Investissement : comment faire le bon choix entre SCPI et SCI

Investir dans l’immobilier reste l’un des placements préférés des Français, qui permet de se constituer un patrimoine immobilier, de préparer l’avenir ou d’obtenir des revenus complémentaires. Mais quels sont les avantages et inconvénients des différents supports d’investissements ? Zoom sur les SCI et les SCPI avec Ooinvestir. 

Investir en SCPI : conditions, avantages, inconvénients

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est un organisme collectif qui a pour objectif de se constituer un patrimoine immobilier en collectant des fonds auprès de souscripteurs. Chaque associé reçoit, au prorata de sa mise de fonds, des revenus locatifs qui lui sont versés régulièrement (généralement tous les trimestres). L’administration de la SCPI est confiée à une société de gestion, contrôlée par l’AMF (autorité des marchés financiers), qui s’occupe de l’intégralité de la location : recherche de locataires, état des lieux, recouvrement des loyers… et qui verse les revenus aux souscripteurs.

Concrètement, pour investir en SCPI, vous achetez des parts d’une SCPI et vous touchez des revenus complémentaires sans aucune action de votre part.

Les SCPI peuvent être à capital fixe (dont l’acquisition et la revente dépendent du marché secondaire et donc de l’offre et de la demande) ou variable (où le prix des parts à l’achat et à la revente sont fixés à l’avance). Les SCPI variables sont plus souples, car il est possible de souscrire, de vendre ou de liquider les parts à tout moment.

Les SCPI distribuant des revenus sont des SCPI de rendement. Ce sont les plus répandues sur le marché. Il existe également des SCPI fiscales qui offrent des réductions d’impôts (SCPI Pinel, SCPI Malraux…) et des SCPI de plus-value dont l’objectif est d’acheter des biens immobiliers pour les revendre avec une plus-value qui est partagée entre les souscripteurs.

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Quelles sont les conditions pour investir en SCPI ?

Il n’existe aucune condition particulière pour investir en SCPI. Vous pouvez par exemple acheter des parts de SCPI au nom de vos enfants, quels que soient leurs âges.

Néanmoins, chaque SCPI fixe le prix d’achat de sa part, ainsi qu’un minimum de part pour pouvoir souscrire à la SCPI. Les parts de SCPI les plus abordables sont accessibles à partir de 200 €, pour un minimum de 10 parts de souscription, soit 2 000 € : un ticket d’entrée relativement faible. La majorité des SCPI sont accessibles entre 2 000 € et 5 000 €.

Vous êtes libres d’acheter le nombre de parts que vous souhaitez (en respectant le minimum) : il n’y a aucun plafond de versement. Toutefois, il n’est pas conseillé d’investir toutes vos économies dans une seule SCPI, mais de diversifier vos investissements et de conserver une épargne de précaution : les sommes  investies en SCPI ne sont pas garanties.

Quels sont les avantages d’investir en SCPI ?

Différentes solutions pour investir 

Le faible ticket d’entrée des SCPI est un avantage certain et il existe plusieurs solutions pour investir en SCPI :

• sur vos fonds propres ;
• à crédit et ainsi bénéficier de l’effet de levier du crédit ;
• via une assurance-vie (en unités de compte) : vous profitez à la fois des taux de rendement élevés des SCPI et de la fiscalité des contrats d’assurance-vie ;
• en démembrement temporaire de propriété ; 

Des rendements élevés 

Les SCPI rencontrent un succès grandissant, car elles permettent d’accéder à l’immobilier professionnel qui offre un rendement très intéressant, supérieur à la majorité des véhicules de placement. En 2021, le taux de distribution (assimilable au taux de rendement) s’élève à 4.45 % selon l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier). En comparaison, le livret A était à 0.5 % et les assurances-vie à 1.3 % pour les fonds en euros. 

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Un investissement clé en main

Investir en SCPI est un investissement qui demande très peu de gestion de votre part, hormis la sélection de la SCPI et votre déclaration de revenus. Vous n’avez aucune gestion locative à prévoir : elle est entièrement déléguée à la société de gestion. 

Un risque limité

Le capital que vous investissez en SCPI n’est pas garanti (ni le taux de distribution). Néanmoins, ce risque est limité. Vous détenez des parts d’un ensemble de biens immobiliers, ce qui vous protège en cas de loyers impayés ou de carence locative. Les risques sont supportés par l'ensemble des souscripteurs. De plus, ces risques sont minimisés par la typologie des locataires (des professionnels) et par la société de gestion qui les sélectionne rigoureusement.

Les SCPI sont transparentes et ont l’obligation de communiquer leurs résultats. Pour connaître le taux de location des SCPI, vous pouvez consulter le TOF (taux d’occupation financier).

Quels sont les inconvénients d’investir en SCPI ?

L’inconvénient majeur de l’investissement en SCPI repose sur le risque de perte en capital (qui est cependant limité). Il faut ajouter que les frais de souscription et de gestion sont élevés (entre 10 % et 14 % suivant, si la SCPI est à capital fixe ou variable). Enfin, il peut s’avérer compliqué de revendre ses parts de SCPI : il peut y avoir un délai assez long entre la mise en vente et la revente. 

L’investissement en SCPI est un placement à long terme afin de couvrir les frais de souscription et de gestion. Si vous avez besoin de récupérer les sommes investies à court terme, une autre alternative est plus judicieuse.

Investir en SCI : conditions, avantages, inconvénients

Une SCI (société civile immobilière) est une structure juridique qui permet à deux personnes (au minimum) d’investir dans un ou plusieurs biens immobiliers de leurs choix et de gérer la location. Chaque associé dispose d’un nombre de parts sociales équivalent au prorata de son apport personnel. Généralement, les SCI sont créées dans un cadre familial, car elles permettent :

• de transmettre son patrimoine à des conditions avantageuses ;
• de protéger son concubin en cas de décès.

Le but d’une SCI ne peut pas être commercial. Vous ne pouvez donc pas louer meublé, car ce statut entraîne des bénéfices commerciaux.

Quelles sont les avantages d’investir en SCI ?

Un des avantages d’une SCI est sa liberté d’organisation pour la gestion du bien immobilier. Vous pouvez choisir entre différentes sortes de SCI suivant vos objectifs :

• une SCI familiale pour transmettre facilement vos biens ;
• une SCI de construction vente pour construire un bien immobilier et réaliser une plus-value ;
• une SCI de jouissance à temps partagé ;
• une SCI attribution qui détermine à qui appartient quelle partie du bien immobilier ; 
• une SCI de gestion ou de location. 

Grâce à une SCI, vous avez également un pouvoir d’achat plus élevé du fait des différents apports des associés. Vous pouvez ainsi acheter un bien immobilier plus grand et augmenter vos revenus locatifs. De même, les banques seront plus favorables à vous accorder un crédit (le risque de non-remboursement est supporté par l’ensemble des associés). Enfin, vous mutualisez les charges et coûts liés au bien immobilier.

Un investissement en SCI vous offre des revenus complémentaires réguliers sous forme de loyers tout en vous constituant un patrimoine immobilier qui prend de la valeur au fil du temps.

Mais l’investissement en SCI présente avant tout un avantage en termes de transmission en évitant les problèmes de succession : les associés doivent se mettre d’accord avant toute décision. Vous bénéficiez également d’un abattement des frais de succession (jusqu’à 100 000 € par enfant). Le prix de la part étant calculé sur l’actif net de la société, vous pouvez définir précisément le nombre de parts à céder tout en respectant le plafond de l'abattement. 

Quels sont les inconvénients d’un investissement en SCI ?

Lors de la création de votre SCI, des démarches sont à effectuer, qui peuvent s’avérer fastidieuses. Vous devez :

• rédiger les statuts et les enregistrer (objet et dénomination sociale, siège social, durée d’existence, capital social, quels associés pour quels apports pour quel nombre de parts, organisation de la SCI : pouvoir du gérant, modalités de cession des parts, affectation des bénéfices…) ;
• publier la constitution de la SCI ;
• inscrire la SCI au RCS (registre du commerce et des sociétés).

Vous devrez également convoquer une assemblée générale chaque année et tenir à jour une comptabilité sous le contrôle d’un expert-comptable.

Mais vous devrez surtout vous occuper de la gestion locative ,au quotidien, qui peut s’avérer être une activité très chronophage (recherche de locataires, état des lieux d’entrée et sortie, recouvrement des loyers…). 

Vous pouvez déléguer la gestion locative à une agence, mais la rentabilité de votre SCI s’en trouvera diminuée.

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SCPI vs SCI : le tableau comparatif

Si une SCPI et une SCI vous permettent d’investir dans l’immobilier, la comparaison s'arrête ici. La SCPI est un pur placement financier qui vous apporte des revenus complémentaires. Une SCI est une structure permettant d’investir dans l’immobilier avec une mise de départ plus importante (qu’un investissement en nom propre) et est généralement utilisée comme un outil de transmission, bien qu’elle vous apporte également des revenus réguliers sous forme de loyers.