Vue aérienne de la ville de Rouen

Défiscaliser et investir en loi Pinel à Rouen

SOMMAIRE

Vous souhaitez acheter un bien immobilier et bénéficier de réductions fiscales en le proposant en location ? Misez sur Rouen ! Capitale de la grande région normande, Rouen est considérée comme la porte d’entrée de la Normandie, où patrimoine historique et monuments classés se côtoient. C’est surtout une ville au fort dynamisme économique grâce à ses industries, ses milliers de commerces et son port international. Tous ces atouts font de Rouen une ville idéale pour investir dans l’immobilier, d’autant plus que la ville est éligible à la loi de défiscalisation Pinel. Il y a donc un vrai potentiel en matière d’investissement locatif, renforcé par la présence de nombreux étudiants. Ooinvestir vous explique comment bien investir à Rouen grâce au dispositif Pinel.

Pourquoi investir à Rouen en loi Pinel ? 

Avec une population estimée à 100 000 habitants en 2020, la préfecture du département de la Seine-Maritime est la 12e aire urbaine de France. Cette ville normande dispose d’un passé prestigieux et d’une grande richesse architecturale qui lui confère son surnom de « ville-musée ». Les habitants et touristes de Rouen profitent donc d’un patrimoine historique exceptionnel allant des maisons traditionnelles à pans de bois aux édifices religieux célèbres comme la Cathédrale Notre-Dame, l’Abbatiale Saint-Ouen ou le Gros-Horloge (une horloge de la Renaissance qui symbolise aujourd’hui le cœur de la ville). 

La commune normande propose ainsi de nombreuses balades et visites pour découvrir les monuments historiques, les bords de Seine ou encore le centre-ville parsemé de rues pavées aux allures médiévales. Rouen détient le label Villes et Pays d’Art et d’Histoire et fait partie des destinations incontournables pour les amoureux d’art et de nature.

La ville attire aussi les entreprises en étant le 1er bassin d’emplois de la région. Sa position géographique en fait un lieu de passage important pour les marchés européens puisqu’elle dispose d’un port maritime international qui peut accueillir des navires imposants. Rouen est d’ailleurs le 1er port européen d’exportation de produits céréaliers. Elle abrite le siège de nombreuses mutuelles et de compagnies d’assurances, mais aussi de sociétés de l'industrie chimique ou de l'agroalimentaire. Par ailleurs, son statut de capitale régionale et de préfecture du département de la Seine-Maritime lui permet de centraliser de nombreux services administratifs.

Rouen est aussi un pôle universitaire majeur avec 30 000 étudiants accueillis chaque année dans les établissements d’enseignement supérieur, notamment 5 écoles d’ingénieurs, 3 écoles de commerce, une école d’architecture, une école de design ainsi que des formations d’infirmier ou de notariat.

La ville de Rouen dispose de nombreux atouts économiques, historiques et culturels pour attirer les investisseurs immobiliers et les inciter à acheter des appartements dans des zones éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel.

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Focus sur le marché immobilier neuf à Rouen

Alors que le marché immobilier à Rouen a connu une baisse au début des années 2000 puis une relative stagnation après 2010, l’année 2018 a été synonyme de rebond avec une hausse de 2% des ventes dans l’immobilier neuf. Le prix varie aujourd’hui entre 2 367 euros le mètre carré pour un appartement et 2 563 euros pour une maison.

De plus, de nombreux quartiers de Rouen font l’objet d’une transformation complète afin de redynamiser le centre-ville et renouveler un parc immobilier et des logements jusqu’ici vieillissants. Les abords de la Gare Rive-Droite ont ainsi été réaménagés dans le même esprit que le centre historique et végétalisés. Ce quartier dispose de nombreux appartements neufs. Quant à la zone Cœur de Métropole, elle a bénéficié de nombreux aménagements pour donner une nouvelle dynamique à son patrimoine culturel, architectural et paysager.

Les programmes immobiliers neufs facilitent la mise en place de zones attractives et les écoquartiers, nombreux à Rouen, offrent une réelle alternative aux appartements du centre-ville. La liste de ces nouvelles résidences est longue :  écoquartiers Flaubert, La Nouvelle Gare, Grammont, Luciline et Nouvelle Préfecture, les quais de Seine, les Hauts de Rouen, etc.

Investir en loi Pinel à Rouen

Rouen est située en zone B1 et donc éligible à la loi Pinel. En investissant dans un appartement dans la capitale de la Haute-Normandie, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de :

  • 12 % du prix de votre investissement pour une mise en location de 6 ans ;
  • 18 % du prix de votre investissement pour une mise en location de 9 ans ;
  • 21 % du prix de votre investissement pour une mise en location de 12 ans. 

Ainsi, investir dans l’immobilier locatif à Rouen, en achetant un logement qui respecte les conditions de la loi Pinel, vous fera bénéficier d’une défiscalisation très attractive au sein d’une ville dynamique.

En effet, Rouen offre un beau potentiel. Le rendement locatif dans la ville peut aller de 3,4 % à 6,9 % en fonction du quartier et du logement acquis*.

Avec une population composée à 45 % de jeunes actifs de 18 à 45 ans*, la demande en matière d’appartements est assez élevée. L’investissement locatif à Rouen est donc plutôt sûr, avec une demande de logements plus forte que l’offre.

* Données issues de Datagouv sur une étude approfondie menée de 2014 à 2018 https://ouinvestir.net/rendement-locatif/rouen 

Les meilleurs quartiers pour investir à Rouen en loi Pinel

Si vous souhaitez investir et profiter de la loi Pinel à Rouen, Ooinvestir vous propose une sélection de quartiers pour choisir celui qui convient le mieux à vos projets, votre budget et vos objectifs.

Acheter un bien immobilier Saint-Sever en loi Pinel

Saint-Sever se situe sur la rive gauche de Rouen. Ce quartier est réputé pour son cadre de vie, avec de nombreux commerces de proximité, un centre commercial, une église de village et des logements neufs. Il est particulièrement prisé par les familles. Les prix vont de 1 231 € à 2 567 € le mètre carré pour un appartement et de 1 396 € à 2 910 € pour une maison. Un bien immobilier à Saint-Sever constitue un emplacement de premier choix sur la rive gauche de la Seine.

Investir en dispositif Pinel dans un appartement à Saint-André

Le quartier Saint-André, proche du centre-ville, est recherché par les Rouennais car il concentre tous les services indispensables : gare SNCF, écoles, commerces de proximité, etc. Il attire notamment les familles et les cadres qui cherchent un appartement dans une résidence moderne.

Les prix oscillent entre 1 910 € et 3 662 € pour un appartement et vont de 2 022 € à 3 878 € pour une maison.

Acheter un bien immobilier dans le quartier de la Place Saint-Marc

Le quartier de la Place Saint-Marc rassemble une forte population étudiante, c’est donc l’un des endroits recommandés pour un investissement locatif dans de petites surfaces. Il attire aussi les familles pour son dynamisme et la présence de nombreux commerces de proximité, de restaurants et d’un marché.

Dans ce quartier, les prix moyens s’élèvent à 2 735 €/m2 pour un appartement.

Comptez ainsi dans l’ancien, et entre 62 900 euros et 157 800 euros pour des surfaces allant de 25 à 40 m² dans le neuf .

Exemple d’un investissement immobilier réussi en loi Pinel à Rouen

Propriétaires de leur appartement à Petit-Quevilly, Geoffrey et Jade veulent réaliser un investissement dans l'immobilier locatif pour agrandir leur patrimoine. Ils optent pour le secteur de Rouen afin de bénéficier de la loi Pinel et obtenir une réduction d’impôt. Cette loi permet de profiter jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts sur 12 ans.

Rouen est situé en zone B1 et donc éligible au dispositif Pinel. Le loyer d’un appartement ne pourra pas dépasser 10,44 €/m².

Geoffrey et Jade vont acquérir un appartement composé de 2 pièces et d'une surface habitable de 52 m2 pour un montant de 90 000 €, situé dans une résidence du quartier Saint-Sever, proche de nombreux commerces. La date de livraison de l’appartement est proche : 2e trimestre 2021, de quoi mettre rapidement le bien sur le marché locatif. En s'engageant sur une durée de location de 12 ans, ils bénéficient d'une économie d'impôt d'un montant égal à 21 % du prix d'achat du logement, soit 90 000 x 21 % = 18 900 € au total, soit 1 575 € par an, grâce au dispositif Pinel.

Pour déterminer le loyer maximum, dans le respect de la loi Pinel en zone B1, ils effectuent le calcul suivant : [10,44 € x (0,7+19/52)] x 52, soit 578,38 € par mois. De plus, ils devront opter pour une location avec des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés pour la zone B1 :

Composition du foyer fiscal

Zone B1

Personne seule

30 572 €

Couple

40 826 €

+ 1 personne à charge

49 097 €

+ 2 personnes à charge

59 270 €

+ 3 personnes à charge

69 725 €

+ 4 personnes à charge

78 579 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 8 766 €

Pour financer leur projet, Geoffrey et Jade vont réaliser un emprunt auprès de leur banque et rembourser 550 € par mois, auxquels vont s’ajouter des frais comme les charges de copropriété ou quelques travaux, le tout estimé à 150 € mensuels.

Leur investissement leur coûtera au final 700 € (550 + 150) par mois et leur rapportera 578 € par mois de loyer. La différence de 122 € sera ensuite largement compensée par l’économie d’impôts réalisée : 131,25 € par mois.

L’acquisition de ce logement avec le dispositif Pinel à Rouen représente donc un investissement locatif rentable pour le couple.

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  1. L’achat d’un logement dans la ville de Rouen constitue un investissement immobilier intéressant dans une ville dynamique comptant de nombreux cadres et étudiants à la recherche de logements.
  2. Bordée par la Seine, Rouen est une ville au riche patrimoine mais qui regarde vers l’avenir avec de nombreux programmes d’immobilier neuf.
  3. Éligible au dispositif Pinel, Rouen permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.
  4. Les vente dans l’immobilier neuf à Rouen sont à la hausse depuis 2018, c’est donc le moment idéal pour réaliser un investissement locatif.

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