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Investir dans la pierre-papier : le choix de la SCPI ou de l’OPCI

Sommaire

Si l’achat d’un bien immobilier locatif n’est pas toujours possible, la pierre-papier se montre bien plus accessible. Deux solutions sont disponibles, d’un côté la traditionnelle SCPI (société civile de placement immobilier), de l’autre la plus récente OPCI (organisme de placement collectif en immobilier). Les 2 types d’investissements présentent des similitudes, mais aussi de nombreuses différences à prendre en compte avant de faire votre choix. 

Qu’en est-il de la rentabilité, de la fiscalité et des liquidités des SCPI et des OPCI ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux comprendre leur fonctionnement et réussir votre projet locatif.

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SCPI et OPCI : quelle différence ?

Avec peu de contraintes, un investissement en SCPI ou en OPCI est largement plébiscité pour diversifier votre patrimoine. Ces 2 options proposent d’acquérir une portion d’un parc immobilier sous forme de parts pour faire fructifier votre patrimoine. 

Soumises au contrôle de l’AMF (Autorité des marchés financiers), ces sociétés spécialisées se chargent de toute la gestion locative à votre place. Vous percevez donc des revenus issus des loyers au fil des années de votre placement en SCPI ou en OPCI. Elles se différencient cependant sur plusieurs points qui les rendent plus complémentaires que similaires. 

L’objectif de l’investissement

La SCPI classique se distingue principalement par une rentabilité élevée. Elle vous permet de cumuler chaque mois des revenus réguliers en fonction du nombre de parts. La SCPI est donc destinée à ceux qui souhaitent un complément de revenus. La valeur des parts peut également augmenter avec le temps.

L’OPCI n’a pas pour principal objectif des rentrées d’argent mensuelles. Il s’agit d’une solution de capitalisation et de valorisation des biens immobiliers sur le long terme.

La composition des actifs

Les SCPI et les OPCI ne se basent pas sur les mêmes actifs pour augmenter le capital investi. 

La SCPI est composée à 100 % d’immobilier. Les SCPI de rendement misent sur l’immobilier professionnel et les SCPI fiscales sur les immeubles d’habitation. 

Les OPCI affichent une proportion d’immobilier pouvant aller de 60 à 90 %. La part restante compte divers produits financiers, obligations et actions en bourse. 

La diversification des actifs

Un investissement en SCPI se caractérise par une grande diversité d’actifs pour réaliser votre placement immobilier. Au 31 décembre 2020, elles atteignaient le nombre de 206 sur le marché. Les SCPI de rendement se concentrent sur les immeubles de bureaux, les commerces, établissements de santé, en France comme dans toute l’Europe. Les SCPI fiscales proposent des biens variés conformes aux critères des dispositifs de défiscalisation de la loi Pinel, la loi Denormandie, la loi Malraux et du déficit foncier

Sur ce point, les OPCI se limitent à un choix bien moins étendu, avec une vingtaine de sociétés pour réaliser votre investissement.

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Les frais à prévoir

Des frais d’entrée sont obligatoires lors d’une souscription en SCPI ou en OPCI. À cela s’ajoutent des frais de gestion selon un pourcentage des loyers perçus. 

La SCPI implique des frais d’entrée importants qui se situent en moyenne entre 7 et 12 %. Les frais de gestion restent cependant abordables avec entre 0,5 et 0,6 % à l’année. 

L’OPCI propose des frais d’entrée bien moins élevés qui avoisinent les 3,5 %. En ce qui concerne les frais de gestion moyens, ils s’élèvent à 2,25 % en moyenne. 

Le moyen de détention

Les parts de SCPI sont détenues directement. Vous devenez automatiquement un associé propriétaire d’une partie du parc immobilier. Il est également possible de les transformer en unités de compte via une assurance-vie. 

Pour un OPCI, vous devez impérativement passer par un compte-titres ou un contrat d’assurance-vie. Vous ne pouvez pas détenir les parts en votre nom. 

Qui présente la meilleure rentabilité entre les SCPI et les OPCI ?

Pour les SCPI et plus encore pour les OPCI, le rendement est lié aux risques. Si les frais jouent également un rôle, il est important de bien évaluer chaque solution avant de se lancer.

La rentabilité

Avec une rentabilité de 4,18 % en 2020, les SCPI se démarquent par des performances supérieures aux OPCI. Contrairement à la société civile de placement immobilier, l’OPCI n’est pas constitué à 100 % d’immobilier locatif. Sa rentabilité dépend donc de la partie des placements en bourse, fortement volatils. Alors qu’il affichait un taux de 3,98 % en 2017, ce dernier est passé dans le rouge en 2020 en raison de la crise économique provoquée par la pandémie.

Si les objectifs divergent entre les 2 solutions, la SCPI se présente comme un placement plus sûr. Les OPCI sont tributaires des fluctuations de la bourse et des marchés, ils peuvent de fait profiter d’une hausse importante ou accuser une baisse conséquente, à tout moment. 

Les risques

Aucun des 2 placements ne garantit le capital investi au départ et les revenus perçus. 

Avec uniquement de l’immobilier, la SCPI sera plus sensible aux hausses et aux baisses des prix de la pierre. Néanmoins la part d’investissements boursiers de l’OPCI représente un risque bien plus élevé. Une crise boursière impactera immédiatement ce dernier, ce qui n’est pas le cas de la SCPI. 

Si vous êtes frileux concernant les placements liés à la bourse, il est préférable de se concentrer sur l’immobilier de la SCPI. Devant la stabilité du marché immobilier depuis de nombreuses années, elle fait preuve d’une plus grande sécurité. 

Les frais d’entrée

Point positif, les frais d’entrée réduits de l’OPCI par rapport à la SCPI impactent positivement la rentabilité. Sur ce type de placement à long terme, il est important de prendre ce critère en compte. 

Quelle fiscalité est la plus avantageuse entre un investissement en SCPI et en OPCI ?

Sur le plan fiscal, les 2 options présentent des similitudes mais différentes stratégies selon la situation.  

OPCI

Si vous choisissez d’investir en OPCI via un compte-titres, vous êtes taxés par la récente imposition forfaitaire de 30 % sur les plus-values. Avec un contrat d’assurance-vie, un investissement en OPCI vous permet de bénéficier d’une imposition de 7,5 ou 12,8 % après la 8e année. Une fiscalité relativement attractive sur le long terme pour mener à bien vos investissements en OPCI. 

SCPI

Considérés comme des revenus fonciers, les revenus issus des loyers de la SCPI sont taxés selon votre niveau d’imposition avant les prélèvements sociaux (17,2 %). Pour les profils les plus fortement imposés, le montant peut être important. Il est de 47,2 % avec une tranche marginale de 30 %. Différents moyens de souscription sont envisageables pour alléger l’imposition, à l’exemple de l’assurance-vie. Il est aussi possible d’opter pour le démembrement. En cédant l’usufruit et ne gardant que la nue-propriété, vous ne percevez pas de revenus fonciers et bénéficiez d’un prix des parts réduit. 

SCPI et OPCI : laquelle de ces solutions présente la plus grande liquidité ?

La revente des parts de SCPI peut se montrer laborieuse et les délais ne sont pas garantis. Soumis au marché de l’offre et de la demande, ainsi qu’au planning des SCPI, il n’est pas rare de devoir attendre plusieurs mois avant de disposer de ses liquidités. 

Sur ce point l’OPCI diffère, car elle conserve au minimum 10 % de ses liquidités pour combler les demandes de retrait de ses investisseurs. Qu’il s’agisse de compte-titres ou d’unités de compte d’assurance-vie, la société de gestion se charge de la revente dans un délai de 2 mois maximum. 

  1. Contrairement à la SCPI, l’OPCI n’est pas composé à 100 % d’actifs immobiliers, mais aussi de produits financiers. 
  2. Si l’OPCI n’est pas à l’abri d’une hausse positive de la bourse, son manque de stabilité lui confère une rentabilité moyenne moins élevée que la SCPI. 
  3. La fiscalité de l’OPCI est un peu plus légère que celle des SCPI, notamment pour les ménages fortement imposés. La SCPI propose néanmoins diverses solutions pour la diminuer.
  4. Le délai d’obtention des liquidités est bien plus court avec l’OPCI.
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