Vue de la ville d'Orléans

Réussir son investissement immobilier en loi Pinel à Orléans

SOMMAIRE

Vous souhaitez investir dans un logement neuf à Orléans et bénéficier d’une réduction sur vos impôts ? Vous pouvez profiter de la loi Pinel puisque la commune est éligible à ce dispositif de défiscalisation. Dynamique et en plein renouveau, la ville ne manque pas d’atouts pour se constituer un patrimoine immobilier à proximité de Paris. Suivez le guide Ooinvestir pour réussir votre projet d’investissement en loi Pinel à Orléans.

Pourquoi investir à Orléans en loi Pinel ?

Située à 130 km au sud de Paris, la ville d’Orléans bénéficie d’une situation géographique idéale, aux portes de la Sologne et des terres fertiles de la Beauce. Desservie par l’autoroute A10 qui la place à 1h15 de Tours, la capitale de la région Centre Val-de-Loire exploite cette position centrale dans le pays. Elle accueille ainsi de très nombreuses entreprises de logistique, à commencer par le géant Amazon qui y a implanté plusieurs entrepôts. Plusieurs leaders de la Cosmetic Valley possèdent également des sites près d’Orléans, comme LVMH. Conséquence : un marché de l’emploi très dynamique dans de nombreux secteurs d’activités.

Les 116 000 habitants de la ville – une population en hausse – apprécient le cadre de vie de la ville d’Orléans, située sur les bords de Loire. Récemment rénové, le centre historique accueille de nombreux commerces, grandes enseignes comme indépendants. Ville d’histoire, Orléans célèbre son héroïne Jeanne d’Arc avec de nombreuses statues, une chapelle dédiée dans la cathédrale et un musée dans la maison où elle a séjourné. Les fêtes johanniques organisées chaque année le 8 mai font partie du patrimoine culturel immatériel français. Mais la ville est aussi tournée vers la modernité, notamment avec le CADO, scène théâtrale très réputée. La proximité des châteaux de la Loire, la vaste forêt d’Orléans constituent autant d’avantages pour les habitants. Autant d’éléments qui dynamisent le marché locatif.

Par ailleurs, l’Université d’Orléans accueille plus de 16 000 étudiants. A cela s’ajoutent les nombreux lycées du centre-ville qui proposent des formations en classes préparatoires scientifiques et littéraires à plusieurs centaines d’étudiants chaque année, avec en tête le lycée Pothier, l’un des meilleurs de la région. Cette population jeune recherche de petites surfaces pour une location de quelques mois.

Focus sur le marché immobilier neuf à Orléans

Si le centre historique, datant pour certaines parties du Moyen-Âge, laisse peu de place aux programmes immobiliers neufs, la construction de 2 lignes de tramways complète un dense réseau de bus qui permet de relier ce cœur historique aux quartiers plus récents en quelques minutes. Avec un prix moyen au m2 de 2 195 € pour un appartement, Orléans voit ses prix de l’immobilier progresser à la faveur d’une demande soutenue : sa population est l’une de celles qui croît le plus rapidement dans la région. Pour répondre à cette demande, plusieurs programmes neufs sont menés à proximité immédiate de l’hypercentre. Exemples avec la résidence Parc Dauphine, dont la livraison est prévue au 3e trimestre 2021, ou la Résidence Saint-Jean (livraison 2e trimestre 2021).

L’avantage de ces nouveaux projets ? La loi Pinel ! Comme Orléans fait partie de la zone B1 de ce dispositif de défiscalisation, les propriétaires de logements neufs peuvent prétendre à la réduction d’impôt promise par cette loi, à raison d’un taux de :

  • 12 % de leur investissement pour un engagement locatif de 6 ans ;
  • 18 % de leur investissement pour un engagement locatif de 9 ans ; 
  • 21 % de leur investissement pour un engagement locatif de 12 ans. 

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, plusieurs conditions sont requises, comme le respect d’un loyer plafonné. Pour la zone B1, il s’élève à 10,44 €/m².

Top des quartiers pour investir à Orléans en loi Pinel

À Orléans, 3 quartiers se démarquent pour dénicher appartements et maisons éligibles à la loi Pinel pour ainsi réaliser une belle opération immobilière.

A partir du 1er janvier 2021, les maisons individuelles ne seront plus éligibles au dispositif Pinel.

Plantes-Dauphine

Avec un prix à l’achat affichant 2 400 €/m2, le quartier Plantes-Dauphine se trouve sur la rive gauche de Loire et présente de nombreuses opportunités d’investissements dans le neuf. Quartier en plein développement, c’est un secteur prisé par les jeunes couples et les familles, qui apprécient les commerces et les établissements scolaires qui s’y trouvent, ainsi que la proximité immédiate de la Loire.

Bourgogne-Pasteur

Situé légèrement au nord du centre historique, ce quartier plus récent très bien desservi par les transports en commun abrite de nombreux commerces. Avec la présence de l’emblématique parc Pasteur, l’un des plus grands espaces verts du centre-ville, ce quartier attire les familles mais aussi les jeunes étudiants en classes préparatoires, séduits par les lycées voisins. À l’achat, le prix au m2 dans ce quartier correspond à la moyenne d’Orléans et s’élève à 2 180 €.

Bannier-Coligny

Voisin du quartier Bourgogne-Pasteur, Bannier-Coligny affiche des prix à l’achat légèrement supérieur, à 2 380 €/m2. Desservi par le tramway et à proximité de la gare SNCF et de la vaste zone commerciale située dans la ville voisine de Saran, ce secteur attire les actifs et les familles grâce à ses nombreux appartements modernes et spacieux (type 3 ou 4 pièces).

Exemple d’un investissement réussi en loi Pinel à Orléans

Propriétaires de leur maison à Saint-Jean-De-Braye, dans la périphérie d’Orléans, Julien et Camille envisagent d’investir dans l’immobilier à proximité de leur domicile avec un triple projet : se constituer un patrimoine, pouvoir profiter d’un bien dans une résidence récente proche du centre-ville lors de leur future retraite et réduire leurs impôts qui s’élèvent à 5 000 € par an.

La loi Pinel les intéresse tout particulièrement pour cet investissement. Ils commencent donc à étudier les programmes immobiliers neufs à Orléans et font une offre sur un appartement 3 pièces, dans une nouvelle résidence proche du parc Pasteur : un quartier à proximité du centre-ville et de toutes ses commodités. L’appartement de 65 m2 est affiché 200 000 €. Important avantage aux yeux du couple : ils n’auront pas de travaux à effectuer, puisqu’il s’agit d’un logement flambant neuf.

Pour le financer, le couple souscrit un prêt bancaire de 160 000 € sur 15 ans. Ses mensualités s’élèveront à 1 000 € par mois. Pour les rembourser et respecter la première des conditions de la loi Pinel, Julien et Camille décident de mettre le bien en location pendant 12 ans, la durée maximale du dispositif. Ils bénéficieront donc d’une réduction d’impôts équivalente à 21 % de leur investissement, soit un total de 42 000 € (200 000 € x 0,21) sur 12 ans, soit 3 500 € par an.

La location doit aussi respecter certaines règles. Le loyer est plafonné par le dispositif Pinel. En zone B1 dont dépend Orléans, il ne doit pas dépasser 10,44 €/m2. Pour déterminer le loyer maximal, le calcul est le suivant : superficie x prix plafonné x coefficient multiplicateur (0,7 + 19/surface). Leur appartement pourra donc être mis en location 676 € par mois (65 x 10,44 x (0,7 + 19/65).

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Autre condition à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel : choisir des locataires dont les ressources ne dépassent pas celles fixées par le plafond de la zone.

Plafonds des revenus par foyer fiscal pour la zone B1 dans le cadre du dispositif Pinel :

 

Foyer fiscal

Plafond de ressources annuelles

Personne seule

31 352 €

Couple

41 868 €

Foyer avec 1 personne à charge

50 349 €

Foyer avec 2 personnes à charge

60 776 €

Foyer avec 3 personnes à charge

71 504 €

Foyer avec 4 personnes à charge

80 584 €

Majoration pour chaque personne supplémentaire à charge à partir de 5

(+) 8 990 €

En sélectionnant un couple avec 1 enfant dont les revenus s’élèvent à 45 000 € annuels, Julien et Camille respectent cette autre condition de la loi Pinel.

Avec des mensualités de prêt bancaire de 1 000 €, le revenu locatif mensuel du couple de 676 € ne permettra pas de financer l’opération. Cependant, en intégrant au calcul la réduction d’impôt obtenue de 291 € par mois (3 500 / 12), le gain estimé s’élève à 967 € par mois. La différence à combler ne sera donc que de 33 €. Comme ils comptent réaliser eux-mêmes la gestion de la location de l’appartement sans passer par les services d’une agence et n’anticipent aucuns travaux d’ampleur avant plusieurs années, Julien et Camille envisagent sereinement ce petit effort d’épargne. Le couple réalise donc une excellente opération en se constituant un patrimoine à moindre coût grâce à la réduction d’impôts obtenue.

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  1. Avec une situation géographique centrale et bien desservie par les transports, Orléans bénéficie d’un bassin d’emploi très dynamique qui attire de nombreux nouveaux habitants et étudiants chaque année.
  2. Dans cette cité historique, la demande de logement est soutenue. Des programmes neufs voient le jour à proximité du centre-ville.
  3. Éligible à la loi Pinel car située en zone B1 du dispositif, Orléans permet aux investisseurs immobiliers qui se lancent dans le neuf de profiter d’une importante réduction d’impôt.

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