Vue d'une résidence neuve

Pourquoi investir dans un logement en loi Pinel à Montrouge ?

SOMMAIRE

Située en Île-de-France, aux portes de Paris, la commune de Montrouge attire les investisseurs en immobilier. Cette ville des Hauts-de-Seine profite notamment de sa très forte proximité avec la capitale. En outre, Montrouge est situé en zone A bis, ce qui rend cette commune éligible à la loi Pinel. Ooinvestir vous guide pour investir dans un bien immobilier neuf en loi Pinel à Montrouge.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Montrouge en loi Pinel ?

Montrouge accueille plus de 50 000 habitants. Au sud du 14e arrondissement, la commune profite du rayonnement de Paris et de son attrait touristique : le dynamisme économique de la capitale génère une source d’emplois et de revenus pour les locataires qui élisent domicile à Montrouge.

Des projets urbains comme celui des « Entrées de Ville » témoignent de ce rapprochement entre Montrouge et Paris. Ce projet commun vise notamment à améliorer le transport automobile et à créer un accès à l’aqueduc de la Vanne vers le jardin du même nom. Il vise aussi à définir un projet partagé pour la Porte d’Orléans : un atout pour les locataires d’un logement situé à la frontière avec le 14e arrondissement de Paris.

Le réseau de transport permet aux habitants de Montrouge de se déplacer aisément : ligne de tramway T3, ligne RER, 12 lignes de bus et lignes 4 et 13 du métro. Le Montbus (un minibus 100 % électrique) circule aussi 7J/7 entre les différents quartiers de la ville. Les habitants apprécient aussi les 18 km de voirie en pistes cyclables et les 11 stations de Vélib’ de la commune. Ces différents modes de transport de proximité séduiront les locataires qui ne disposent pas d’un véhicule.

Montrouge : une ville des Hauts-de-Seine éligible à la loi Pinel

La ville de Montrouge est située en zone A bis. Les contribuables français qui louent un logement à Montrouge peuvent donc, sous conditions, bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel.

Avec ce dispositif fiscal, la location d’un appartement neuf permet de réduire ses impôts à hauteur de :

  • 12 % du prix du bien immobilier si la location dure 6 ans ;
  • 18 % du prix du bien immobilier si la location dure 9 ans ;
  • 21 % du prix du bien immobilier si la location dure 12 ans.

Un logement en location Pinel doit suivre un ensemble d’autres conditions. Il doit notamment être conforme à la réglementation thermique 2012 (et la RE 2020 à partir du 1er juillet).

Le marché immobilier neuf et la loi Pinel à Montrouge

Montrouge rassemble plus de 27 000 logements d’après l’Insee (2017). Selon la même source, la médiane de revenu était de 28 880 € par personne (2018) et la part des ménages locataires de leur résidence principale était de 60,80 % (2017). C’est donc une ville intéressante pour les investisseurs en immobilier Pinel.

De grands projets comme celui des Portes du Vieux Montrouge valorisent les biens immobiliers qui y sont situés. Autre aménagement : aux abords de la rue Paul Bert l’ancien atelier industriel des usines Ratier s’est transformé en « l’Atelier des jardiniers ». Cette nouvelle zone se dédie notamment aux activités artistiques et musicales.

Les promoteurs proposent régulièrement des programmes immobiliers sur ce secteur. Le programme « Cityzen », par exemple, permet d’acheter des appartements, du studio au « 5 pièces », dans le centre-ville de Montrouge. Avec la même variété de choix en matière de pièces, le programme immobilier « Axe-Sud » à Montrouge est mené dans un autre secteur de la ville.

Pour profiter de ces avantages dans le cadre d’un investissement immobilier, les acquéreurs doivent compter sur prix moyen de 8 011 € par m² pour un appartement.

Exemple d'un investissement Pinel réussi à Montrouge

Pierre touche 60 000 € de revenus annuels imposables. Chaque année, il reverse près de 12 000 € d’impôts. Pour diminuer son imposition, Pierre profite d’un nouveau programme immobilier de logements neufs et achète un appartement à Montrouge. Intérêt : profiter de la réduction d’impôts offerte par le dispositif fiscal Pinel.

Son appartement de 2 pièces mesure 25 m², pour un prix de vente de 200 000 €. Il désire le mettre en location pendant 12 ans.

Le plafond de la réduction d’impôts de la loi Pinel est de 5 500 €/m². Le prix par m² de l’appartement de Pierre étant supérieur (8 000 €/m²), il pourra in fine percevoir une réduction calculée sur le montant plafonné de 137 500 € (5 500 € x 25 m²), soit 28 875 € [137 000 x 21%], l’équivalent de 2 406,25 € par an pendant 12 ans.

Pierre doit respecter les plafonds de la loi Pinel

Montrouge se situe en zone A bis. Pour que Pierre bénéficie des atouts du dispositif Pinel, il doit louer son appartement T2 en dessous d’un certain prix.

Il calcule le plafond locatif Pinel : plafond par m² pour la zone A Bis x surface x coefficient [0,7 + 19/S (S = la surface du logement)]. Pour son appartement neuf, le loyer à ne pas dépasser atteint ainsi 636,19 € [17,43 € / m² x 25 m² x (0,7 + 19/25 m²)].

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Pour bénéficier de la réduction fiscale et immobilière Pinel, Pierre doit aussi respecter le plafond de revenus de ses locataires. Il décide donc de louer son appartement neuf de 2 pièces à un couple sans enfant. Il s’assure que ce foyer présente un revenu imposable inférieur à 57 489 €. Voici les plafonds de revenus fiscaux annuels des ménages en location, en dessous desquels un propriétaire bailleur peut bénéficier de la réduction d’impôt Pinel :

Foyers en zone A Bis

Plafonds des revenus en zone A Bis

Personne seule

38 465 €

Couple

57 489 €

Personne seule ou couple et 1 enfant

75 361 €

Personne seule ou couple et 2 enfants 

89 976 €

Personne seule ou couple et 3 enfants

107 053 €

Personne seule ou couple et 4 enfants

120 463 €

Personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

Pierre emprunte 150 000 € à la banque

Pour financer son opération immobilière Pinel, Pierre emprunte 150 000 € sur 20 ans. Il présente un apport de 50 000 €. Ses mensualités : 978 € par mois pour un crédit total de 34 778 €.

Pierre prévoit aussi de régler de légères dépenses liées aux éventuels travaux, mais un logement neuf lui permet de fortement réduire ces frais grâce aux garanties du constructeur.

Un investissement en loi Pinel réussi

La différence de 342 € entre le montant des mensualités (978 €) et des loyers (636 €) est en partie compensée par l’économie d’impôt de 200 € par mois (2406 € / 12).

Pierre se constitue in fine un patrimoine immobilier moyennant un effort d’épargne mensuel de 142 € et mise sur une plus-value au moment de la revente de son bien.

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  1. Les habitants et locataires de la ville de Montrouge profitent de la proximité avec le 14e arrondissement de Paris.
  2. Investir dans des appartements neufs dans cette ville des Hauts-de-Seine permet de profiter à la fois d’un revenu locatif et d’une réduction d’impôt. Cet avantage fiscal est permis par la loi immobilière Pinel.
  3. Les investisseurs doivent respecter des plafonds de loyers et de revenus des locataires pour avoir droit aux avantages de la loi Pinel.
  4. Le nombre de locataires est supérieur au nombre de propriétaires de leur résidence principale.
  5. De nombreux projets urbains valorisent également cette ville des Hauts-de-Seine.

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