Pourquoi investir dans un logement Pinel à Neuilly-sur-Seine ?

Aux abords de Paris, la ville de Neuilly-sur-Seine attire les investisseurs. Ses espaces verts, son bon réseau de transports et sa proximité avec Paris constituent de grands atouts. Cette ville des Hauts-de-Seine est d’ailleurs classée en zone A bis. Les propriétaires bailleurs peuvent donc profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel. Ooinvestir vous donne les clefs pour réussir votre investissement immobilier en loi Pinel à Neuilly-sur-Seine.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Neuilly-sur-Seine en loi Pinel ?

Cette ville située sur la rive droite de la Seine offre un cadre de vie remarquable. Neuilly-sur-Seine abrite une multitude d’espaces verts, sans compter le Bois de Boulogne situé à proximité.

Les habitants de Neuilly-sur-Seine profitent aussi des atouts culturels de la ville : le château de Neuilly ou bien l’Église Saint-Pierre. Pour rejoindre les différents points culturels et historiques de la ville et ceux des villes voisines, les Neuilléens peuvent emprunter de nombreux moyens de transports. La ligne 1 du métro parisien passe notamment par Neuilly-sur-Seine.

Les habitants profitent aussi des 13 lignes de bus et du RER C qui est à proximité. Avec ce maillage, ils peuvent aussi rejoindre facilement Paris et des communes voisines comme Levallois-Perret, Clichy, Asnières-sur-Seine, Bois-Colombes, La Garenne-Colombes, Courbevoie, Puteaux, Suresnes…

Grâce à cette proximité, notamment avec Paris et la Défense, Neuilly-sur-Seine dénombre de nombreuses entreprises, notamment d’importants sièges sociaux comme ceux de Sephora, Clarins ou encore JCDecaux.

Vous désirez profiter de ces nombreux atouts ? Chésy / Place Saint-Foy, Bagatelle / Saint-James et Sablonville sont autant de quartiers où investir. Sablonville, par exemple, réunit de nombreux commerces, des restaurants, des cafés ainsi qu’un marché 3 fois par semaine. Il constitue ainsi un emplacement idéal pour un bien immobilier locatif.

Neuilly-sur-Seine : une ville des Hauts-de-Seine éligible à la loi Pinel

La ville de Neuilly-sur-Seine est classée en zone A bis. Investir dans un appartement neuf à Neuilly-sur-Seine permet donc de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel.

Ce dispositif fiscal permet de percevoir des revenus locatifs tout en réduisant ses impôts à hauteur de :

• 12 % du prix du logement si la location dure 6 ans ;
• 18 % du prix du logement si la location dure 9 ans ;
• 21 % du prix du logement si la location dure 12 ans.

La réduction d’impôt possible est limitée par 2 plafonds : l’investissement ne peut pas dépasser 300 000 € par an et le prix d’achat doit être inférieur à 5 500 €/m². Au-delà de ces seuils, la défiscalisation sera calculée sur la base de ces plafonds.

Pour en bénéficier, le bien immobilier doit être neuf et conforme aux normes de la réglementation Thermique 2012 (et la RE 2020 dès le 1er juillet 2021). Il doit aussi être loué dès la 1^re année d’acquisition ou 1 an maximum après la livraison de l’habitation.

Les maisons ne sont plus éligibles au dispositif fiscal Pinel depuis le 1^er janvier 2021.

Le marché immobilier Pinel neuf à Neuilly-sur-Seine

Neuilly-sur-Seine abrite plus de 35 000 logements, avec une population dont 50,8 % des ménages sont locataires de leur résidence principale. Une opportunité pour les investisseurs en immobilier.

Des programmes immobiliers sont régulièrement proposés à ces investisseurs. Le projet « D’une Rive à l’Autre », par exemple, propose à l’achat des appartements avec une vue remarquable sur La Défense, ou Paris et la tour Eiffel. Le promoteur propose des 2 pièces ou des 3 pièces qui s’adaptent à différents budgets.

Le programme immobilier du « Carré des Lumières », qui se compose de 26 appartements neufs, offre aussi de bonnes perspectives aux investisseurs. Les appartements encore en vente sont des 3 et des 4 pièces. Leur livraison est annoncée au 1^er trimestre 2022.

Ceux qui désirent investir dans un appartement à Neuilly-sur-Seine doivent compter en moyenne sur un prix de vente de 11 579 €/m² pour un appartement. C’est donc un peu moins cher que les prix moyens du 16^e arrondissement de Paris : 11 611 €/m² pour les appartements. Neuilly-sur-Seine reste toutefois plus chère que la moyenne de Paris (10 402 €/m²). C’est aussi la ville la plus chère des Hauts-de-Seine !

Exemple d'un investissement locatif Pinel réussi à Neuilly-sur-Seine

Dimitri perçoit 55 000 € de revenus imposables tous les ans. Cette année, il a reversé près de 10 500 € d’impôts à l’administration fiscale. Il désire donc réduire le montant de ses impôts.

Sa solution : acheter un appartement neuf à Neuilly-sur-Seine, en zone A bis, afin de bénéficier de la diminution d’impôts offerte par la loi Pinel.

Il investit dans un logement de 2 pièces avec une surface de 25 m². Cet achat lui coûte 290 000 €. Dimitri décide de le mettre en location durant au moins 12 années.

Le plafond des réductions d’impôts Pinel est fixé à un montant d’investissement de 300 000 € et un prix d’achat de 5 500 €/m². Le prix au m² de l’appartement de Dimitri étant supérieur, il pourra bénéficier d’une réduction calculée sur la base du montant plafonné de 137 500 € (5 500 €/m² x 25 m²). Il bénéficiera donc d’une réduction d’impôt totale de 28 875 € [137 500  x 21%], soit 2 406,25 € par an pendant 12 ans.

Les plafonds du dispositif fiscal Pinel en zone A bis

Le logement de Dimitri se situe en zone A bis. Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, Dimitri doit louer son appartement de 2 pièces sous un prix plafond.

Pour le connaître, il suit le calcul suivant : plafond par m² pour la zone ABis x surface x coefficient [0,7 + 19/S (S = la surface du logement)]. Pour son bien immobilier neuf, Dimitri ne doit finalement pas dépasser le prix de 636,19 € [17,43 € / m² x 25 m² x (0,7 + 19/25 m²)].

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

Pour avoir droit à la réduction d’impôt de la loi Pinel, Dimitri doit également respecter un niveau maximal de revenus pour ses locataires. Le nouveau propriétaire trouve ainsi un locataire seul, qui présente des revenus imposables de moins de 38 465 € par an. S’il doit un jour trouver un autre locataire, il devra à nouveau respecter les plafonds (évolutifs) de ce tableau :

Dimitri emprunte 180 000 € à la banque

Pour son achat d’appartement de 2 pièces, Dimitri emprunte 280 000 € sur 20 ans. Il apporte 10 000 € pour couvrir le reste du prix du logement. Ses mensualités : 1 370 € pour un crédit total de 48 689 €.

Dimitri doit également s’attendre à des petits frais pour les éventuelles réparations et travaux. Toutefois, investir dans un logement neuf lui évitera des travaux pendant plusieurs années : son bien immobilier neuf est en effet couvert par les garanties biennales et décennales du constructeur.

Une opération immobilière Pinel réussie

La différence de 734 € entre le montant des mensualités (1 370 €) et des loyers (636 €) est en partie compensée par l’économie d’impôt de 200 € par mois (2 406 € / 12).

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

En parallèle, Dimitri se constitue un patrimoine immobilier dans une zone très tendue. Il n’aura donc probablement aucun mal à trouver des locataires et au moment de revendre son logement, il espère générer une plus-value importante.

1. Les habitants de Neuilly-sur-Seine profitent d’un cadre de vie agréable et d’une certaine proximité avec Paris. Le réseau de transports est dense et permet de naviguer aisément dans cette ville des Hauts-de-Seine.
2. Cette ville proche de Paris est en zone tendue A Bis, ce qui rend éligible tout investissement locatif à la loi Pinel.
3. Afin de percevoir la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel, les investisseurs doivent respecter des plafonds de loyers et de revenus des locataires.
4. Des programmes immobiliers sont régulièrement proposés à Neuilly-sur-Seine. L’achat d’un appartement neuf Pinel est donc possible.