Vue d'une ville pour illustrer l'investissement en zone B1 avec le dispositif Pinel

Dispositif Pinel, comment investir en zone B1 ?

SOMMAIRE

Vous souhaitez bénéficier de réductions sur vos impôts en réalisant un investissement dans l’immobilier ? Grâce à la loi Pinel, anciennement loi Duflot, investir sur le marché locatif peut vous faire profiter d’un avantage fiscal, sur votre impôt sur le revenu, tout en développant votre patrimoine. Ce mécanisme de défiscalisation est cependant soumis au respect de certaines conditions parmi lesquelles la localisation du logement. Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement loué doit se situer dans certaines communes françaises dont celles de la zone B1. Ooinvestir vous explique comment la loi Pinel s’applique en zone B1.

Villes, type de logement : les conditions d’application de la loi Pinel en zone B1

Pour bénéficier de l’avantage fiscal proposé par la loi Pinel, les investisseurs doivent s’assurer qu’ils respectent les conditions d’application du dispositif et notamment celle relative à la localisation du logement.

Pour rappel, la loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt à différent taux de défiscalisation : 

  • 12 % du montant de votre investissement pour 6 ans de mise en location ;
  • 18 % du montant de votre investissement pour 9 ans de mise en location ; 
  • 21 % du montant de votre investissement pour 12 ans de mise en location. 

L’engagement locatif représente donc également un élément clé. 

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Comment bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Pinel ?

La défiscalisation de la loi Pinel est possible en respectant certaines conditions. 

En France, il existe 5 zones : A bis, A, B1, B2 et C, classées selon les tensions présentes sur le marché immobilier local. Celles éligibles à la loi Pinel sont celles où l’offre de logements est bien plus faible que la demande immobilière : ces zones offrent donc à l’investisseur une très bonne perspective locative. 

Quelles sont les communes de la zone B1 ?

La zone B1 est la zone intermédiaire dans le zonage établi par la loi Pinel sur le territoire français. Elle se trouve entre les marchés immobiliers très tendus des zones A bis et A, regroupant les communes où la demande de logements excède l’offre locative, et les zones B2 et C, moins attractives en matière de tension immobilière. Entre ces 2 extrêmes, la zone B1 comprend des villes dont le marché immobilier est dynamique, avec une demande en logement soutenue qui assure aux propriétaires de pouvoir louer leur bien, tout en profitant de prix de vente et de location plus accessibles par rapport aux zones A bis et A.

Sont notamment classées en zone B1 les communes de :

  • Bordeaux ;
  • Toulouse ;
  • Reims ;
  • Nantes ;
  • Rennes ;
  • Biarritz ;
  • Perpignan ;
  • Nîmes ;
  • Avignon ;
  • Bastia ;
  • Annecy ;
  • Chambéry ;
  • Limoges ;
  • Clermont-Ferrand ;
  • Dijon ;
  • Strasbourg ;
  • Nancy ;
  • Orléans ;
  • Amiens ;
  • Rouen ;
  • Le Havre ;
  • Rouen ;
  • La Rochelle ;
  • Étampes ;
  • Morigny-Champigny ;
  • Fontenay-en-Parisis.

 

Vous remarquerez que cette zone comprend différents types de communes. Ainsi, une ville d’Île-de-France y côtoie une agglomération très réputée comme Nantes, capitale des Pays de la Loire.  

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L’application du dispositif Pinel en zone B1 pour réduire vos impôts

Avec la loi Pinel, la localisation du logement a un impact sur l’éligibilité au dispositif, mais également sur la mise en application du mécanisme de défiscalisation.

Les plafonds de ressources des locataires en zone B1

La réduction d’impôt pour les investissements locatifs créée par la loi Duflot puis reprise par la loi Pinel est applicable sous réserve de respecter certaines conditions. Parmi celles-ci, une disposition concerne les locataires : leurs revenus ne doivent pas dépasser certains plafonds établis par la loi en fonction de la localisation du logement et la composition du foyer (article 2 terdecies D du code général des impôts).

Plafonds de ressources des locataires en zone B1

Composition du foyer

Plafonds de ressources annuelles

1 personne

31 352 €

1 couple

41 868 €

1 couple ou 1 personne seule avec 1 personne à charge

50 349 €

1 couple ou 1 personne seule avec 2 personnes à charge

60 783 €

1 couple ou 1 personne seule avec 3 personnes à charge

71 504 €

1 couple ou 1 personne seule avec 4 personnes à charge

80 584 €

Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième

8 990 €

Vous souhaitez savoir comment bien prendre en compte les ressources de votre futur locataire ? Il vous suffira de prendre en compte le revenu fiscal de référence de 2018 pour un bail signé en 2020.

 

Les plafonds de loyers mensuels dans une commune en B1

En plus d’encadrer les ressources des locataires, le dispositif Pinel impose aux bailleurs de respecter des plafonds de loyers fixés par la loi (article 2 terdecies D du code général des impôts).

  • Dans les communes de la zone B1, le loyer mensuel est de 10,44 €/m² maximum.
  • Il faut en plus appliquer un coefficient multiplicateur à ce plafond de loyer mensuel. Celui-ci se calcule selon la formule : 0,7 + 19/S (S = surface du logement). Le résultat obtenu doit être arrondi à la deuxième décimale.

Le coefficient multiplicateur est plafonné et ne peut pas dépasser 1,2. Sachez également que, pour bien prendre en compte la surface du logement, cette dernière doit être augmentée de 50 % de la surface des annexes (balcon, cave, etc.) associées au bien. Elle est toutefois limitée à 8 m² par logement.

Exemple pour un appartement dans le secteur B1

Pour l’achat d’un appartement de 47 m² avec un balcon de 6 m², la surface du logement prise en compte dans le calcul est de 50 m² (47 m² + la moitié de 6 m²). En zone B1, le plafond de loyer mensuel est de 10,44 €/m². Le coefficient multiplicateur pour ce logement est de 1,08 (0,7 + 19/50). Le plafond du loyer imposé pour ce bien est de 10,44 x 1,08 = 11,2752, arrondi à 11,28. Le bailleur peut donc loué son logement 564 € (11,28 x 50) maximum par mois, hors charges.

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Exemple d’investissement locatif Pinel dans une commune B1

Un propriétaire souhaite investir dans l’immobilier locatif en loi Pinel afin de diversifier son patrimoine. Il décide d’acheter un appartement neuf de 45 m² dans la commune d’Annecy (B1) pour 230 000 €. Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il devra s’engager à louer son logement pendant au moins 6 ans, et pour maximum 12 ans. Dans ce dernier cas, il aura droit à une réduction de 2 % par an pour les 9 premières années d’engagement, puis 1 % par an entre la 9e et la 12e année, soit un taux de réduction d'impôt de 21 % sur 12 ans. Si le propriétaire de cet appartement à Annecy s’engage à le louer pendant 9 ans, il pourra réduire son impôt sur le revenu de 4 600 € par an (2 % de 230 000 €), soit 41 400 € pour les 9 années. En contrepartie, il devra respecter les obligations imposées par le dispositif Pinel : 

  • Les revenus de ses locataires devront être inférieurs aux plafonds prévus par la loi : 31 352 € pour une personne seule, 41 868 € pour un couple, 50 349 € pour un couple ou une personne seule avec une personne à charge.
  • Le loyer du logement ne devra pas dépasser le plafond imposé par la loi pour la zone B1, auquel est appliqué le coefficient multiplicateur. Dans l’exemple donné, pour un bail conclu en 2020, le loyer mensuel maximum hors charges sera de 527,22 € : (10,44 x (0,7 + 19/45)) x 45.

Cet investissement rapportera donc au propriétaire 6 326,64 € de revenu locatif par an, s’il n’y a pas de vacance locative, auquel il faut ajouter l’avantage fiscal annuel de 4 600 €. Des avantages locatifs et fiscaux indéniables !

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