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Quelle fiscalité envisager pour les revenus de parts de SCPI ?

Sommaire

Vous êtes tenté par un investissement en parts de SCPI (société civile de placement immobilier) pour diversifier vos placements et envisager une rentabilité attractive ? Le choix des SCPI devra être effectué avec le plus grand soin pour s’adapter à vos objectifs, mais aussi à la fiscalité des différents placements. Vous hésitez entre différents types de SCPI ? Ooinvestir vous conseille pour faire le meilleur choix. 

La fiscalité des SCPI par typologie

En matière de SCPI, plusieurs solutions existent pour trouver un placement adapté à vos objectifs :

  • faire fructifier votre épargne avec une rentabilité attractive ;
  • préparer la retraite et vous constituer un capital ;
  • réduire votre imposition.
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Le choix de votre investissement dans des parts de sociétés civiles de placement immobilier va impacter votre fiscalité, voici dans quelle mesure.

La fiscalité des SCPI de rendement

Lorsque vous achetez des parts de SCPI de ce type, l’objectif est de percevoir des revenus fonciers et de bénéficier d’une rentabilité intéressante pour faire fructifier votre épargne. Vos revenus fonciers sont versés au prorata de votre investissement, c’est-à-dire selon le nombre de parts achetées. Or, comme pour tout achat immobilier générant des loyers, ces derniers sont imposés. Deux solutions existent :

  • Le régime réel. Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € par an, vous bénéficiez de ce régime. Ici, ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % ;
  • Le régime microfoncier. Pour en bénéficier, vos revenus locatifs, incluant ceux issus de la société civile de placement immobilier, doivent être inférieurs à 15 000 €. Vous ne devez pas non plus avoir investi dans des SCPI fiscales. Si vous remplissez ces conditions, un abattement de 30 % sera appliqué. En clair, vous ne serez imposé que sur 70 % de vos revenus fonciers.

Le régime réel ne permet pas de bénéficier d’abattements automatiques, mais de déduire l’intégralité de vos charges de vos revenus, telles que les intérêts d’emprunt (si vous achetez des parts de SCPI à crédit) ou de l’assurance, pour réduire votre imposition.

La fiscalité des SCPI fiscales

La fiscalité des SCPI fiscales fonctionne selon le même mécanisme que celle des SCPI de rendement. Vos revenus fonciers sont imposés, soit au régime réel, soit au micro-foncier.

En revanche, vous bénéficiez avec ce placement d’une réduction de votre impôt grâce à des systèmes de défiscalisation.

Vous investissez vie des dispositifs tels que :

  • la SCPI Denormandie ;
  • la SCPI Pinel ;
  • la SCPI Malraux ;
  • la SCPI de déficit foncier.

En fonction du nombre de parts acquises, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt selon le dispositif choisi. Cette fiscalité avantageuse vous permet d’envisager un investissement pour préparer l’avenir tout en bénéficiant d’un avantage majeur immédiat, sous forme de baisse d’impôts.

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La SCPI de déficit foncier consiste quant à elle à acheter des biens nécessitant de lourds travaux. De ce fait, les charges seront plus élevées que les revenus. Ainsi, vous créez un déficit qui s’impute sur vos revenus globaux. De quoi naturellement réduire de manière significative votre imposition sur plusieurs années selon le montant du déficit.

La fiscalité des SCPI de plus-value

La SCPI de plus-value constitue un investissement dont le bénéfice optimal se mesure sur le long terme. L’objectif n’est pas d’obtenir d’importants revenus fonciers rapidement, mais de miser sur un capital plus important à la revente en réalisant une forte plus-value.

Souvent, vous ne percevez même aucun revenu foncier au cours de votre investissement. C’est le cas par exemple lorsque vous optez pour une SCPI en démembrement. La structure fait l’acquisition d’un bien immobilier décoté en nue-propriété et ne dispose pas de la jouissance du bien. Une fois que la SCPI récupère l’usufruit et la nue-propriété du bien, elle peut commencer à percevoir des revenus ou envisager une vente.

Sur le plan fiscal, c’est un choix intéressant. D’une part, l’absence de revenus fonciers n’impacte pas votre imposition. D’autre part, le bien n’entre pas dans l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) tout au long de la période démembrement.

Il est également possible d’envisager l’achat de parts dans des biens immobiliers en viager, ce qui permet une fois de plus de bénéficier d’une décote. Les revenus locatifs seront imposés comme ceux d’une SCPI de rendement, mais la plus-value à la revente sera plus intéressante (si la période de viager n’excède pas trop les prévisions).

Quelle rentabilité pour l'investissement en SCPI de rendement ?

Le taux de rentabilité d’une SCPI de rendement varie. Il est important d’investir en tenant compte de votre profil de risque, car la perte de capital reste une possibilité. Selon votre patrimoine, vos revenus, votre revenu imposable et vos objectifs, vous devez sélectionner la société de gestion et l’investissement le mieux adapté. Plus la rentabilité promise est élevée, plus le risque de perte en capital l’est également.

En 2021, le rendement moyen des SCPI s’élevait à 4,45 %. Pour un profil capable d’assumer un risque très élevé, la rentabilité peut atteindre plus de 10 %.

Comment déclarer ses revenus d'investissement en SCPI ?

Chaque année, la société de gestion des biens immobiliers dont vous possédez des parts vous envoie un récapitulatif du montant de vos revenus fonciers. Ils sont à déclarer dans le formulaire n°2044 ou 2042 selon le régime (microfoncier ou réel). Si votre acquisition est adossée à un crédit, la banque vous fait parvenir de son côté le montant des intérêts d’emprunt, un élément important si vous bénéficiez du régime réel qui vous permet de déduire vos charges.

Les revenus des plus-values réalisées sont automatiquement intégrés à votre déclaration de vos revenus. Charge à vous de les vérifier avant de renvoyer votre déclaration à l’administration fiscale.

La revente des parts en SCPI, quelle fiscalité ?

Si les SCPI sont fiscalisées tout au long du contrat (excepté pour un achat en nue-propriété), vous êtes également imposé lors de la revente si vous réalisez une plus-value.

Lors de la cession de parts de SCPI, vous devrez payer sur la plus-value :

  • 19 % d’impôts forfaitaires ;
  • 17,2 % de prélèvements sociaux.

Si les plus-values réalisées sont supérieures à 50 000 euros, une surtaxe progressive est prévue.

Dans le cadre d’un investissement pierre papier, la taxe sur les plus-values est plus ou moins élevée selon le nombre d’années de détention des parts. Une réduction est prévue pour une détention longue. Vous pouvez même espérer une exonération, notamment si le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 euros.

Voici les règles en matière de fiscalité, que vous ayez achetées des SCPI de rendement, des SCPI fiscales (Pinel, Denormandie, etc.) ou des SCPI de plus-value :

  • pour l’impôt forfaitaire :
    • 6 % d’abattement par an entre la 6e et la 21e année ;
    • 4 % d’abattement la 22e année ;
    • exonération ensuite.
  • pour les prélèvements sociaux :
    • 1,65 % d’abattement par an entre la 6e et la 21e année ;
    • 1,6 % d’abattement la 2e année ;
    • 9 % d’abattement par an de la 23e à la 30e année ;
    • exonération ensuite.

En résumé, si vous envisagez des SCPI de plus-value, mieux vaut avoir la capacité de détenir vos parts le plus longtemps possible pour espérer une exonération totale.

  1. Le revenu foncier généré par l’acquisition de parts de SCPI est imposé comme tout revenu locatif dans le cadre d'un investissement immobilier en direct.
  2. La SCPI fiscale s’adresse en priorité aux contribuables qui souhaitent réduire leur impôt via des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie, Malraux).
  3. La SCPI de plus-value est intéressante sur le plan fiscal, notamment en sortant le patrimoine de l’assiette de l’IFI lorsque vous optez pour le démembrement.
  4. L’imposition sur les plus-values est plus attractive pour une détention longue des parts de SCPI. Il est possible de bénéficier d’un abattement, voire d’une exonération totale d’impôt et de prélèvements sociaux.
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