Vue d'une tour de la ville de Courbevoie

Réussir son investissement immobilier en loi Pinel à Courbevoie (92)

Sommaire

Réaliser un investissement immobilier à proximité du plus grand quartier d’affaires de l’agglomération parisienne ? C’est possible à Courbevoie, une ville bordée par la Seine et parfaitement desservie par les transports en commun. Avec une très forte demande locative sur son territoire, la commune fait partie de la zone Abis du dispositif Pinel : en achetant un appartement neuf dans la ville, vous pourrez donc bénéficier, sous conditions, d’une importante réduction de vos impôts sur le revenu.

Quels sont les atouts de Courbevoie ? Comment profiter de la loi Pinel dans la ville ? Quelles sont les évolutions sur le marché des appartements neufs dans cette commune proche de Paris ? Ooinvestir vous explique comment réussir votre investissement immobilier en loi Pinel à Courbevoie.

Pourquoi investir à Courbevoie en loi Pinel ?

Avec Puteaux, Nanterre et La Garenne-Colombes, Courbevoie fait partie des 4 communes sur lesquelles s’étend le quartier de La Défense, le 1er quartier d’affaire d’Europe avec 3,6 millions de m2 de bureaux répartis dans 70 immeubles où travaillent 180 000 salariés. La Défense, ce sont aussi 245 000 m2 de surface commerciale, essentiellement concentrés dans le plus grand centre commercial d’Europe, les 4 Temps, qui attire chaque année 63 millions de visiteurs.

Ce quartier occupe toute la partie sud-ouest de Courbevoie. A l’est, la ville est bordée par la Seine. Avec 81 000 habitants, Courbevoie fait partie des communes les plus dynamiques des Hauts-de-Seine. La ville ne se trouve qu’à 2 km des limites de Paris et compte plusieurs communes très attractives à proximité, comme Suresnes, Asnières, Clichy ou encore Rueil-Malmaison, facilement accessible grâce au réseau de transports en commun très dense qui dessert Courbevoie.

En plus de la ligne 1 du métro de Paris et du RER A à la Défense, plusieurs gares SNCF sont implantées à Courbevoie et connectées aux lignes J et L pour rejoindre Paris Saint-Lazare et U pour aller de La Défense à La Verrière en passant par Versailles. Sans compter les nombreuses lignes de bus qui passent aussi par Courbevoie, ainsi que l’autoroute A14. Cet axe majeur d’Île-de-France s’inscrit dans le prolongement de la perspective historique entre la place de la Concorde et la place de l’Étoile à Paris. Dans un environnement fortement urbanisé, Courbevoie a entrepris de nombreux travaux pour verdir son centre-ville et offrir un cadre de vie agréable aux habitants.

Avec un prix au mètre carré qui dépasse les 7 500 €/m2 Courbevoie fait partie des villes les plus chères d’Île-de-France en matière d’immobilier. Si les prix sont bien moins élevés à Courbevoie que dans les communes voisines de Levallois-Perret et de Neuilly-sur-Seine où les appartements se négocient au-delà de 10 000 €/m2, la ville reste au-dessus de la moyenne des Hauts-de-Seine (7 100 €/m2).

Le marché immobilier neuf de Courbevoie pour investir en loi Pinel

À Courbevoie, comme dans la plupart des communes d’Île-de-France, l’offre de logement ne suffit pas à répondre à la forte demande : la ville est donc logiquement classée en zone Abis du dispositif Pinel. Investir dans l’un des programmes neufs de Courbevoie permet donc de bénéficier d’une importante réduction d’impôts, équivalente à :

  • 12 % du prix d’achat de l’appartement pour un engagement de location de 6 ans ;
  • 18 % du prix d’achat de l’appartement pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 21 % du prix d’achat de l’appartement pour un engagement de location de 12 ans.

Depuis le 1er janvier 2021, seuls les appartements sont éligibles à la loi Pinel. Les maisons ne peuvent plus en profiter.

Une dizaine de programmes neufs est en cours dans la commune. Du studio au 5 pièces, différents types de logements sont en cours de constructions. Au plus tôt, la livraison est possible dès le 1er trimestre 2022. Mais pour certains appartements, la livraison n’interviendra pas avant le 1er trimestre 2023.

Partout en France, le dispositif Pinel est plafonné à 300 000 € par an et par foyer fiscal et à un prix maximum au m2 de 5 500 €. Or, à Courbevoie, le prix moyen dépasse les 7 500 €/m2. Investir dans cette ville des Hauts-de-Seine ne vous permettra donc pas de profiter pleinement de la défiscalisation, puisque le montant de votre réduction d’impôt sera calculé sur la base du plafond de 5 500 €/m2. Cependant, vous vous constituerez un patrimoine dans une ville dynamique avec une localisation très recherchée, dont la valeur devrait augmenter avec le temps.

Plusieurs autres conditions sont à respecter pour profiter du dispositif Pinel.

  • Le logement doit être la résidence principale du locataire.
  • Le loyer doit respecter le plafond Pinel, fixé à 17,43 €/m² en zone Abis.
  • Les ressources du ou des locataires doivent se situer sous un certain plafond de ressources, qui dépend du nombre de personnes dont se compose le foyer.
  • Seuls les logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) sont éligibles. La loi Pinel dans l’ancien est possible à condition d’effectuer des travaux supérieurs à 25 % de votre investissement global.
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Exemple d’un investissement locatif en loi Pinel réussi à Courbevoie

Propriétaires d’une maison à Rueil-Malmaison, une autre commune des Hauts-de-Seine, Philippe et Harmonie souhaitent investir dans l’immobilier à Courbevoie pour agrandir leur patrimoine et réduire leurs impôts, qui s’élèvent à 5 000 € par an. Une brochure d’informations remise par leur conseiller en gestion de patrimoine leur détaille toutes les opportunités à saisir dans cette commune bordée par la Seine et le quartier de La Défense grâce à la loi Pinel. Investir dans une résidence neuve leur permettra d’être éligibles à ce dispositif.

Leur attention se porte sur un petit 2 pièces de 30 m2, commercialisé 240 000 €. La livraison est prévue au 1er trimestre 2022. Dans cette ville où la demande de location est très forte, ils savent que le risque de vacance sera quasi-nulle. Mais à Courbevoie, les prix de l’immobilier sont élevés et dépassent le plafond de 5 500 €/m2 du dispositif Pinel. En s’engageant sur une durée de location de 12 ans, le couple pourra prétendre à une réduction d’impôts équivalente à 21 % du prix d’achat du 2 pièces : la réduction sera calculée sur la base maximale de 5 500 €/m2, soit 165 000 €. La réduction d’impôts s’élèvera donc à 21 % x 110 000 = 34 650 euros sur 12 ans, soit 2 887 euros par an et 240 euros par mois. De quoi diminuer sensiblement leur imposition annuelle !

Grâce à un apport de 60 000 €, le couple emprunte 180 000 € à la banque et remboursera sur 20 ans des mensualités de 880 €.

Pour bénéficier de la loi Pinel, le loyer maximum de l’appartement devra respecter le calcul suivant : prix maximum au m2 x superficie x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur se calcule selon la formule suivante : 0,7 + 19 / surface habitable. Sa valeur maximale est 1,2.

Le loyer sera donc de 17,43 x 30 x 1,2 = 627 euros.

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Philippe et Harmonie devront aussi choisir des locataires qui respectent les plafonds de ressources pour la zone Abis, à savoir :

Foyer fiscal du ou des locataires du bien immobilier

Plafonds de ressources du ou des locataires dans un appartement ou une maison en zone ABis

Personne seule

38 465 €

Couple

57 489 €

Personne seule ou couple et 1 enfant

75 361 €

Personne seule ou couple et 2 enfants 

89 976 €

Personne seule ou couple et 3 enfants

107 053 €

Personne seule ou couple et 4 enfants

120 463 €

Personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

Le loyer de 627 € sera insuffisant pour rembourser la totalité de la mensualité de crédit de 880 €. Cependant, la différence de 253 € sera quasiment intégralement compensée par la réduction d’impôts de 240 € chaque mois. Au final, avec un effort d’épargne modique de 13 € par mois, Philippe et Harmonie se constituent un patrimoine immobilier de qualité dans une ville, valeur sûre de l’Île-de-France.

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  1. À proximité de la Défense, plus grand quartier d’affaires d’Europe, l’attractivité de Courbevoie ne faiblit pas.
  2. Avec un réseau de transports très dense, la ville est parfaitement connectée à Paris et aux communes voisines de Hauts-de-Seine.
  3. Classée en zone Abis, Courbevoie est éligible à la loi Pinel. Investir dans l’immobilier dans la ville permet d’obtenir une réduction d’impôts, sous conditions.

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