Réussir son investissement en loi Pinel à Nancy

Avec un peu plus de 100 000 habitants, Nancy se place dans le top 50 des plus grandes villes de France. Cette ville du nord-est de la France se démarque par son patrimoine culturel et son nombre très important d’étudiants. Suivez le guide Ooinvestir pour réussir votre investissement immobilier dans cette ville éligible au dispositif de défiscalisation Pinel.

Pourquoi investir à Nancy en loi Pinel ? 

Nancy, ville de Meurthe-et-Moselle, profite de sa proximité avec la Belgique, le Luxembourg, et l’Allemagne. Situés à un carrefour stratégique, ses 104 000 habitants peuvent aussi se rendre à Metz en moins de 1h et à Strasbourg en moins de 2h. La métropole du Grand Nancy totalise quant à elle plus de 250 000 habitants.

Les 50 000 étudiants qui résident dans l’agglomération de Nancy représentent ainsi 20 % de la population. Selon l’Étudiant, Nancy propose en effet 638 formations, notamment des écoles d’ingénieurs, d’art et de management. Particularité : Nancy a créé un conseil municipal de la vie étudiante pour mener régulièrement des actions spécifiques. Pour séduire cette tranche de la population, les investisseurs en loi Pinel peuvent donc miser sur des petites surfaces, ou bien des logements plus spacieux, mais en format « colocation ».

Cette jeune population profite aussi des nombreux atouts culturels de la ville. Musée des Beaux-Arts, musée de l’École de Nancy, Museum-Aquarium, galerie Poirel, musée de l’histoire de la ferronnerie… Nancy regorge de sites dédiés à la culture et accueille de nombreux événements chaque année. Cette richesse culturelle est un réel atout pour les investisseurs.

Au-delà de ses atouts actuels, Nancy mène aussi actuellement de grands projets pour l’avenir. En 2023, le nouveau tramway devrait par exemple pouvoir transporter près de 90 000 voyageurs par jour : une aubaine pour la ville la plus peuplée de Lorraine.

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Une ville de Lorraine éligible au dispositif fiscal Pinel

Nancy est une ville sous tension immobilière située en zone B1. Les investisseurs peuvent en profiter pour y acheter des logements destinés au marché locatif et bénéficier ainsi du dispositif de défiscalisation Pinel.

A la clé, une réduction d’impôt de :

• 12 % du prix d’achat du bien immobilier dans le cadre d’une location pendant une durée de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat du bien immobilier dans le cadre d’une location pendant une durée de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat du bien immobilier dans le cadre d’une location pendant une durée de 12 ans.

Pour rester éligibles à ce dispositif de défiscalisation, les propriétaires-bailleurs doivent respecter différentes conditions.

• Louer un bien immobilier nu et neuf : 
  • pendant au moins 6 ans en tant que résidence principale d’un locataire ;
  • conforme à la RT2012 (et bientôt RE 2020) ou au label BBC 2005.
• Respecter les plafonds de :
  • ressources des locataires, qui dépendent du foyer fiscal et de la zone ;
  • loyers, qui dépendent aussi de la zone Pinel. Le plafond de loyer est fixé à 10,44 €/m² à Nancy ;
  • 300 000 € par an et par foyer fiscal pour l’acquisition de biens immobiliers Pinel (2 maximum) par contribuable.  
• Être domicilié fiscalement en France.

Les maisons individuelles ne seront plus éligibles à la loi Pinel après le 31 décembre 2020.

Focus sur le marché immobilier neuf à Nancy

Au-delà du projet du nouveau tramway, Nancy devrait également renforcer les correspondances avec le TER et les bus. Les investisseurs en loi Pinel pourront par exemple acheter un logement neuf près de la nouvelle portion du tramway qui sera mise en service en 2023.

Dans cette logique, Nancy a récemment réaménagé le quartier de la gare, en créant l’écoquartier « Nancy Grand Cœur ». La ville y a érigé de nombreux grands immeubles neufs, afin de limiter l’étalement urbain. Une opportunité pour les investisseurs en loi Pinel.

À Nancy, les appartements coûtent en moyenne 2 036 €/m² et les maisons 2 438 €/m². C’est un peu plus cher qu’à Metz (également en Lorraine), mais beaucoup moins que les prix immobiliers moyens au m² de Strasbourg en Alsace. Cette ville peut donc intéresser les investisseurs qui disposent d’un budget moyen pour l’achat d’un logement neuf.

Top des quartiers pour investir à Nancy en loi Pinel 

Pour les investisseurs qui souhaitent acheter un bien immobilier locatif neuf à Nancy, Ooinvestir vous recommande en particulier les 3 quartiers suivants. 

Saint-Fiacre / III Maisons / Crosne-Vayringe

Il se situe au nord de Nancy. De nombreux espaces verts en font un endroit agréable à vivre. Sur les remparts de la ville vieille, le jardin de la Citadelle séduit tout particulièrement les habitants.

Plutôt paisible, ce quartier est propice à l’immobilier locatif résidentiel. Il est idéal pour les familles.

Les investisseurs en dispositif fiscal Pinel peuvent bénéficier des nombreux programmes neufs. Les prix de l’immobilier sont intéressants dans ce quartier de Nancy : 2 105 € par m² pour un appartement et 2 392 € pour une maison.

Mon Désert / Jeanne d'Arc / Saurupt-Clémenceau

Ce lieu réunit environ 270 commerces et abrite lui aussi des espaces verts, à l’image du square Saurupt-Clémenceau et celui du Montet. Il attire tout particulièrement les jeunes familles.

Dans ce quartier, 72 % des résidents sont des locataires. Une demande qui a de quoi susciter l’intérêt des investisseurs en immobilier locatif neuf et qui souhaitent bénéficier de la loi Pinel.

À « Mon Desert / Jeanne d'Arc », un appartement coûte en moyenne 2 068 € par m², tandis qu’une maison coûte en moyenne 2 616 € par m².

Le centre-ville de Nancy

Le centre-ville de Nancy rassemble environ 1 800 commerces. Le projet de la commune de piétonniser le cœur de ville va renforcer l’attractivité de ces boutiques. Le centre-ville attire ainsi les jeunes urbains en quête de dynamisme et de sorties shopping. Ce quartier est proche des rives de Meurthe, mais aussi de la gare, ce qui peut séduire les actifs devant régulièrement se déplacer.

Les investisseurs pourront profiter des nouveaux programmes immobiliers éligibles à la loi Pinel Neuf, ainsi que des prix moyens de la zone « Centre-Ville / Charles III » qui sont attractifs : 2 185 €/m² en moyenne pour un appartement, et 2 148 €/m² pour une maison. 

Exemple d'un investissement en loi Pinel réussi à Nancy

Après abattement, le revenu imposable annuel de Mathias s’élève à 46 200 €. Son imposition au titre de l’année 2020 sera donc de 7 865,86 € et il désire réduire son impôt en misant sur l’immobilier locatif neuf en loi Pinel. 

En 2020, Mathias achète donc 2 appartements neufs à Nancy de 45 m² et de 2 pièces chacun. Le prix de chaque bien immobilier est de 140 000 €. Leur localisation : Saint-Fiacre. 

Les biens immobiliers achetés par Mathias restent éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel, car le montant d’achat cumulé reste inférieur à 300 000 €.

Mathias souhaite louer les 2 logements durant 12 ans. S’il respecte toutes les conditions d’éligibilité, il bénéficiera donc d’une réduction totale répartie sur 12 ans de 58 800 € (280 000 € x 21 %), soit 4 900 € de réduction d’impôt par an et 408 € par mois.

Les plafonds du loyer et des ressources pour bénéficier de la loi Pinel

Mathias doit respecter un loyer maximum pour profiter des avantages de la loi Pinel. Nancy se trouve en zone B1, donc le plafond de loyer est de 10,28 € par m². Mathias doit alors calculer le loyer maximal réel selon la formule suivante : 

Plafond de loyer x surface x coefficient [0,7 + 19/S (S = la surface du logement)].

Dans son cas, Mathias obtient : 10,28 x 45 x (0,7 + 19/45), soit 519,14 € de loyer maximum par mois pour chaque appartement. Cela représente donc au total 1 038 € de loyers par mois.

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Pour bénéficier de l’avantage fiscal, Mathias doit aussi respecter le plafond de ressources de ses locataires. Il loue ainsi son premier appartement à un couple avec un enfant situé sous le plafond de ressources de 60 420 €. Il loue le second à une personne seule qui perçoit moins de 31 165 € par an. 

Rappel des plafonds de ressources pour la location en zone Pinel B1 en 2020 :   

L’emprunt auprès de la banque

Mathias dispose d’un apport de 80 000 €. Il doit donc emprunter 200 000 €. Ses revenus réguliers et stables lui permettent d’emprunter cette somme auprès de sa banque à un taux de 1 % sur 12 ans. En effet, Mathias ne veut pas s'endetter sur une trop longue période et il sait aussi qu'il pourra assumer des mensualités plus importantes.

À cela s’ajoute un taux d’assurance de 0,34 %. Le coût total de son crédit monte donc à 20 480 €, pour des mensualités de 1 530 €.

Les loyers ne couvrent pas intégralement ses mensualités de crédit immobilier. Cependant, en intégrant au calcul l’économie d’impôt réalisée de 408 euros par mois, la différence ne représente que 84 €. Un effort d’épargne que Mathias est prêt à consentir pour agrandir son patrimoine immobilier.

1. Située au nord-est de la France, en Meurthe-et-Moselle, Nancy profite de sa proximité de Strasbourg et Metz ainsi que d’autres pays d’Europe. Grâce à ses nombreuses écoles supérieures, cette grande ville attire tout particulièrement les étudiants qui profitent aussi de l’attrait culturel de Nancy.
2. Nancy accueille d’importants projets d'urbanisation. Ceux-ci encouragent la construction de programmes neufs et tendent à rendre la ville encore plus attractive.
3. La ville étant située en zone B1, logements neufs de Nancy sont éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel. Avec un prix moyen aux alentours de 2 000 euros par mètre carré, Nancy s’impose comme une ville accessible pour les investisseurs immobiliers.