Vue du lac d'Annecy

Réussir son investissement en loi Pinel à Annecy

SOMMAIRE

Vous souhaitez réaliser un projet d’investissement locatif en loi Pinel pour vous constituer un patrimoine immobilier et bénéficier d’une réduction de vos impôts ? En plein cœur des montagnes de la Haute-Savoie, Annecy offre un cadre de vie idyllique avec son lac et sa nature environnante. À proximité de la Suisse et de l’Italie, Annecy propose un contexte idéal pour investir avec un marché de l’immobilier dynamique et une importante demande locative. Suivez le guide Ooinvestir pour mieux connaître cette ville prometteuse et envisager un investissement en dispositif Pinel avec un avantage fiscal intéressant et une bonne perspective de plus-value à la revente.

Pourquoi investir à Annecy en loi Pinel ?

Avec une qualité de vie qui attire de nombreux locataires, Annecy est une ville à taille humaine de 126 924 habitants selon l’Insee, où règnent le bien-être et la sécurité. Au pied des Alpes, elle bénéficie d’un emplacement privilégié en hiver à proximité des stations de ski. La nature préservée qui l’entoure et son magnifique lac attirent aussi bien les touristes que les actifs et les retraités tout au long de l’année.

À moins d’une heure de Lyon, Genève et Grenoble, Annecy affiche un tissu économique riche avec une présence d’entreprises et d’industries variées. Entre les différentes lignes de bus et la gare, l’agglomération offre un bon réseau de transports, sans oublier les pistes cyclables. Ville historique, Annecy possède également de nombreux lieux culturels.

La formidable situation géographique d’Annecy vient compléter un prix de l’immobilier élevé de 4 852 € au m², mais en constante augmentation. Le montant de l’investissement locatif varie en fonction du quartier. En règle générale, plus vous vous éloignez du centre-ville et du lac, plus les prix sont accessibles. Avec une demande plus importante que l’offre, Annecy offre un risque limité de vacance locative.

Par ailleurs, la commune compte 48 % de locataires et des biens très recherchés par de nombreux actifs sur l’ensemble des secteurs. Opter pour un investissement immobilier en loi Pinel à Annecy est la garantie de bénéficier d’un dispositif de réduction d’impôt qui complète le bon rendement du marché immobilier de la ville.

Pour obtenir les avantages de la loi Pinel, vous devez respecter différents critères. Il est notamment indispensable de choisir une durée d’engagement minimale pour la location de votre bien immobilier. La période choisie conditionne le taux de la réduction d’impôts accordée à votre foyer fiscal :

  • engagement de 6 ans : réduction équivalente à 12 % du prix du logement ;
  • engagement de 9 ans : réduction équivalente à 18 % du prix du logement ;
  • engagement de 12 ans : réduction équivalente à 21 % du prix du logement.
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Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, votre bien immobilier doit se situer dans une des zones éligibles (A, A bis ou B1) définies par l’administration fiscale pour pouvoir investir en loi Pinel. La ville d’Annecy appartient à la zone B1 du dispositif. Votre investissement locatif doit respecter plusieurs autres conditions obligatoires pour vous permettre de bénéficier de l’avantage fiscal :

  • Louer le bien en tant que résidence principale du locataire.      
  • Le choix du locataire est soumis à un barème de plafonds de ressources à respecter pour votre logement. Ainsi, un couple avec 2 enfants ne peut pas dépasser 60 783 € de revenus en zone B1. 
  • Le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond, propre à chaque zone. À Annecy en zone B1, le loyer maximum de votre appartement est de 10,44 € au m². 
  • Votre investissement peut concerner un appartement en état futur d’achèvement (VEFA) ou en immobilier neuf. Dans le cadre d’un logement ancien, il est nécessaire de réaliser des travaux à hauteur de 25 % du coût total de l’opération pour bénéficier de la réduction d’impôts.

À partir du 1er janvier 2021, les maisons ne seront plus éligibles à un investissement locatif dans le cadre de la loi Pinel.

Focus sur le marché immobilier neuf à Annecy

Constitué à 85 % d’appartements selon SeLoger, l’immobilier neuf annécien propose des biens rares et très recherchés. Ce manque d’offre qui impacte directement les prix : ils peuvent dépasser les 6 000 € du m². Si les secteurs les plus cotés sont ceux qui bénéficient d’une vue sur le lac, les investissements les plus rentables se situent désormais dans les quartiers plus éloignés du centre et les villes avoisinantes.

Les appartements neufs se retrouvent majoritairement à distance du centre-ville d’Annecy, au sein de quartiers qui disposent de nombreux commerces, écoles et transports. Conformes aux dernières normes de performance énergétique, ils proposent de nombreux équipements pour un confort très apprécié. Des atouts qui favorisent la satisfaction de vos locataires et limitent le risque de vacance locative pour votre investissement en dispositif Pinel.  Les programmes d’appartements neufs sont à sélectionner avec soin pour investir en loi Pinel. D'Annecy-le-Vieux aux nouveaux quartiers au nord de la ville, les prix pour investir varient de 3 412 € pour les plus bas à 6 427 € pour les plus hauts.

Si les petites surfaces sont recherchées à proximité de l’hypercentre, les appartements de 3 à 5 pièces sont adaptés aux familles dans les zones plus calmes. Des avantages toujours prometteurs à la revente pour réaliser un excellent investissement dans le cadre de la loi Pinel et obtenir une réduction non négligeable de vos impôts sur le revenu.

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Top des quartiers pour investir à Annecy en loi Pinel

Surnommée la Venise de Haute-Savoie, la commune d’Annecy représente un secteur très demandé pour la location immobilière. Situés en zone B1, les appartements neufs offrent de bonnes opportunités d’investissement en loi Pinel avec une défiscalisation avantageuse à la clé.

Le centre-ville d’Annecy

Avec ses petites rues et ses canaux, le centre-ville ne propose que très peu de programmes neufs. Ils bénéficient toutefois de toutes les commodités nécessaires, ainsi que d’une proximité avec le lac. Le prix au m² est très élevé avec une moyenne de 5 786 € dans les environs de la rue d’Albigny. La majorité des biens sont des appartements de 2 à 4 pièces, très prisés par les actifs de tous âges.

Le quartier Courier

Au nord du centre d’Annecy, ce quartier apprécié par les jeunes actifs est situé dans le secteur de la gare et du centre commercial Courier. Le bien immobilier de 2 pièces est la surface la plus recherchée avec un prix moyen au m² de 4 120 €. Avec plus de locataires que de propriétaires, il s’agit d’un quartier vivant bien desservi par les transports et avec de nombreux espaces verts.

Le quartier Fier

Avec un nouvel éco-quartier, ce secteur au nord d’Annecy propose des programmes d’appartements neufs de 2 à 5 pièces. Idéal pour les jeunes couples et les familles, il possède une école, des commerces, des activités, de nombreux transports et des espaces verdoyants. Le prix moyen au m² du quartier Fier se situe autour de 4 530 € et bénéficie d’une importante demande de location pour votre investissement en loi Pinel.

Le quartier des Romains

Situé juste au nord de l’hyper centre, le quartier des Romains affiche une fourchette de prix plus abordables allant de 3 152 € à 5 915 € du m² pour les appartements. Il attire une population de jeunes actifs seuls ou en couples pour une forte demande sur les biens de 2 à 4 pièces. Il constitue une bonne solution pour investir en loi Pinel et bénéficier d’une réduction d’impôts intéressante.

Le quartier des Fins

Les différents programmes neufs du quartier des Fins combinent un réseau de transports de qualité, la proximité de divers commerces et entreprises avec un cadre de vie agréable et de nombreux espaces verts. Avec un prix moyen de 3 814 € du m², il représente un secteur d’investissement rentable en loi Pinel et apprécié des familles comme des couples d’actifs.

Exemple d’un investissement en loi Pinel réussi à Annecy

Couple de cadres en région parisienne, Samuel et Julia souhaitent réaliser un investissement locatif à Annecy en dispositif Pinel pour bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu. En plus d’agrandir leur patrimoine immobilier, ils ont pour projet d’habiter cet appartement lors de leur retraite d’ici une quinzaine d’années. À 2, ils cumulent un montant annuel d’impôt sur le revenu de 7 500 €.

La proximité du centre-ville du quartier des Romains les a rassurés sur le potentiel rendement locatif d’un appartement neuf de 3 pièces de 70 m² dans ce quartier. Il affiche un prix d’acquisition de 280 000 € soit 4 000 € du m². En optant pour un investissement dans une résidence neuve, le couple fait le choix d’un prix plus élevé qu’un appartement ancien. Il n’a cependant pas de travaux à effectuer et bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Pinel.

Avec un apport de 80 000 €, Samuel et Julia ont négocié un crédit sur 20 ans de 200 000 € pour une mensualité de 950 € par mois. Annecy étant situé en zone B1, le loyer maximal pour la location de leur appartement est de 709 € (70 m² x 10,44 € x coefficient multiplicateur de 0,9714).

Le coefficient multiplicateur Pinel se calcule de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface du logement.

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Ils devront également choisir un locataire dont les ressources du foyer fiscal respectent les plafonds de la zone B1 du dispositif Pinel :

Foyer fiscal

Zone B1 en dispositif loi Pinel

Personne seule

31 352 €

Couple

41 868 €

Foyer avec 1 personne à charge

50 349 €

Foyer avec 2 personnes à charge

60 776 €

Foyer avec 3 personnes à charge

71 504 €

Foyer avec 4 personnes à charge

80 584 €

Majoration pour chaque personne supplémentaire à charge à partir de 5

(+) 8 990 €

Le couple n’envisage pas d’habiter le logement avant la fin de la période maximale d’engagement de 12 ans. Ils optent donc pour cette solution afin d’obtenir un taux de défiscalisation de 21 % du prix d’achat de leur bien immobilier à Annecy. La réduction globale d’impôts obtenue est de 58 800 € (280 000 € x 21 %), soit 4 900 € par an. Ils réalisent donc une économie de 408 € par mois.

La mensualité du crédit (950 €) et le loyer perçu (709 €) affichent une différence de 241 € qui est largement couverte par la réduction de leur impôt avec le dispositif Pinel (408 - 241 = 167 €). Avec une économie mensuelle de 167 €, l’investissement de Samuel et Julia sur Annecy s’avère donc rentable et leur permet de se constituer un patrimoine immobilier en attendant leur retraite.

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  1. La ville d’Annecy offre un cadre de vie remarquable, proche de nombreux lieux touristiques et de grandes villes en France comme à l’étranger. 
  2. Le prix de l’immobilier moyen à Annecy est élevé et il faut s’écarter du centre pour trouver des logements plus abordables et profiter de tous les avantages de l’immobilier neuf. 
  3. La demande de location à Annecy est bien plus importante que l’offre, ce qui entraîne un très faible risque de vacance locative en loi Pinel. 
  4. Si les petites surfaces sont recherchées en centre-ville, les appartements de 2, 3 et même 4 pièces sont plébiscités au nord d’Annecy. 
  5. En plus d’offrir une rentabilité intéressante grâce à sa réduction d’impôt, un investissement en loi Pinel à Annecy offre de belles perspectives de plus-value lors de la revente. 

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