédicte et Romain sont propriétaires de leur maison à Châtenay-Malabry. Compte tenu du charme de Vanves et du projet Grand Paris Express qui arrive en 2022, ils décident d’agrandir leur patrimoine immobilier dans cette ville. 

Le choix de logements est vaste. Pour correspondre à leur budget, le couple choisit un appartement 2 pièces de 41 m² dans la résidence First Class, à quelques minutes du centre-ville. Prix d’achat : 359 00 €. Avec leur apport, le couple emprunte 275 000 € sur 25 ans pour des mensualités de 1 147 €. 

Conscient du potentiel locatif de leur appartement, le couple souhaite tirer profit de la défiscalisation Pinel. Raison pour laquelle leur engagement locatif est de 12 ans, soit une réduction d’impôt de 21 %.

Comme le prix d’achat dépasse le plafond d’investissement (300 000 €) et le plafond de surface (5 500 €/m²), c’est sur ce dernier que se calculera la réduction d’impôt. La défiscalisation se fera sur un montant de 225 500 € (5 500 x 41), soit une réduction totale de 47 355 € (225 500 x 21 %), 3 946 €/an et 328 €/mois. 

Le couple calcule les revenus locatifs qu’il peut en tirer. Avec le plafond Pinel 714 € (17,43 x 41) et le coefficient multiplicateur 1,16 (0,7 + 19/41), le loyer maximum du logement sera de 828 €. 

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

Pour bénéficier de la loi Pinel, Bénédicte et Romain doivent également impérativement choisir des locataires avec des revenus annuels qui respectent les plafonds définis par la loi Pinel. Dans le cas d’un couple sans enfant, ce plafond est de 57 489 €. Voici le détail des barêmes pour la zone A Bis :

Les revenus locatifs sont insuffisants pour rembourser les mensualités : il reste une différence de 319 €.

Cependant, Bénédicte et Romain bénéficient d’une réduction d’impôts sur leurs revenus de 328 €/mois. En intégrant cette réduction d’impôt à leur calcul, le couple se retrouve ainsi en situation bénéficiaire de 9 € chaque mois. Grâce à la loi Pinel, le couple réalise un investissement rentable dans une ville de la petite couronne parisienne avec un très fort potentiel locatif. Sa valeur augmentera dans les années à venir avec la nouvelle gare sur la ligne 15 du Grand Paris Express. 

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

1. Située au cœur de l’Île-de-France et frontalier avec le XV^e arrondissement de Paris, Vanves se caractérise par ses espaces verts et sa population jeune. 
2. Vanves se situe en zone A Bis de la loi Pinel, les loyers sont donc plafonnés à 17,43 €/m².
3. La ville souhaite renforcer son offre de logements. Grâce à plusieurs programmes en cours, le parc immobilier va s’agrandir dans les mois à venir avec des dizaines d’appartements neufs, du studio au 6 pièces.