Vue de la ville de Biarritz

Défiscaliser et investir en loi Pinel à Biarritz

SOMMAIRE

Grâce au dispositif de défiscalisation Pinel à Biarritz, vous pouvez à la fois investir dans l’une des stations balnéaires les plus renommées de France, agrandir votre patrimoine immobilier et bénéficier d’une réduction sur vos impôts ! Atouts de la ville, tendance du marché immobilier, conditions d’éligibilité du dispositif, programmes neufs, exemple d’investissement réussi… Ooinvestir vous offre un tour d’horizon de la loi Pinel à Biarritz. 

Pourquoi investir à Biarritz en loi Pinel ?  

Impossible de ne pas associer Biarritz au Pays Basque. À 20 minutes de l’Espagne, une dizaine de kilomètres au nord de Saint-Jean-de-Luz, située entre l’océan atlantique et les Pyrénées, la 4e ville la plus peuplée du département des Pyrénées-Atlantiques (25 404 habitants en 2017 selon le dernier recensement de l’Insee) a tout pour plaire à ses habitants, aux touristes et… aux investisseurs. 

Biarritz, station balnéaire préférée des Français

Station balnéaire très renommée en France, Biarritz est une destination idyllique pour un grand nombre de vacanciers qui aiment arpenter ses 4 kilomètres de façade maritime et ses 7 kilomètres de plage tout au long de l’année. 

Mais les plages et le littoral de Biarritz ne sont pas ses seuls atouts : le « rocher de la vierge » fait partie des grandes curiosités de la ville, tout comme son phare datant de 1934 et la Chapelle Impériale. Les activités ne sont pas en reste puisque Biarritz possède un aquarium et une cité de l’océan et propose à ses habitants un casino, 465 commerces, 265 restaurants et cafés. 

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Biarritz, une ville qui vit au rythme des vagues et du surf

 « Capitale européenne du Surf », avec ses 6 plages (Milady, la Grande Plage ou la côte des Basques), la ville est même labellisée « ville de surf » depuis octobre 2015. 

Le label « ville de surf » est un « label touristique qui vise à valoriser les communes qui assurent un accueil et un environnement favorables à la pratique du surf sous ses différentes formes ».

La relation entre ce sport de glisse et la ville du Pays Basque a atteint son apogée en 2017 avec les mondiaux de surf, remportés par l’équipe française. Cet événement d’envergure internationale en appelle d’autres : Biarritz va accueillir les épreuves de surf aux Jeux olympiques de 2024.

Un marché immobilier dynamisé par les jeunes actifs et les retraités

La demande dans la ville de Biarritz ne cesse d’augmenter depuis la fin du premier confinement, notamment auprès des jeunes actifs. Ils recherchent une location dans une ville au cadre de vie plus agréable et plus proche de la nature que dans une métropole. Les retraités, qui représentent 43,3 % de la population selon l’Insee), sont eux en quête d’une résidence principale au plus proche de la mer. Biarritz coche les critères de ces 2 types de locataires, mais certains biens restent chers et la tension locative y est forte.

Cette attractivité et ce dynamisme se reflètent dans son prix moyen au m² : 5 890 € selon le baromètre des notaires de France. Investir à Biarritz nécessite donc un certain budget, mais les perspectives de rendement sont quasi assurées au regard de la santé économique et touristique de la ville. 

Focus sur le marché immobilier neuf à Biarritz

Pour répondre à cette demande de logements locatifs, plusieurs programmes de construction ont été lancés et la livraison de ces logements neufs est très attendue par les investisseurs : 

  • 4e trimestre 2021 pour la résidence Bel’via ;
  • 3e trimestre 2022 pour les résidences Soleia (16 appartements) et Kalean Artea (21 appartements). 

La livraison de ces nouveaux appartements et de ces quelques maisons va agrandir le stock de biens de qualité sur le marché

À la recherche d’un bien neuf disponible immédiatement ? Des appartements de 3 et 4 pièces vous attendent dans la résidence le Carré Saint-Jean.

Investir dans le neuf à Biarritz est une opportunité à saisir puisque la ville est éligible au dispositif de défiscalisation Pinel. Pour entrer dans le cadre de cette loi, le logement doit être soit : 

  • neuf ;
  • en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
  • ancien, à condition que le propriétaire s’engage à réaliser des travaux de rénovation à hauteur de 25 % du prix d’achat de son bien. 

Si le logement répond à ces critères, les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction sur leurs impôts proportionnelle à la durée de mise en location de leur bien :

  • 12 % du montant d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
  • 18 % du montant d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
  • 21 % du montant d’achat pour un engagement locatif de 12 ans. 

L’investissement en loi Pinel est plafonné à 300 000 €/an et par investisseur et à 5 500 €/m². 

Top des secteurs pour investir à Biarritz et ses alentours en loi Pinel

Appartement sur le bord de mer, maison en périphérie, où réaliser son investissement immobilier à Biarritz ? La ville basque possède des quartiers offrant un cadre de vie agréable et unique à ses habitants, comme le montrent ces différentes zones où il est recommandé d’investir dans le neuf en loi la loi Pinel. 

Aguiléra

C’est en périphérie de la ville que se situe l’un des quartiers les plus chers avec un prix au m² moyen de 6 180 € : Aguiléra. Cette zone résidentielle se compose majoritairement de retraités et ses habitants y apprécient les espaces verts qui se situent à quelques minutes de marché. La proximité avec le centre-ville et la Grande Plage est également très appréciée.  

Saint-Martin

De nombreux commerces à proximité, à 2 kilomètres de la Grande Plage et 1 km du centre-ville, l’atout principal du quartier Saint-Martin reste sa position géographique centrale. Calme, paisible et proche de l’aéroport, c’est l’endroit idéal pour investir dans un appartement de plusieurs pièces. Son prix au m² de 5 629 € en fait un des quartiers les plus accessibles de la station balnéaire basque. Acheter un appartement de plusieurs pièces pour viser une cible de locataires retraités constitue la meilleure opportunité d’investissement dans ce quartier.

Beaurivage

Beaurivage est un quartier de choix pour les investisseurs immobiliers. Vue sur la mer, à 1,5 km de la Grande Plage comme du centre-ville de Biarritz, ce quartier à la mode respire le bien-être et la convivialité. Dynamique et festif l’été, plus paisible le reste de l’année, Beaurivage et ses nombreux commerces offrent une petite vie de village à ses habitants. Mais cette zone très prisée de Biarritz a un prix : 7 600 €/m².  Un secteur de choix avec une demande locative constante où les appartements de 3 pièces sont majoritairement en tête dans les recherches. 

La commune d’Anglet

Située entre Bayonne et Biarritz, la commune d’Anglet est une alternative intéressante pour votre projet immobilier puisque son prix moyen au m² est largement inférieur à celui de la station balnéaire : 3 830 €. Plus peuplée que Biarritz, 38 929 habitants en 2019, et avec une moyenne d’âge de 50 ans selon LaCoteImmo, Anglet attire les locataires désireux de profiter de la côte basque sans pour autant se retrouver dans le tumulte touristique en été. 

Bayonne

Seules 15 minutes de voiture séparent Biarritz de Bayonne. Plus jeune, avec une moyenne de 37 ans selon LaCoteImmo et plus peuplée : 51 228 habitants en 2017 selon l’Insee, Bayonne est aussi une ville moins chère que Biarritz. Comptez une moyenne de 3 080 €/m². Que ce soit l’achat d’un petit studio dans le petit Bayonne au Clos Saint-André (livraison 1er trimestre 2022), l’acquisition d’un appartement de 3 pièces dans le programme Opalescence (travaux en cours dans le quartier de Mousserolles) ou d’un 2 pièces dans la résidence Iguzki (livraison 3e trimestre 2022) qui longe l’A63 en direction de l’Espagne, votre projet immobilier peut se concrétiser dans cette ville et sa périphérie.

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Exemple d'un investissement en loi Pinel réussi à Biarritz

Esteban et Juliette, 2 natifs de Bordeaux, sont propriétaires de leur maison à Saint-Jean-de-Luz et souhaitent réaliser un second projet immobilier en couple. Pour se constituer un patrimoine valorisant, ces 2 jeunes cadres décident d’acquérir un appartement à Biarritz à seulement quelques minutes de voiture de leur résidence principale, afin de faciliter la gestion de leur futur bien.  

Après étude du marché du neuf dans la station balnéaire et une simulation de leur investissement, le jeune couple se tourne vers la résidence du quartier Beaurivage. L’appartement en question : un superbe 2 pièces de 48 m² à 490 000 euros, avec vue imprenable sur l’océan. 

Comme Biarritz se situe en zone B1, les loyers sont plafonnés à 10,44 €/m², soit en incluant le coefficient multiplicateur de 1,09 (0,7 + 19/48),  un loyer maximum de 546 € (10,44 x 48 x 1,09). 

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Ce loyer n’est pas le seul élément plafonné : les revenus de leurs futurs locataires doivent aussi respecter un plafond si les propriétaires veulent bénéficier du dispositif Pinel.      

Plafonds des revenus par foyer fiscal pour la zone B1 dans le cadre du dispositif Pinel :

Foyer fiscal

Plafond de ressources annuelles

Personne seule

31 352 €

Couple

41 868 €

Foyer avec 1 personne à charge

50 349 €

Foyer avec 2 personnes à charge

60 776 €

Foyer avec 3 personnes à charge

71 504 €

Foyer avec 4 personnes à charge

80 584 €

Majoration pour chaque personne supplémentaire à charge à partir de 5

(+) 8 990 €

Conscient des revenus locatifs qu’il peut espérer, le couple s’intéresse aux crédits immobiliers sur le marché. Avec un apport de 120 000 €, Esteban et Juliette empruntent 370 000 € sur 25 ans  avec un taux d’intérêt de 1,49 %, ce qui élève leurs mensualités à 1 251 €. Il subsiste alors une différence de 705 € (1 251 - 546).

En plaçant leur logement sur le marché locatif pendant 12 ans, le couple va bénéficier d’une réduction de 21 % du montant de leur achat immobilier. Au total, leur réduction s’élèvera à 102 900 € sur 12 ans (490 000 x 21 %), soit de 8 575 € chaque année et mensuelle de 714 € chaque mois. Grâce à cette défiscalisation, le couple se retrouve en situation bénéficiaire (+ 9 €) et peut rembourser ses mensualités. Il se constitue un patrimoine sans effectuer le moindre effort d’épargne.

 

  1. Station balnéaire réputée en France, Biarritz est une ville très attractive. Son activité touristique, son patrimoine riche et sa notoriété dans le milieu du surf en font une des villes les plus séduisantes du Pays Basque.  
  2. Avec une demande de logement croissante, le marché immobilier se tend à Biarritz. Plusieurs programmes de logements neufs sont en cours pour renforcer l’offre et répondre à cette demande de maisons et d’appartements, du studio au 5 pièces, entièrement neufs. 
  3. Biarritz se situe en zone Pinel B1. Les loyers des logements neufs éligibles à ce dispositif de défiscalisation sont donc plafonnés à 10,44 €/m². 
  4. Aguiléra, Saint-Martin, Beaurivage, Biarritz se composent de nombreux quartiers tous très prisés. Une maison ou un appartement en bord de mer est un bien qui trouvera facilement son ou ses locataires. 
  5. Les investisseurs immobiliers peuvent aussi se tourner vers les environs de Biarritz, où les prix du marché immobilier sont moins élevés. Anglet et Bayonne (également éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel) offrent de belles perspectives de rentabilité avec un prix au m² souvent plus accessible.

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