Vendre les parts de SCPI : une étape essentielle de votre investissement locatif
Sommaire
Comme tout placement dans l’immobilier locatif, l’achat de parts en SCPI vous offre la possibilité de récupérer votre capital investi à la revente. Avec ou sans hausse de valeur, le délai et la méthode pour vendre vos parts dépendent de votre choix de départ. En effet, entre une SCPI à capital fixe ou à capital variable, les conditions diffèrent. Mieux vaut donc étudier en amont la solution la plus adaptée à vos objectifs patrimoniaux.
Comment revendre vos parts en SCPI ? À quelle fiscalité s’attendre ? Ooinvestir vous guide dans la préparation de votre investissement locatif en SCPI pour mener à bien vos projets.
Investir en SCPI : comment ça marche ?
Placement dans la pierre-papier, la SCPI offre la possibilité d’investir dans un vaste parc d’actifs immobiliers. L’investisseur devient alors un associé de la SCPI à hauteur du nombre de parts pour lesquelles il a souscrit. Les parts représentent un pourcentage de l’ensemble des biens. Chaque mois ou trimestre, vous percevez des dividendes qui correspondent aux loyers perçus par la société civile de placement immobilier.
Ce type d’investissement locatif se différencie donc d’un achat immobilier classique. Non seulement il ne concerne pas un seul logement, mais il vous dispense aussi de toute gestion locative. En effet, la SCPI se charge de la recherche de locataire, des tâches administratives et de l’entretien du parc immobilier. Vous bénéficiez d’une grande diversité d’immeubles (habitation ou locaux professionnels) avec la fiabilité d’une gestion réalisée par des spécialistes. Parmi les nombreux atouts, la SCPI apporte une mutualisation des risques entre les multiples locataires, logements et associés. En plus d’une rentabilité importante, certaines SCPI permettent également de bénéficier d’une réduction d’impôt.
En fonction du choix de la SCPI, la période d’engagement peut varier. S’il est possible de vendre vos parts à tout moment, cela n’est pas toujours sans contrepartie. Pour optimiser vos chances de réussite avec un taux de rentabilité élevé, l’AMF (Autorité des marchés financiers) préconise une durée d’investissement d’au moins 8 ans.
Investir en SCPI génère certain nombre de frais. Des frais d’entrée sont appliqués avec un pourcentage compris entre 7,5 et 12 %. Selon le montant investi et votre niveau d’imposition, plusieurs années sont nécessaires pour rentabiliser ces frais d’entrée. Des frais de gestion sont également demandés pour rémunérer l’exploitant qui gère les divers actifs. Ils se situent généralement autour de 12 % des loyers perçus.
Choisir une SCPI : tout ce qu'il faut savoir !
La diversification de votre patrimoine est essentielle pour maintenir une bonne stabilité de votre épargne. Les différentes solutions de SCPI permettent de répartir les sommes investies. Vous pouvez ainsi limiter les risques éventuels et profiter des avantages de chacune. Il existe 3 grands types de sociétés civiles de placement immobilier : la SCPI de rendement, la SCPI fiscale et la SCPI de plus-value.
La SCPI de rendement
Cette catégorie de SCPI se base sur des actifs immobiliers professionnels, réputés pour générer des loyers élevés. Il peut s’agir notamment d’immeubles de bureaux, de commerces ou encore d’établissements de santé. Avec une stratégie plus risquée que les autres types de SCPI, elles se démarquent par une rentabilité élevée pour bénéficier d’un revenu complémentaire régulier. Le taux moyen était de 4,31 % en 2021. Pour atténuer les risques, il est fortement recommandé de diversifier son investissement. Il est ainsi possible de miser sur des immeubles variés et dans des secteurs géographiques différents.
La SCPI fiscale
Les SCPI fiscales proposent d’investir dans un parc immobilier d’habitation. L’ensemble des logements respectent les critères des dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur (Pinel, Denormandie, Malraux et déficit foncier). Destinée aux investisseurs fortement imposés, la SCPI fiscale offre des avantages fiscaux en échange d’un engagement relativement long. Selon le dispositif choisi, il est possible d’obtenir une déduction sur vos revenus fonciers ou de réduire votre impôt sur le revenu.
La SCPI de plus-value
Le principal objectif de ce type de SCPI est de miser sur un parc immobilier d’habitation à fort potentiel. La stratégie repose sur une valorisation au fil des années pour obtenir une augmentation de valeur lors de la revente. Elles sont réservées aux particuliers qui veulent compléter un portefeuille existant et ne nécessitent pas de rentrées d’argent immédiates. Le gain s’obtient à très long terme, lors de la liquidation des actifs.
Comment vendre ses parts de SCPI ?
Le délai pour vendre vos parts de SCPI est tributaire des fluctuations de l’offre et de la demande sur le marché immobilier. Différentes solutions s’offrent à vous si vous avez choisi d’investir dans une SCPI à capital fixe ou à capital variable.
Vente des parts de SCPI à capital fixe
Une SCPI à capital fixe permet l’achat de parts uniquement lors de la souscription. Vous ne pouvez plus augmenter votre capital par la suite. C’est généralement le cas d’une SCPI fiscale.
Lorsque des associés souhaitent réaliser la cession de leurs parts, la société civile de placement immobilier se charge de comparer les offres de vente avec les demandes de tout acheteur sur le marché secondaire. Cet échange s’effectue de manière mensuelle ou trimestrielle, selon les SCPI.
En tant qu’associé, vous devez remplir un formulaire de vente officiel pour votre ordre de retrait de parts et l’adresser à la société de gestion. Celui-ci comprend des informations essentielles comme le nombre de parts à vendre et le prix de vente demandé. L’ordre de retrait est valable 1 an. Il est renouvelable une fois.
Dans certains cas, solder des parts de SCPI à capital fixe peut s’avérer long et fastidieux. Si vous souhaitez obtenir une liquidité plus rapidement, vous avez le choix de vendre vos parts vous-même. Cette solution présente l’avantage de pouvoir réaliser une vente pour un prix plus élevé. Cependant, le risque de perte est également présent.
Une vente de gré à gré par vos propres moyens vous dispense de payer les frais de gestion liés à la transaction. Des droits d’enregistrement de 5 % vous seront néanmoins demandés.
Vente des parts de SCPI à capital variable
Contrairement à la SCPI à capital fixe, la SCPI à capital variable permet l’achat de parts à tout moment. Moins contraignante, la vente est réalisée par les diverses sociétés de gestion qui rachètent vos parts au prix du marché. Vous connaissez donc à l’avance le prix de vente, mais ne pouvez pas influer sur ce dernier. Son calcul s’effectue en mettant en balance le prix d’entrée avec le nombre de parts et en retirant la commission de souscription.
Si la SCPI trouve un acquéreur dont la demande correspond à votre offre, les délais sont généralement assez rapides. Dans le cas inverse, le temps pour solder vos parts peut être très long. Dans certains cas, si le contrat le prévoit, il peut arriver que la SCPI utilise ses propres liquidités pour exécuter votre ordre de retrait et racheter vos parts.
Revente de parts de SCPI et fiscalité
Qu’il s’agisse d’un investissement immobilier classique ou en SCPI, l’impôt sur les plus-values immobilières s’applique. Il est donc important de bien choisir le type de SCPI dans laquelle investir en fonction de votre niveau d’imposition.
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Les dividendes issus de loyers de la SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc imposés de manière classique : soit au régime réel, soit au régime micro-foncier avec son abattement de 30 %.
Si la valeur de vos parts de SCPI augmente, les gains seront imposés à hauteur de 19 % par le barème progressif de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Vous bénéficiez d’un abattement progressif à partir de la 6e année. L’exonération complète est effective :
- après 22 ans pour l'impôt sur le revenu ;
- après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Si le prix de vos parts prend de la valeur lors d’une vente réalisée par la SCPI, c’est la structure qui s’occupera du versement de l’impôt au Trésor public.
Le démembrement
Idéal pour les personnes les plus fortement imposées, la méthode du démembrement vous permet d’investir uniquement en nue-propriété dans le cadre d’une SCPI. Grâce à la cession de l’usufruit, vous profitez d’un prix réduit des parts. Sans rentrée de loyers, vous ne payez pas d’impôts fonciers. Vous restez cependant propriétaire des parts avec un patrimoine qui se valorise au fil des années. Lors de la revente, vous récupérez l’ensemble du capital avec les gains éventuels.
Les unités de compte d’assurance vie
Un contrat d’assurance vie offre une fiscalité avantageuse, surtout après une période de placement de 8 ans. Au sein de l’assurance-vie, investir en SCPI se traduit par des parts transformées en unités de compte. Lors de leur vente, l’imposition s’élève à 7,5 % après 8 ans, avant d’ajouter les prélèvements sociaux. De plus, vous bénéficiez d’une liquidité immédiate, car la société puise dans sa trésorerie pour effectuer le remboursement et s’occupe des formalités administratives.
- Vous avez le choix entre 3 catégories de SCPI pour investir : la SCPI de rendement, la SCPI fiscale et la SCPI de plus-value.
- La SCPI à capital fixe affiche des délais plus courts pour vendre vos parts, mais le risque est plus élevé.
- La SCPI à capital variable offre un fonctionnement plus souple et se charge de revendre vos parts au prix du marché.
- Avec le choix d’un investissement classique, en démembrement ou en assurance-vie, les SCPI proposent des solutions à la fiscalité différente selon vos besoins.
