Mains sur une calculatrice et devant des graphiques d'investissement en SCPI de rendement

Investir en SCPI : ne manquez pas la revalorisation

Sommaire

En matière de SCPI, la revalorisation des parts constitue un indice de bonne santé. Que vous ayez déjà investi ou que vous envisagiez un investissement via une société civile de placement immobilier, c’est le moment de faire le point sur la revalorisation de votre investissement en pierre papier et son impact positif sur votre patrimoine immobilier.

En quoi consiste l'investissement en SCPI ?

L’investissement en SCPI désigne une opération immobilière spécifique qui consiste à déléguer totalement la gestion de vos investissements. Ici, vous n’achetez pas un bien en direct, vous achetez des parts de société civile de placement immobilier qui possède un vaste parc de logements, de bureaux ou de commerces. Une société de gestion gère intégralement votre investissement, de l’achat du bien immobilier à son entretien en passant par la perception des loyers et le versement de vos revenus locatifs.

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Les biens dans lesquels vous investissez en pierre papier peuvent se situer à Paris ou dans d’autres régions de France, mais aussi en Europe et notamment en Allemagne.

SCPI : un investissement immobilier adapté à votre budget

L’investissement en SCPI consiste à acheter des parts et ainsi devenir propriétaire d’une partie de plusieurs biens immobiliers. Investir en SCPI reste une solution accessible à de nombreux ménages dans la mesure où vous achetez un certain nombre de parts selon votre budget. Le prix des parts est variable selon la SCPI : vous pouvez envisager un investissement à partir de quelques centaines d’euros.

Cet investissement immobilier est évolutif. Vous pouvez ainsi racheter régulièrement de nouvelles parts. Si vous percevez une prime, un héritage ou tout autre revenu imprévu, la SCPI s’impose comme une option judicieuse pour un placement financier.

Les différents types de SCPI

Vous pouvez choisir parmi 3 types d’investissements en SCPI :

  • la SCPI de rendement qui vise à obtenir un rendement le plus attractif possible pour augmenter votre revenu foncier ;
  • la SCPI fiscale, pour acheter des parts dans des immeubles éligibles à des programmes de défiscalisation (loi Pinel, loi Malraux, etc.) afin de réduire votre imposition ;
  • la SCPI de plus-value qui permet d’envisager cette fois des revenus moindres, voire nuls à court terme, mais une plus-value très importante à la revente grâce à une décote à l’achat.

Parmi les SCPI les plus connues, il est possible de citer Novapierre, Corum, Perial, Aestiam, Reim, Paref, Ciloger devenue AEW Patrimoine, etc. Ces SCPI donnent la possibilité d’investir dans différents types de biens immobiliers : bureaux, établissements de santé, entrepôts, logements, etc.

Comment fonctionne la revalorisation d'une SCPI ?

Chaque année, la société de gestion à qui vous confiez votre investissement doit estimer ses biens immobiliers. Cette estimation est réalisée par un expert indépendant et l’opération est encadrée par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Cet expert évalue le prix des biens immobiliers selon le prix auquel ils pourraient être vendus à l’instant T.

Une fois la valeur vénale des biens immobiliers définie, une revalorisation des parts peut être envisagée. Ce sera le cas si le montant des parts de SCPI est supérieur à 10 % de la valeur vénale déterminée par l’expert.

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SCPI à capital fixe ou variable : quelle différence ?

Dans le cas d’une SCPI à capital variable, le prix de ses parts est adapté à la valeur du patrimoine. En revanche, avec une SCPI à capital fixe qui sera revendue sur un marché de gré à gré, le prix des parts sera défini par l’offre et la demande.

Les différentes valeurs d’une SCPI

En matière de SCPI, les experts vont définir plusieurs indicateurs :

  • la valeur de réalisation (la valeur vénale des actifs) ;
  • la valeur de reconstitution (la valeur de réalisation à laquelle s’ajoutent les frais de souscription) ;
  • la valeur d’expertise.

Si la valeur de réalisation et celle de reconstitution impactent le coût des parts, la valeur d’expertise reste l’élément le plus important dans la fixation du prix des parts d’une SCPI à capital variable.

Quels sont les impacts d'une revalorisation sur cet investissement ?

La revalorisation des parts de SCPI peut être perçue de façon négative à la souscription. En effet, les investisseurs en pierre papier peuvent être réticents à acheter des parts dont le prix augmente. Pourtant, une revalorisation marque la bonne santé d’une SCPI. Dans le cadre des SCPI à capital variable, le prix des parts est corrélé à la valeur du bien immobilier. Ainsi, la revalorisation est synonyme de bonne gestion.

Pour une souscription de parts récente, la revalorisation constitue une très bonne nouvelle. Comme la valeur de ses parts est en augmentation, cela vient amortir les frais de souscription.

D’autre part, une revalorisation est généralement liée à un bon rendement. De quoi envisager un taux de rendement plus élevé à court terme. À plus long terme, une part dont le prix est revu à la hausse est synonyme de valeur patrimoniale plus importante, le potentiel de plus-value à la revente est également à envisager. 

Notez toutefois que le prix des parts de SCPI peut aussi évoluer à la baisse. C’est le cas si  la valeur vénale du patrimoine est en baisse ou que les résultats ne sont pas à la hauteur des attentes des investisseurs en termes de taux de rendement. Faut-il acheter des parts de SCPI dont le prix est en baisse ? Là encore une analyse fine de la SCPI doit être réalisée. Une baisse à l’instant T ne signifie pas qu’une augmentation n’est plus envisageable ensuite. Il peut même être intéressant de profiter de la baisse des prix pour acheter un bien sous-coté qui sera revalorisé ultérieurement pour augmenter votre patrimoine.

Comment se préparer à la revalorisation d'une SCPI en tant qu'investisseur ?

Pour bien anticiper une revalorisation des prix des parts de SCPI, il est nécessaire de s’intéresser au marché des SCPI ou de confier vos besoins à un expert.

En effet, il n’est pas rare que les revalorisations concernent différentes SCPI. Aussi, si une société de gestion revalorise ses parts, il peut être intéressant de songer à la souscription de parts d’autres SCPI gérées par cette société. Si celles-ci prennent de la valeur rapidement, vous pourrez alors augmenter votre patrimoine et absorber les frais de souscription.

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  1. Le prix des parts de SCPI peut être revu à la hausse ou à la baisse selon la valeur du patrimoine. La revalorisation est annuelle.
  2. La revalorisation des SCPI dépend de différents indicateurs : la valeur de réalisation, la valeur de reconstitution et la valeur d’expertise.
  3. Une hausse du prix des parts augmente le rendement de son placement à court terme et laisse envisager une plus-value intéressante à la revente.
  4. Être accompagné d’un expert de la SCPI permet de mieux anticiper la revalorisation et d’acheter des parts de SCPI au meilleur moment pour amortir les frais de souscription.
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