SCPI : est-ce un bon placement ?
Sommaire
Vous avez entendu parler des SCPI et avez besoin de vous faire un avis avant d’investir ? Ooinvestir vous aide à y voir plus clair ! Découvrez comment investir en SCPI et quels sont les rendements que vous pouvez attendre d’un tel placement.
Qu'est-ce que l'investissement en SCPI ?
Également nommée pierre papier, la société civile de placement immobilier (SCPI) consiste à investir de manière indirecte de l’immobilier. Cela signifie que vous n’allez pas acheter vous-même un bien. Mais vous allez confier votre argent à une société de gestion immobilière qui va se charger d’investir pour vous dans des immeubles qu’elle va mettre en location.
En contrepartie de votre investissement, vous percevez des loyers en fonction du nombre de parts que vous détenez.Vous déléguez totalement la gestion de votre placement : la société de gestion achète, rénove, met en location et perçoit les loyers.
Les types de biens en SCPI
Les biens immobiliers que vous contribuez à acheter en faisant l’acquisition de parts de SCPI sont variés. Généralement, il s’agit de biens professionnels (immeubles de bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Mais il peut également s’agir d’immeubles d’habitation.
Les différents types de SCPI
Pour vous faire un avis sur les SCPI, il est important de comprendre avant tout la manière dont fonctionne cet investissement.
Il existe 3 types de SCPI :
- la SCPI de rendement qui vise à obtenir un rendement attractif et immédiat par la perception de revenus locatifs. La SCPI de rendement est la forme la plus courante de société civile de placement immobilier ;
- la SCPI fiscale vise cette fois à bénéficier en priorité d’un avantage fiscal. Le rendement est souvent moindre, mais vous pouvez réduire le montant de vos impôts. Il peut par exemple s’agir d’un achat de parts dans des SCPI gérant des immeubles éligibles à la loi Pinel ;
- la SCPI de plus-value cherche à obtenir une plus-value à la revente grâce à un achat décoté. Vous achetez des parts de SCPI en démembrement par exemple. Ici, vous êtes nu-propriétaire et ne percevez pas de revenus, ce qui justifie la décote à l’achat. Lorsque l’usufruit rejoint la nue-propriété et que vous devenez pleinement propriétaire, vous pouvez revendre et faire une plus-value très intéressante.
Comment investir en SCPI ?
Si vous envisagez un placement immobilier via la SCPI, vous pouvez financer cet investissement 2 manières :
- avec votre épargne ;
- en souscrivant un crédit.
C’est le moment de vous faire un avis sur ces 2 solutions pour déterminer celle qui correspond le mieux à votre profil d’investisseur.
Acheter des parts de SCPI avec votre épargne
Si vous souhaitez faire fructifier votre épargne, la SCPI constitue une solution avantageuse. En effet, les placements traditionnels tels que le Livret A ou l’assurance vie en fonds euro sont peu attractifs, avec des taux inférieurs à ceux de l’inflation. Les investisseurs recherchent donc des solutions offrant une rentabilité plus importante. Utiliser votre épargne permet de constituer votre patrimoine à votre rythme, en achetant des parts de SCPI selon vos possibilités. Ensuite, vous pouvez augmenter votre portefeuille au gré de vos rentrées d’argent (prime, héritage, etc.).
Le rendement moyen d’une SCPI en 2022 dépasse 4 %. La pierre papier promet donc un rendement bien plus attractif que les livrets traditionnels.
D’autre part, la SCPI vient diversifier votre épargne. Oubliez le Livret A et optez pour un placement dans des SCPI résidentielles, des SCPI de santé ou des SCPI de bureaux ! Diversifier contribue à sécuriser votre épargne, même s’il est nécessaire de rappeler qu’un risque de perte en capital existe.
Acheter des parts de SCPI à crédit
Si vous ne disposez pas de l’épargne nécessaire, investir en SCPI à crédit s’impose comme la solution à explorer. Vous souscrivez un crédit immobilier et achetez des parts de SCPI, comme vous achèteriez un logement seul pour un investissement locatif.
Faire appel au crédit offre 3 avantages :
- le montant de vos mensualités est en partie couvert par les loyers perçus, ce qui limite fortement l’effort d’épargne chaque mois ;
- vous bénéficiez de l’effet levier du crédit tant que les taux d’emprunt seront inférieurs au rendement des SCPI ;
- selon le mode d’imposition que vous avez choisi, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus et ainsi réduire vos impôts.
Quel est le rendement moyen d'un investissement en SCPI ?
Pour vous faire un avis sur l’investissement immobilier via la SCPI, il est nécessaire d’évoquer le taux de rendement. À moins d’envisager une SCPI fiscale ou de plus-value, c’est en effet un élément majeur au moment de choisir un placement.
Les chiffres de 2022 vont vous donner une idée du rendement moyen que vous pouvez espérer avec un investissement en pierre papier. Le taux de distribution moyen atteint 4,53 %, un chiffre en hausse par rapport à 2021 (4,45 %).
Ce taux de distribution est variable selon le type de SCPI :
- résidentiel : 4,17 % ;
- bureaux : 4,20 % ;
- commerces : 4,61 % ;
- santé et éducation : 4,79 % ;
- hôtels, tourisme, loisirs : 5,09 % ;
- logistique et locaux d’activité : 5,47 %.
Pour vous faire un véritable avis, vous devez étudier le taux de rendement, mais aussi penser aux risques. Ici, le tourisme offre un taux de distribution très élevé. Toutefois, ce n’était pas le cas les années précédentes en raison de la crise sanitaire qui avait fragilisé le secteur. En clair, Ooinvestir vous invite à étudier dans sa globalité ce que propose une SCPI pour mettre en lumière le rapport bénéfices-risques.
Le rendement varie selon la SCPI choisie, que vous ayez opté pour des SCPI Coum, Iroko Zen ou encore Pierval Santé pour ne citer qu’elles.
SCPI et fiscalité
Autre point essentiel pour vous faire un avis sur la SCPI : sa fiscalité. Un investissement immobilier engendre une fiscalité qu’il est important de mesurer, pour connaître l’impact sur le rendement final.
Les revenus fonciers
Les revenus fonciers perçus dans le cadre des investissements en SCPI sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu.
Si vous optez pour le régime réel, vous allez déclarer tous vos revenus perçus à l’administration fiscale et déduire les dépenses engagées pour l’acquisition des parts, la gestion de votre investissement, les intérêts d’emprunt le cas échéant, etc. Ce régime s’applique automatiquement aux revenus supérieurs à 15 000 €. Sinon, avec le régime micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % est déduit de vos revenus fonciers bruts.
Les revenus financiers
Pour optimiser la gestion de leur trésorerie, les sociétés placent provisoirement une partie des sommes avant de les investir, ce qui génère des intérêts. Ceux-ci sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu et au titre des prélèvements sociaux (vous pouvez aussi choisir le prélèvement forfaitaire unique de 30 %).
La fiscalité sur les plus-values
La fiscalité des plus-values est un point important à maîtriser. Lors de la revente de vos parts de SCPI, si vous réalisez une plus-value, celle-ci sera imposée. Le montant de l’imposition dépend de la durée de détention. Plus elle est longue, plus l’abattement est important. Vous serez imposé au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Conclusion : la SCPI est-elle un bon plan ?
De prime abord, la SCPI semble être un très bon plan pour investir, et ce pour différentes raisons :
- les rendements promis sont attractifs et supérieurs aux placements traditionnels ;
- vous déléguez la gestion de votre investissement immobilier et n’avez donc besoin d’aucune connaissance en la matière ;
- vous achetez des parts selon vos possibilités : pas besoin de réaliser un investissement lourd dès le début ;
- vous choisissez d’utiliser votre épargne ou d’acheter des parts à crédit ;
- vous pouvez varier vos placements pour viser un rendement à court ou plus long terme.
Toutefois, la SCPI présente aussi quelques limites :
- une fiscalité qui réduit la rentabilité de l’investissement ;
- un risque de perte en capital ;
- une nécessité de bien choisir sa société de gestion pour limiter les risques.
En résumé, la SCPI est un investissement qui s’adresse à tous, du petit épargnant qui souhaite constituer son patrimoine immobilier progressivement à l’investisseur doté d’une épargne plus importante à optimiser.
Avant de vous lancer dans l'investissement en SCPI, il est essentiel de consulter les avis et expériences d'autres investisseurs. Les avis sur Ramify vous donnent des insights précieux sur la performance, la gestion et la satisfaction globale des souscripteurs avec différentes SCPI. Ces informations peuvent être importantes pour vous aider à choisir la SCPI qui s'aligne sur vos objectifs et votre profil de risque.
Ce qui est essentiel : bien choisir sa SCPI selon son profil d’investisseur (besoin d’un rendement immédiat ou à long terme, capacité de perte en capital, etc.).
- Avec un placement en SCPI, vous diversifiez votre épargne en achetant des parts dans des immeubles de logements, de santé, de bureaux, etc.
- Il est possible d’acheter comptant ou à crédit ses parts de SCPI selon sa capacité financière et ses objectifs.
- Il existe 3 types de SCPI (de rendement, fiscale et de plus-value) répondant chacune à un objectif de placement précis.
- Les revenus générés par les SCPI sont fiscalisés, un calcul est nécessaire pour déterminer la rentabilité réelle de votre placement.
