Pourquoi investir dans un logement Pinel à Saint-Cloud ?

Saint-Cloud profite de sa proximité avec Paris et de Boulogne-Billancourt. Son bon réseau de transports et ses prix immobiliers plus accessibles que ceux de la capitale sont autant d’atouts pour les investisseurs. Ces derniers bénéficient des avantages de la loi Pinel, car Saint-Cloud est située en zone A bis. Ooinvestir vous propose de découvrir tout l’intérêt qu’offre un investissement immobilier dans le neuf à Saint-Cloud.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Saint-Cloud en loi Pinel ?

Cette ville de près de 30 000 habitants bénéficie tout d’abord d’une démographie stable depuis plus de 50 ans. Un bon point pour les investisseurs qui peuvent alors compter sur un indicateur régulier. De plus, Saint-Cloud présente bien d’autres atouts !

La ville est située sur la rive gauche de la Seine, en face de Boulogne-Billancourt et du Bois de Boulogne, propice aux randonnées ou aux promenades. Saint-Cloud est également à 2 pas du 16^e arrondissement de Paris. Cette proximité est un atout considérable pour les Clodoaldiens (habitants de Saint-Cloud) pour profiter du dynamisme de la capitale.

Pour s’y rendre, ils peuvent bénéficier d’une dizaine de lignes de bus, mais aussi du Clodoald, un minibus intra-muros gratuit. Trois stations du tramway T2 desservent la ville. Les habitants de la commune peuvent aussi utiliser la station « Boulogne Pont de Saint-Cloud » de la ligne 10 du métro ou l’une des 3 stations Vélib’ pour se déplacer facilement.

Ces moyens de transport permettent aux habitants de Saint-Cloud de se déplacer facilement  dans la ville, dotée de nombreux commerces et écoles. 

Vous souhaitez acheter un appartement neuf à Saint-Cloud pour faire profiter vos futurs locataires de tous ces avantages ? Ooinvestir vous recommande le centre-ville, le quartier des Coteaux ainsi que celui du Val d’Or.

Saint-Cloud : une ville d’Île-de-France éligible à la loi Pinel

Saint-Cloud est en zone A bis. Dans cette commune francilienne, les investisseurs peuvent donc louer des appartements neufs en loi Pinel.

Grâce à ce texte de loi, les propriétaires bailleurs de Saint-Cloud peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts de : 

• 12 % du coût d’achat du logement pour une location d’au moins 6 ans ;
• 18 % du coût d’achat du logement pour une location d’au moins 9 ans ;
• 21 % du coût d’achat du logement pour une location d’au moins 12 ans.

Les loueurs d’appartements doivent respecter d’autres règles pour profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, notamment celles contenues dans la réglementation Thermique 2012 (RT 2012) et bientôt la RE 2020. Ils doivent aussi s’assurer de ne pas dépasser plus d’1 an de carence locative, c’est-à-dire louer leur appartement avant le 1^er anniversaire de son acquisition ou de la remise des clefs.

Le marché locatif Pinel à Saint-Cloud

À Saint-Cloud, 89,8 % des logements sont des résidences principales. Les investisseurs peuvent donc facilement miser sur la location à l’année pour leur bien immobilier.

Autre chiffre à connaître : 43,6 % des ménages sont locataires de leur résidence principale. Les investisseurs en immobilier locatif peuvent alors s’adresser à cette population et lui offrir la possibilité de se loger dans un studio ou dans un appartement 2 pièces, qui représentent 29 % des biens en résidence principale.

Les propriétaires bailleurs peuvent s’adresser à ces locataires en achetant un logement neuf. Régulièrement, les promoteurs mettent sur le marché de nouveaux programmes immobiliers. 

Plus largement, les acheteurs de biens immobiliers à Saint-Cloud bénéficient d’un prix moyen de 7 496 € par m² pour l’acquisition d’un appartement.

Exemple d'un investissement réussi à Saint-Cloud en loi Pinel

Samuel gagne 33 000 € de revenus et reverse environ 3 900 € d’impôts. Samuel souhaite réduire ce montant et investit donc dans un appartement neuf à Saint-Cloud pour percevoir la réduction d’impôt du dispositif fiscal Pinel. 

Ce bien immobilier de 2 pièces affiche une surface de 35 m² et lui coûte 262 500 €. Samuel compte le louer pendant plus de 12 ans, afin d’avoir droit à une économie d’impôt de 40 425 € [(5 500 € x 35 m²) x 21%], soit 3 368,75 € par an durant 12 ans. 

En effet, la loi Pinel prévoit un plafond de 5 500 €/m² pour le calcul de la réduction d’impôts : au-delà de ce prix au mètre carré, ce n’est donc plus le prix d’achat du bien immobilier qui est pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt mais le prix plafonné.

Le nouveau propriétaire doit respecter les plafonds de la loi Pinel

Saint-Cloud se trouve en zone A Bis. Pour que Samuel puisse bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, il doit louer son appartement 2 pièces sous un certain prix. Pour obtenir le plafond locatif de la loi Pinel, Samuel doit suivre ce calcul : plafond par m² de la zone A Bis x surface habitable de l’appartement x coefficient Pinel [0,7 + 19/S (S = la surface du logement)]. Pour Samuel, le loyer mensuel maximum de son bien immobilier atteint 758,20 € [17,43 € / m² x 35 m² x (0,7 + 19/35 m²)].

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

Pour avoir droit à l’économie d’impôt de la loi Pinel, Samuel doit aussi respecter un niveau maximal de revenus pour ses locataires. Il trouve alors un couple de locataires avec un enfant à charge. Ce foyer affiche des revenus imposables annuels de moins de 75 361 € par année, ce qui est situé en dessous du plafond.

S’il souhaite trouver d’autres locataires dans les années à venir, il devra alors à nouveau respecter les plafonds (évolutifs) de cette grille :

Samuel emprunte 250 000 € à la banque 

Pour financer son achat d’appartement neuf, Samuel emprunte 250 000 € sur 20 ans. Il ajoute un apport de 12 500 € à la demande de la banque. Ses mensualités : 1 200 € par mois, pour un coût de crédit total de 38 437 €.

Le nouveau propriétaire doit aussi prévoir quelques dépenses pour les éventuelles réparations. Ces frais devraient rester légers durant les premières années d’investissement, car un logement neuf est couvert par les garanties biennales et décennales du constructeur immobilier.

Un investissement immobilier réussi

La différence de 441,80 € entre les mensualités et le loyer (détail : 1 200 € - 758,20 €) est en partie comblée par les 280,73 € d’économie d’impôt mensuel. In fine, l’effort d’épargne s’élève à 161,07 € par mois.

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

Avec un petit apport et un effort d’épargne réduit grâce à la réduction d’impôts, Samuel parvient à se constituer un patrimoine immobilier de qualité dans une ville très prisée d’Île-de-France. Il espère d’ailleurs générer une plus-value au moment de la revente de son appartement 2 pièces.

1. La ville de Saint-Cloud est située à l’ouest de Paris, en face de Boulogne-Billancourt. Sa proximité avec Paris, son bon réseau de transports et ses prix plus abordables que ceux de la capitale attirent les investisseurs en immobilier.
2. Cette commune des Hauts-de-Seine se trouve en zone A bis, ce qui rend les appartements neufs éligibles à la loi Pinel. 
3. Pour avoir droit à la réduction d’impôts Pinel, il faut respecter d’autres paramètres comme le respect d’un plafond de loyer et d’un plafond de revenu du ou des locataires.