Investir en loi Pinel à Meudon, est-ce une bonne idée ?

Avec la Seine au nord et la forêt au sud, Meudon est une ville qui bénéficie d’un environnement unique au cœur de l’Île-de-France. Autre élément phare  : elle est éligible à la loi Pinel ! Un atout de taille pour les investisseurs qui souhaitent y acheter un bien immobilier tout en défiscalisant leurs revenus.

Avantages de la ville, informations sur les programmes neufs, travaux en cours, exemple d’investissement réussi...Ooinvestir vous explique comment bien investir en loi Pinel à Meudon ! 

Pourquoi investir à Meudon en loi Pinel ?

Meudon est une commune située dans le département des Hauts-de-Seine entre Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Clamart et Vélizy, et composée de 45 352 habitants.

Sa réputation de ville verte se fonde sur sa forêt domaniale qui recouvre la moitié de sa superficie . Avec 55 km de pistes forestières, 32 km de pistes cavalières, 7 parcs et 17 jardins, Meudon offre un cadre de vie unique, le tout à seulement quelques kilomètres de Paris.

Meudon possède un réseau de transports en commun développé : 2 lignes de tramways traversent la ville (T2 et T6) tout comme plus d’une dizaine de lignes de bus. Mais elle possède surtout 1 gare sur la ligne de RER C, ce qui place la ville à 25 minutes de la gare Saint-Michel-Notre-Dame, en plein cœur de Paris. Une proximité avec la capitale qui séduit les habitants de Meudon.

Les cadres représentent 46 % de la population. La ville compte 39 % de célibataires, 33 % de familles et 26 % de couple sans enfants. Un meudonnais sur 4 a entre 30 et 59 ans, et l’âge médian s’élève à 42 ans.  Cet équilibre dans sa population se constate dans les recherches immobilières. Les appartements de 3 pièces représentent 1 recherche sur 3 à Meudon, suivis par les 4 pièces (24 % - source : Se Loger) et les 5 pièces (20 %)*.

Tous ces atouts font de Meudon une ville cotée sur le marché de l’immobilier. Avec un prix moyen au m² de 6 319 €/m²*, la commune est comparée à ses voisines :

• Châtenay-Malabry : 5 420 €/m² ;
• Clamart : 6 338 €/m² ;
• Issy-les-Moulineaux : 8 689 €/m².

Situation du marché neuf et loi Pinel à Meudon

Validé en décembre 2015, le plan local d’urbanisme de Meudon s’articule autour de plusieurs grands axes parmi lesquels figurent :

• la requalification urbaine pour maintenir un équilibre démographique ;
• le maintien de l’ambiance de chacun des quartiers en renforçant leur identité et leur dynamisme ;
• la garantie de la qualité environnementale pour un développement harmonieux.

Pour ce faire, la commune a lancé plusieurs projets de « renforcement de parc de logements neufs » dans 3 zones : Meudon-sur-Seine, le secteur Arnaudet-Rodin et le secteur de l’ONERA.

Aujourd’hui, plusieurs programmes immobiliers neufs sont en travaux dans le quartier de Meudon-la-Forêt avec :

• plusieurs appartements dans les 3 résidences Quintessence (livraison au 1^er et 3^e trimestre 2023) ;
• quelques appartements dans la résidence Evidence My Meudon ;
• plus d’une centaine de logements dans la résidence Sylva (livraison prévue au 1^er trimestre 2023) ;
• plusieurs appartements dans la résidence Quartz (livraison prévue au 3^e trimestre 2023).

Meudon est située en zone A bis de la loi Pinel. Elle est donc éligible au dispositif de défiscalisation. Pour en bénéficier, les propriétaires doivent respecter un plafond de loyer de 17,43 €/m². Pour calculer le loyer maximum, ce plafond doit être multiplié par un coefficient selon la surface (S) du logement : 0,7 + 19/S. Le coefficient multiplicateur ne doit jamais dépasser  1,2.

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

Depuis le 1^er janvier 2021, les maisons ne sont plus éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel.

Une fois les conditions respectées, le propriétaire peut profiter d’une réduction d’impôt calculée selon la durée de l’engagement locatif de l’appartement.

Exemple d'un investissement réussi en loi Pinel à Meudon     

Camille et Kilian vivent à Chatenay-Malabry. Pour leur projet immobilier, le couple a décidé d’investir dans le neuf à proximité de sa résidence principale. Séduit par le cadre boisé de Meudon, ils décident d’y acheter un appartement en loi Pinel pour défiscaliser leurs revenus tout en se constituant un patrimoine.

Parmi les différents biens proposés dans les nombreux programmes neufs en cours, Camille et Killian choisissent d’investir dans un appartement de 2 pièces d’une surface de 40 m². En plus d’être dans une zone proche de la forêt, le bien correspond à leur budget : 249 000 €. Grâce à leur apport, ils empruntent 200 000 € sur 20 ans pour des mensualités de 978 €.

Le couple estime d’abord sa réduction d’impôt. En mettant le bien sur le marché locatif pendant 12 ans, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 21 %. Le plafond d’investissement est respecté (300 000 €), ce qui n’est pas le cas du plafond de surface (5 500 €/m²). Dans ce cas, la réduction s’applique sur ce dernier plafond, soit sur la base de 220 000 € (5 500 x 40). La réduction d’impôt sera donc de 46 200 € (220 000 x 21 %), 3 850 €/an et 320 €/mois.

Les revenus locatifs doivent aussi respecter les règles de la loi. Avec un plafond Pinel à 697 € (17,43 x 40) et un coefficient multiplicateur de 1,175 (0,7 + 19/40), Camille et Kilian peuvent fixer un loyer maximum de 818 €.

Pour bénéficier de la loi Pinel, le couple d’investisseurs doit aussi sélectionner comme locataire un foyer fiscal dont les revenus se situent sous les montants plafonnés par le dispositif pour la zone :

Les revenus locatifs sont inférieurs aux mensualités : il subsiste une différence de 160 € (978 - 818). Mais grâce à la réduction d’impôt Pinel de 320 € par mois, Camille et Kilian se retrouvent en situation excédentaire de 160 €.

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

Au final, la défiscalisation rentabilise leur investissement dans le neuf et leur permet de se constituer un patrimoine immobilier de qualité dans une ville cotée des Hauts-de-Seine.

1. Composée à 50 % de forêts, Meudon est une ville des Hauts-de-Seine bien desservie par les transports en commun, elle séduit une population de cadres pour son environnement boisé et calme à proximité de Paris.
2. La commune est en zone A Bis de la loi Pinel, ce qui signifie que les loyers sont plafonnés à 17,43 €/m².
3. Pour équilibrer sa population et garder sa qualité environnementale, la ville de Meudon s’est lancée dans de nombreux projets de construction depuis 2015.
4. Aujourd’hui, les programmes immobiliers neufs sont tous situés dans le quartier de Meudon-la-Forêt. D’ici 2023 et la livraison d’une centaine de logements, le parc immobilier neuf de la ville va considérablement s’agrandir et permettre à de nombreux investisseurs de se constituer un patrimoine.