Vue d'une résidence de la ville de Boulogne-Billancourt

Réussir son investissement immobilier en loi Pinel à Boulogne-Billancourt

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Vous souhaitez réaliser un achat immobilier en vue d’un investissement locatif dans une ville prisée et réduire vos impôts par la même occasion ? Profitez de la loi Pinel à Boulogne-Billancourt ! Cette ville des Hauts-de-Seine présente de très nombreux atouts, dont sa proximité immédiate avec Paris, son réseau de transports et la présence de multiples entreprises sur son territoire. De quoi attirer les locataires et assurer la rentabilité de votre investissement. Quels sont les autres avantages d’un achat immobilier à Boulogne-Billancourt ? Quelles opportunités sur le marché du logement neuf dans la ville ? Suivez les conseils d’Ooinvestir pour réussir votre projet d’investissement locatif en loi Pinel à Boulogne-Billancourt !

Pourquoi investir à Boulogne-Billancourt en loi Pinel ?

Nichée sur les bords de la Seine, Boulogne-Billancourt est située au sud du bois de Boulogne et elle est reliée à Paris par la Porte de Saint-Cloud, au nord-est de la ville. Avec plus de 120 000 habitants, Boulogne-Billancourt est la ville la plus peuplée d’Île-de-France après Paris.

Avec un prix au mètre carré qui frôle les 9 500 €, Boulogne-Billancourt fait partie des villes les plus chères d’Île-de-France en matière d’immobilier. La proximité de la capitale explique en partie ces prix.

En plus d’un réseau de bus dense, Boulogne-Billancourt est desservie par les lignes 9 et 10 du métro et se trouve en bordure du boulevard périphérique. Par ailleurs, l’offre de transports va encore s’étoffer avec le Grand Paris Express et la création de la ligne 15, une ligne semi-circulaire qui contournera le sud de Paris et reliera La Défense à Noisy-Champs.

Cette situation géographique exceptionnelle attire de nombreuses entreprises qui y ont installé leur siège : Renault, la Française de Jeux, Bouygues Télécom, Colas, sans oublier le secteur de l’audiovisuel, de la communication et de la publicité. Les cadres et jeunes actifs, très représentés à Boulogne-Billancourt et dans ces entreprises, recherchent souvent des logements à proximité de leur lieu de travail.

Proche du Parc des Princes, du stade Roland-Garros et à proximité de la Défense comme du parc des expositions de la porte de Versailles, Boulogne-Billancourt accueille également de nombreux hôtels.

Enfin, la rénovation de l’Île Séguin apporte un nouvel élan au sud de la ville, avec un pôle culturel et artistique en plein développement, déjà incarné par la Seine Musicale.

Le marché immobilier neuf de Boulogne-Billancourt pour investir en loi Pinel

Classée en zone A bis, Boulogne-Billancourt fait partie des villes les plus tendues d’Île-de-France, avec une demande largement supérieure à l’offre sur le marché immobilier. En pleine mutation, la ville industrielle et ouvrière de la première moitié du XXe siècle laisse la place à une commune cossue, véritable pôle économique de la région, qui entend bien se démarquer par une offre culturelle riche et variée. Cette transformation s’accompagne de nombreux projets immobiliers neufs menés partout dans la ville. La livraison de certains programmes est prévue dès le 1er trimestre 2022.

Toute la commune de Boulogne-Billancourt est éligible à la loi Pinel. Investir dans le neuf avec ce dispositif vous permet de profiter d’une importante réduction d’impôt à équivalente à :

  • 12 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 6 ans ;
  • 18 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 21 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 12 ans.

Mais le dispositif est plafonné à 300 000 euros par an et par foyer fiscal et à un prix maximum au m2 de 5 500 euros. Or, avec un prix moyen de 9 500 €/m2, Boulogne-Billancourt dépasse largement ce plafond. En conséquence, vous ne pourrez pas forcément défiscaliser sur l’intégralité du prix d’achat, mais aurez l’avantage d’investir dans une ville dynamique et très prisée dont la valeur promet d'augmenter au fil des années.

D’autres conditions sont également à respecter avec la loi Pinel.

  • Votre logement doit être loué en tant que résidence principale.
  • À Boulogne-Billancourt en zone A bis, le plafond du loyer Pinel est de 17,43 € au m².
  • Selon la zone fiscale et la composition du foyer, les revenus de votre locataire sont soumis à un plafond de ressources à ne pas dépasser. Pour un couple sans enfant à Boulogne-Billancourt en zone A bis, il est de 57 489 € par exemple. 
  • Pour être éligible à la loi Pinel, vous devez réaliser l’acquisition d’un appartement neuf ou en état futur d’achèvement. La loi Pinel dans l’ancien est possible à condition d’effectuer un montant de travaux supérieur à 25 % de votre investissement global.
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[ooinvestir] Comment investir en loi Pinel ?

Exemple d’un investissement locatif en loi Pinel réussi à Boulogne-Billancourt

Propriétaires de leur appartement à Paris, Karim et Louise souhaitent réaliser un investissement locatif à proximité de leur domicile pour se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires à terme. Pour s’éviter des travaux et acquérir un logement en conformité avec les dernières normes en matière de consommation énergétique, le couple préfère acheter un appartement dans le neuf. Boulogne-Billancourt, une ville qu’ils connaissent bien pour y travailler, retient leur attention.

Ils identifient un studio de 18 m2 proche de l’Île Seguin commercialisé au prix de 175 000 euros, avec une livraison mi 2022. Au moment d’établir leur plan de financement, leur conseiller en gestion de patrimoine leur recommande d’adosser leur achat au dispositif Pinel.

En s’engageant sur une durée de location de 12 ans, le couple pourra prétendre à une réduction d’impôt équivalente à 21 % d’une partie du prix d’achat du logement. L’appartement dépasse en effet le plafond d’achat et le prix au m2 : la réduction sera calculée sur la base maximale de 5 500 €/m2, soit 99 000 €. La réduction d’impôt s’élèvera donc à 21 % x 99 000 = 20 790 euros sur 12 ans, soit 1 732 euros par an et 144 euros par mois. De quoi diminuer sensiblement l’imposition annuelle du couple qui s’élève à 6 000 euros.

Avec un apport de 75 000 €, Karim et Louise ont obtenu un prêt à la banque d’un montant de 100 000 € sur 20 ans pour une mensualité de crédit de 490 € avec assurance. 

Pour bénéficier de la loi Pinel, le loyer maximum devra respecter le calcul suivant : prix maximum au m2 x superficie x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur se calcule selon la formule suivante : 0,7 + 19 / surface habitable. Sa valeur maximale est 1,2.

Le loyer sera donc de 17,43 x 18 x 1,2 = 376 euros.

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Karim et Louise devront aussi choisir des locataires qui respectent les plafonds de ressources pour la zone A bis, à savoir :

Foyer fiscal du ou des locataires du bien immobilier

Plafonds de ressources du ou des locataires dans un appartement ou une maison en zone A Bis

Personne seule

38 465 €

Couple

57 489 €

Personne seule ou couple et 1 enfant

75 361 €

Personne seule ou couple et 2 enfants 

89 976 €

Personne seule ou couple et 3 enfants

107 053 €

Personne seule ou couple et 4 enfants

120 463 €

Personne à charge supplémentaire

+ 13 421 €

Le loyer perçu de 376 € ne suffit pas à rembourser la mensualité de crédit de 490 €. Mais la différence de 114 € est largement compensée par la réduction d’impôt mensuelle de 144 €. Le gain mensuel pour le couple s’élève même à 30 €, qui pourront servir à régler différents frais comme les charges de copropriétés voire anticiper des périodes de vacance locative.

Au final, sans réaliser le moindre effort d’épargne, le couple se constitue un patrimoine de qualité qui devrait prendre de la valeur au fil des années, notamment grâce au Grand Paris Express.

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  1. Boulogne-Billancourt poursuit sa mue : la ville ouvrière du début XXe siècle est de plus en plus prisée par les cadres et se démarque par une offre culturelle riche et variée.
  2. Ville la plus peuplée d’Ile-de-France après Paris, Boulogne-Billancourt est aussi l’une des plus chères en matière d’immobilier.
  3. Avec une forte demande, la tension locative est très élevée dans cette commune prisée. Le dynamisme économique de la ville, sa proximité avec Paris et son réseau de transports en plein développement avec le futur Grand Paris Express contribuent à son attractivité 
  4. De nombreux programmes neufs viennent répondre à une demande soutenue et permettent aux investisseurs de profiter de la loi Pinel pour réduire leurs impôts et se constituer un patrimoine de grande qualité dans une ville en plein essor.

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