Photo d'une femme devant un ordinateur avec une calculatrice pour revendre ses parts de SCPI de plus value

Revendre ses parts de SCPI de plus-value

Sommaire

Vous envisagez de céder vos parts de SCPI de plus-value ? Mais comment être certain de choisir le meilleur moment pour les revendre ? Ooinvestir vous guide pour déterminer quand vendre vos parts de SCPI, comment procéder, mais aussi pour savoir à quelle fiscalité s’attendre.

Quel est le bon moment pour revendre ses parts de SCPI ?

Généralement, il est conseillé d’attendre au moins 8 ans pour céder ses parts de SCPI afin de profiter d’un rendement maximal et d’avantages fiscaux. Toutefois, le meilleur moment pour vendre n’est pas identique pour toutes les SCPI. Pour mémoire, il existe 3 types de sociétés civiles de placement immobilier :

  • la SCPI de rendement ;
  • la SCPI fiscale ;
  • la SCPI de plus-value.
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S’il est possible de vendre à tout moment des parts de SCPI, il existe quelques cas particuliers :

  • les parts de SCPI fiscales doivent être conservées généralement entre 10 et 20 ans. Un engagement important dans la mesure où une revente prématurée pourrait engendrer la perte de votre avantage fiscal (ici, une réduction d’impôt) ;
  • les parts de SCPI en nue-propriété (en démembrement ou en viager) ne peuvent être revendues qu’avec l’accord de l’usufruitier.

Choisir le bon moment selon la rentabilité

Pourquoi est-il souvent recommandé d’attendre au moins 8 ans pour vendre ses parts de SCPI ? Cela s’explique notamment par le fait que vous payez des frais de souscription qui peuvent être assez élevés. Une cession prématurée ne vous laissera alors pas le temps d’amortir ces frais.

Une cession selon la fiscalité

Comme évoqué précédemment, pour des SCPI fiscales, un engagement minimal est requis pour ne pas perdre l’avantage fiscal promis.

Si vous achetez des parts de SCPI via l’assurance vie, sachez que la taxation des plus-values à la revente est plus faible après 8 ans de détention.

Le cas particulier de la SCPI de plus-value

Cette SCPI est tout à fait spécifique dans la mesure où vous achetez des parts à prix décoté. En contrepartie, vous ne percevez pas de revenus locatifs (dans le cadre du démembrement tel que le viager), ou alors des revenus locatifs faibles (dans le cadre des baux 1948). Vous êtes simplement nu-propriétaire de vos parts, c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers.

L’intérêt de la SCPI de plus-value ? Bénéficier de la meilleure plus-value à la revente. Pour la SCPI en démembrement, lorsque l’usufruit rejoint la nue-propriété, vous devenez pleinement propriétaire et pouvez ainsi cette fois jouir pleinement du bien. Cela augmente la valeur de vos parts : c’est le moment idéal pour les céder.

Avec les baux 1948, les loyers sont plafonnés, ce qui explique la décote à l’achat. Toutefois, en cas de changement de locataire, les loyers ne sont plus plafonnés, la rentabilité de vos parts de SCPI augmente. C’est alors le moment d’envisager une cession.

Comment procéder à la revente des parts de SCPI à capital fixe ?

Si vous avez fait le choix d’acheter des parts de SCPI de plus-value à capital fixe, céder ses parts reste relativement simple. Vous devez adresser à votre société de gestion un formulaire de vente. Il vous faut seulement indiquer le nombre de parts à céder ainsi que le prix que vous en attendez.

La société de gestion inscrit l’ordre de vente sur le registre. C’est alors la loi de l’offre et de la demande qui s’applique. En effet, votre ordre de vente va être confronté aux ordres d’achat. Plus la demande est forte, plus vous pouvez espérer une vente à un prix intéressant. En revanche, en l’absence d’offres, le risque est de réduire le montant de votre plus-value. En général, la revente des parts de SCPI a lieu une fois par mois sur le marché secondaire.

Vous pouvez aussi vous passer de la société de gestion pour céder vos parts et ainsi économiser des frais. Toutefois, vous devrez toujours vous acquitter de droits d’enregistrement à hauteur de 5 %.

Comment procéder à la revente des parts de SCPI à capital variable ?

Avec des parts de SCPI de plus-value à capital variable, le principe de la vente diffère. Cette fois, pas de formulaire de vente : vous devez adresser à la société de gestion un ordre de retrait. Ce n’est pas la société de gestion qui rachète vos parts, mais un nouveau souscripteur. En clair, si votre ordre de retrait est enregistré au même moment qu’une demande de souscription, vous pourrez vendre rapidement vos parts à un nouvel investisseur. Sans nouvelle demande, vous ne pourrez pas vendre vos parts de SCPI de plus-value, sauf si un fonds de remboursement a été mis en place en cas de fortes demandes de retraits.

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Quelle fiscalité s'applique aux cessions de parts de SCPI ?

Que vous ayez fait le choix d’acheter des SCPI de plus-value ou d’autres types de SCPI, la plus-value à la revente est imposée. C’est un élément à prendre en considération : cela va impacter la rentabilité de cette opération.

Vous serez imposé à la fois au titre :

  • de l’impôt sur le revenu (19 %) ;
  • et des prélèvements sociaux (17,2 %).

Ces pourcentages sont calculés sur les plus-values réalisées, c’est-à-dire différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

Bonne nouvelle, il est possible de profiter d’abattements selon la durée de détention de vos parts de société civile de placement immobilier.

Durée de détention

Taux d’abattement pour le calcul de l’impôt sur le revenu

Taux d’abattement pour le calcul des prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De 6 à 21 ans

6 %

1,65 %

La 22e année

4 %

1,60 %

De 23 à 30 ans

Exonération

9 %

Plus de 30 ans

Exonération

Exonération

En clair, si vous avez la capacité financière de détenir vos parts de SCPI au moins 30 ans, vous pourrez réduire votre imposition et profiter pleinement de la plus-value réalisée dans le cadre de votre investissement immobilier.

Contrairement à la vente d’un bien immobilier en direct, céder des parts de SCPI pour un montant inférieur à 15 000 € ne permet pas de bénéficier d’une exonération des taxes sur la plus-value.

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  1. Le meilleur moment pour céder des parts de SCPI varie selon la nature de la société civile de placement immobilier choisie.
  2. La vente de vos parts de SCPI se réalise différemment s’il s’agit d’une SCPI à capital fixe ou à capital variable.
  3. Une taxation s’applique sur la cession des parts de SCPI. Un abattement est toutefois appliqué selon leur durée de détention.
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