Vue d'une résidence dans la ville de Bourg-la-Reine

Bourg-la-Reine : un cadre de vie et une situation propice pour investir en loi Pinel

SOMMAIRE

Vous envisagez de réaliser un investissement locatif en loi Pinel à Bourg-la-Reine en Île-de-France ? La ville présente différents atouts pour vous permettre de faire fructifier votre patrimoine immobilier et bénéficier de la défiscalisation attractive du dispositif Pinel. Située dans le département des Hauts-de-Seine, elle profite d’une situation très recherchée à proximité de Paris, desservie par le RER B.

Bourg-la-Reine offre un cadre de vie agréable et toutes les commodités nécessaires qui attirent de nombreux cadres et actifs. Éligible à la loi Pinel, la commune propose de belles opportunités avec de nouveaux logements neufs. Quels sont les avantages dans le cadre d’un investissement locatif à Bourg-la-Reine ? Comment se porte le marché de l’immobilier neuf ? Suivez le guide Ooinvestir et obtenez toutes les informations pour investir avec succès dans un appartement en loi Pinel à Bourg-la-Reine.

Pourquoi investir à Bourg-la-Reine en loi Pinel ?

À seulement 4 km de Paris et de sa Porte d’Orléans, Bourg-la-Reine constitue un secteur dynamique à proximité d’une multitude de bassins d’emploi. La commune est entourée de villes emblématiques des Hauts-de-Seine comme Sceaux, Châtenay-Malabry, Fontenay-aux-Roses, Clamart, Antony, et frontalière de plusieurs villes du Val-de-Marne.

Elle affiche une population de plus de 20 000 habitants très hétéroclite et de tous âges. En plus du RER B, Bourg-la-Reine dispose de nombreuses lignes de bus. Un réseau de transport efficace qui attire les actifs à la recherche d’appartements en location proches de Paris.

Avec pas moins de 4,5 hectares d'espaces verts, la ville offre un cadre de vie paisible recherché par les familles, d’autant qu’elle dispose de divers établissements scolaires. L’arrivée du Grand Paris Express dans les villes voisines comme Antony dynamise le secteur et Bourg-la-Reine voit ses prix immobiliers en constante augmentation.

De grandes disparités sont cependant à prendre en compte en fonction des quartiers. Les biens immobiliers de Bourg-la-Reine affichent un prix moyen de 6 617 € le m² avec des prix qui débutent à 4 624 € dans le quartier des Bas Coquarts  et qui peuvent monter jusqu’à 7 643 € pour le quartier des Blagis à proximité du centre-ville. Bien que les maisons soient un bien immobilier très demandé, elles ne représentent que 21 % contre 79 % d’appartements, représentant une grande majorité des logements neufs, ces derniers, éligibles à la loi Pinel, constituent donc un choix idéal pour réussir votre investissement.

 

Avec un marché immobilier particulièrement tendu, Bourg-la-Reine compte parmi les villes classées en zone A bis par l’administration fiscale. Les locataires créent une très forte demande sur le secteur, mais l’offre de logements est faible. Un contexte qui vous assure un faible taux de rotation locative et un risque réduit de vacance.

Le marché immobilier neuf de Bourg-la-Reine pour investir en loi Pinel

Le dynamisme économique et le cadre de vie attractif de la ville font de Bourg-la-Reine un excellent secteur pour investir dans le cadre de la loi Pinel. Le marché immobilier se partage de manière presque homogène entre les différentes surfaces, avec 12,3 % de studio, 18,5 % d’appartements de 2 pièces, 26,3 % de 3 pièces, 20,7 % de 4 pièces et 22,3 % de 5 pièces.

Les programmes de logements neufs affichent une livraison qui s’étale du dernier trimestre 2020 au 3e trimestre 2022. Si les prix varient en fonction du quartier et du type de résidence, les petites surfaces représentent un investissement plus accessible et toujours aussi recherché par les nombreux actifs du secteur.

 

Pour favoriser l’accès des appartements neufs aux foyers modestes, la loi Pinel impose un plafonnement de loyer en fonction de la zone fiscale de la ville. Située en zone A bis, Bourg-la-Reine bénéficie du plafond le plus élevé des 3 zones éligibles avec 17,43 €/m².

Dans le cadre de votre investissement locatif, un plafond de 300 000 € est également requis pour limiter le montant de l’investissement sur lequel s’applique la défiscalisation Pinel. Celle-ci ne s’applique plus au-delà de cette somme : il est préférable d’investir dans un appartement de 2 pièces ou un studio à Bourg-la-Reine pour profiter d’une réduction d’impôt sur la totalité du montant de votre investissement.

Plus faciles à louer que les appartements de 4 et 5 pièces, les petites surfaces assurent une bonne rentabilité et correspondent parfaitement aux besoins des jeunes cadres qui recherchent un lieu calme à proximité de Paris.

 

Les conditions pour réaliser un investissement en loi Pinel

La réduction d’impôt dépend de la période durant laquelle vous vous engagez à louer le logement :

  • La défiscalisation pour une location de 6 ans est de 12 % du prix d’achat de votre appartement.
  • La défiscalisation pour une location de 9 ans est de 18 % du prix d’achat de votre appartement.
  • La défiscalisation pour une location de 12 ans est de 21 % du prix d’achat de votre appartement.

Les avantages fiscaux de la loi Pinel à Bourg-la-Reine sont accordés à condition de respecter certains critères. 

  • Le bien immobilier doit être loué en tant que résidence principale.
  • Des plafonds de ressources sont imposés en fonction de la zone fiscale et de la composition du foyer de votre locataire. Par exemple, en zone A bis, les revenus d’une personne seule ne peuvent pas dépasser 38 465 € dans le cadre de la loi Pinel. 
  • Un investissement en loi Pinel peut être réalisé suite à l’achat d’un appartement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Si vous souhaitez investir en loi Pinel dans l’ancien, les travaux effectués doivent représenter plus de 25 % de l’opération.
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Exemple d’un investissement locatif en loi Pinel réussi à Bourg-la-Reine

François et Julie souhaitent investir à Bourg-la-Reine en loi Pinel. En plus de se constituer un patrimoine immobilier, le couple compte sur la réduction d’impôt pour diminuer son imposition annuelle qui s’élève à 5 000 €. Ils envisagent l’achat d’un appartement de 2 pièces de 46 m² pour un prix de 253 000 €, soit 5 500 € du m².

Avec un apport de 20 000 €, ils négocient un prêt de 233 000 € sur 20 ans à la banque pour une mensualité de 1 090 €. En zone A bis, le loyer maximum pour leur appartement de 2 pièces à Bourg-la-Reine est de 892 € (surface habitable 46 m² x plafond Pinel 17,43 € x coefficient multiplicateur de 1,113).

D’une valeur maximale de 1,2, le coefficient multiplicateur est calculé avec la formule suivante : 0,7 + 19 / surface habitable.

François et Julie choisissent de profiter de la défiscalisation le plus longtemps possible avec une période d’engagement de 12 ans. Ils bénéficient d’un taux de 21 % sur un prix d’achat de 253 000 €. Leur réduction fiscale totale est de 53 130 €, soit une économie annuelle de 4 427 € et de 368 € par mois.

Avec une mensualité du crédit de 1 090 € et un loyer perçu de 892 €, la différence de 198 € est largement compensée par l’économie mensuelle réalisée (368 - 198 = 170 €).  Avec la défiscalisation de la loi Pinel, François et Julie réalisent donc un investissement locatif rentable à Bourg-la-Reine.

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  1. La ville de Bourg-la-Reine en Hauts-de-Seine bénéficie d’un réseau de transport attractif avec la ligne de RER B qui attire les actifs de tous âges à la recherche d’une location moins chère que dans la capitale. 
  2. Avec une demande locative élevée, la ville de Bourg-la-Reine constitue un secteur idéal pour investir dans des appartements neufs en loi Pinel.   
  3. Adaptés à votre investissement en loi Pinel, les studios et les appartements de 2 pièces représentent une valeur sûre sur le marché immobilier locatif.

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