Vue sur la ville du Havre

Réussir son investissement en loi Pinel au Havre

SOMMAIRE

Vous envisagez d’investir dans un appartement en loi Pinel pour profiter d’une réduction de vos impôts ? Située dans le département de la Seine-Maritime en région Normandie, Le Havre est une ville dynamique et attractive. Éligible au dispositif Pinel, elle affiche une forte demande pour la location et un prix de l’immobilier des plus accessibles. Un contexte idéal pour vous constituer un patrimoine, tout en bénéficiant d’un rendement locatif élevé et d’un avantage fiscal ! Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir les multiples qualités du Havre et savoir comment réaliser un investissement intéressant dans la cadre de la loi Pinel.

Pourquoi investir au Havre en loi Pinel ?

À seulement 2 h de Paris, Le Havre possède une économie performante avec le 2e port de France et une activité industrielle très développée. La ville est bien desservie par de nombreux transports. Elle compte un aéroport, une gare TGV et un large réseau urbain avec tramway, bus, pistes cyclables… À la fois station balnéaire et nautique, Le Havre attire également les touristes du fait de sa proximité avec le littoral. En plus d’un patrimoine culturel et historique important, la métropole affiche un prix immobilier au m² très abordable de 2 195 € selon SeLoger. Les montants varient en fonction du quartier et du type de location. Un studio ou un appartement de 2 pièces sera adapté aux 13 300 étudiants et aux jeunes actifs des entreprises de la région. La location en maison ou dans un 3 à 5 pièces saura répondre aux besoins des familles.

Dans une démarche pour moderniser le secteur et améliorer son cadre de vie, la mairie du Havre multiplie les travaux de réhabilitation et les programmes d’immobilier neuf. Avec 59,3 % de locataires et une demande grandissante, la ville représente un risque réduit de vacance locative. Les opportunités ne manquent pas pour réaliser un investissement locatif au Havre. Un bien immobilier en loi Pinel vous permet de combiner la rentabilité d’une ville en plein développement avec un dispositif fiscal efficace.

La loi Pinel impose un certain nombre de conditions, à commencer par un engagement pour une durée minimale de location. Selon le nombre d’années, différentes réductions d’impôt sur les revenus du foyer fiscal sont accordées :

  • pour 6 ans : une réduction à un taux de 12 % du prix du logement ;
  • pour 9 ans : une réduction à un taux de 18 % du prix du logement ;
  • pour 12 ans : une réduction à un taux de 21 % du prix du logement.

L’appartement ou la maison doit impérativement se situer dans une zone éligible à la loi Pinel : A, A bis ou B1. Situé en zone B1, Le Havre peut donc constituer un secteur idéal pour profiter de l’avantage fiscal du dispositif Pinel si tous les critères obligatoires sont respectés :

  • Les logements doivent être loués en tant que résidence principale selon un système de plafond maximum des ressources du foyer fiscal. Pour un couple de locataires avec un enfant, il est de 50 349 € dans la zone B1. 
  • Le loyer pour votre appartement au Havre ne peut dépasser le plafond de 10,44 € au m². 
  • Concernant le bien immobilier, vous pouvez investir dans un appartement neuf ou en état futur d’achèvement. Il est possible d’investir dans l’ancien à condition que les travaux de rénovation représentent 25 % du coût total de l’opération.
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Focus sur le marché immobilier neuf au Havre

Les programmes de nouveaux logements dans la ville du Havre vous proposent de nombreux investissements à réaliser pour une location en loi Pinel. Il est cependant essentiel de choisir avec soin le type de bien et son emplacement pour vous assurer une rentabilité confortable. Avec une demande plus élevée que l’offre, les petites surfaces sont très recherchées dans le centre-ville. Dans la périphérie, une maison ou un appartement de 3, 4 et 5 pièces attire les couples d’actifs et leur famille. Le prix au m² de l’immobilier neuf varie entre 2 800 et 3 500 € au Havre et descend jusqu’à 2 000 € dans les villes avoisinantes. Des prix qui s’avèrent accessibles dans le cadre de logements neufs et permettent de réussir votre investissement en dispositif Pinel. À cela s’ajoute une attractivité grandissante à l’image du projet de réaménagement « Réinventer Le Havre » et de ses nouveaux appartements qui devraient voir le jour entre le dernier trimestre 2020 et l’horizon 2025.

Souvent à l’écart du centre de la ville, les appartements neufs se développent en quartiers avec toutes les commodités et commerces à proximité. Ils proposent un grand nombre d’avantages comme un ascenseur, une terrasse, mais également une conformité avec les plus récentes normes de performance énergétique pour un confort optimal. Leurs atouts répondent à tous les critères en matière de location pour garantir un fiable risque de vacance locative avec votre investissement en loi Pinel. 

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Top des quartiers pour investir au Havre en loi Pinel

En pleine réhabilitation, la ville du Havre ne se limite pas à son centre-ville, mais revalorise aussi d’anciens secteurs au travers de ses programmes dans l’immobilier neuf. Tous situés en zone B1, ces quartiers voient la demande de location grimper en flèche et constituent d’excellentes opportunités pour investir en loi Pinel.

Le centre-ville

Classé au patrimoine mondial de l'Unesco, le quartier du centre-ville est le plus prisé du Havre. Les programmes neufs y sont rares, mais les logements anciens proposent une belle architecture avec beaucoup de cachet pour projeter un investissement avec la loi Pinel dans l’ancien. Vous pouvez bénéficier de ce dispositif si vous investissez dans un logement à réhabiliter entièrement. Le prix moyen au m² est de 2 195 €, mais augmente pour les appartements offrant une vue sur la mer. La demande de location est forte et se divise entre les étudiants et les actifs de tous âges. Avec tous les transports et commodités, le quartier représente un très faible risque de vacance locative et offre une rentabilité intéressante avec la réduction d’impôt de la loi Pinel.

Le quartier Saint-Vincent

Le front de mer est un secteur très demandé qui permet aux locaux de profiter d’un cadre agréable à proximité des plages de la Normandie. Dans le nord du Havre, le quartier Saint-Vincent s’inscrit dans la continuité du centre-ville et longe le littoral. Composé à plus de 80 % d’appartements, il dispose d’un large choix de surfaces pour un prix moyen de 2 918 € du m². Solution intéressante pour réussir votre investissement en loi Pinel, il est particulièrement ciblé par les célibataires et jeunes actifs à la recherche d’une location d’appartements de 2 et 3 pièces.

Le quartier Sanvic

Particulièrement apprécié par les familles, le quartier Sanvic regroupe 74 % de maisons individuelles dont les prix augmentent à mesure qu’elles approchent du centre-ville. Le secteur fait partie des plus attractifs pour investir dans une maison en loi Pinel avec un prix moyen au m² de 2 077 €. Il compte de nombreux commerces, écoles et transports et cible une population plus âgée pour des biens immobiliers généralement loués sur de plus longues périodes.

Seuls les appartements seront éligibles à la loi Pinel à partir du 1er janvier 2021. Il ne vous reste plus que quelques mois si vous souhaitez effectuer l’achat d’une maison pour votre investissement locatif !

Le quartier Sainte-Marie - Saint-Léon

Avec des prix relativement bas à hauteur de 1 563 € du m², le quartier Sainte-Marie – Saint-Léon regorge de petites surfaces (notamment le studio) pour votre investissement locatif en dispositif Pinel. Il est reconnu pour son ambiance animée, ses commerces, ses espaces de culture et sa proximité avec l’université et autres grandes écoles. Avec également des jeunes actifs et des familles, les étudiants à la recherche d’une location ne sont pas les seuls à vouloir s’installer dans ce quartier situé non loin du centre-ville. 

Le quartier Aplemont

En pleine réhabilitation, ce secteur du Havre évolue avec une rénovation pavillonnaire et des logements neufs qui respectent l’esprit calme du quartier. Son prix attractif de 1 858 € le m² est idéal pour réussir un investissement locatif en loi Pinel avec une rentabilité intéressante. Situé en ville haute, il offre un cadre de vie idéal pour les familles à la recherche d’une maison et bénéficie d’un réseau de transport efficace, d’écoles et de commerces.

Le quartier Mont Gaillard

Considéré comme le plus rentable du Havre, ce quartier situé au nord-ouest de la ville affiche un prix moyen au m² de 1 224 €. Il est de plus en plus recherché par une population hétéroclite de jeunes actifs, couples et familles pour l’achat d’une maison ou d’un appartement de 3 pièces et plus. Il constitue un secteur idéal pour effectuer votre investissement locatif en loi Pinel.

Exemple d’un investissement en loi Pinel au Havre

Intéressés par les prix accessibles, Mathieu et Sonia souhaitent investir dans l’immobilier locatif au Havre pour agrandir leur patrimoine. Avec un impôt sur le revenu annuel de 10 000 €, ils optent pour le dispositif Pinel afin de profiter d’une réduction d’impôts sur leurs revenus.

Le quartier Mont Gaillard les a convaincus par la forte demande de location sur le secteur et le potentiel rendement locatif. Le couple envisage l’achat d’un appartement de 4 pièces de 80 m² au prix de 190 000 € soit 2 375 € du m². Un investissement dans une résidence neuve qui est logiquement plus élevé que dans l’ancien, mais qui leur permet d’accéder au dispositif Pinel sans avoir à effectuer de travaux.

Après déduction de leur apport, Mathieu et Sonia ont obtenu un emprunt de 160 000 € à la banque, avec une mensualité de 820 € par mois sur 20 ans. Conformément au plafond de la zone B1 de la loi Pinel, le loyer de leur appartement sera affiché à 783 € pour leurs futurs locataires (80 m² x 10,44 € x coefficient multiplicateur de 0,9375).

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Pour maximiser la réduction de leur impôt, le couple a prévu un engagement de location de 12 ans. Ils bénéficieront d’un avantage fiscal au taux de 21 % du prix d’achat de leur 4 pièces au Havre. La réduction totale est de 39 900 €, soit 3 325 € par an et donc une économie de 277 € par mois à prendre en compte dans le calcul de leur rendement locatif.

La différence de 37 € entre la mensualité du crédit (820 €) et le loyer perçu (783 €) est largement couverte par la réduction d’impôts du dispositif Pinel (277 - 37 = 240 €). Mathieu et Sonia profitent donc d’un investissement rentable sur Le Havre : ils économisent 240 € chaque mois et se constituent un patrimoine petit à petit.

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  1. La ville du Havre profite d’un emplacement géographique avantageux à proximité du littoral, à 2h de Paris. 
  2. Le prix de l’immobilier au Havre reste abordable avec une demande locative élevée. 
  3. Le Havre est une ville en plein développement urbain qui compte de nombreux programmes de construction de logements neufs.
  4. Les petites surfaces en location sont les plus demandées dans le centre-ville.

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