Investissement : comment faire le bon choix entre SCPI et SCI

Investir dans l’immobilier reste l’un des placements préférés des Français pour se constituer un patrimoine immobilier, préparer l’avenir ou obtenir des revenus complémentaires. Mais quels sont les atouts et inconvénients des différents supports d’investissements ? Zoom sur les SCI et les SCPI avec Ooinvestir. 

Investissement : comment faire le bon choix entre SCPI et SCI ?

Investir dans l’immobilier reste l’un des placements préférés des Français pour se constituer un patrimoine immobilier, préparer l’avenir ou obtenir des revenus complémentaires. Mais quels sont les atouts et inconvénients des différents supports d’investissements ? Zoom sur les SCI et les SCPI avec Ooinvestir. 

Investir en SCPI : conditions, avantages, inconvénients

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est un organisme collectif qui constitue un patrimoine immobilier en collectant des fonds auprès de souscripteurs. Chaque associé reçoit, au prorata de sa mise de fonds, des revenus locatifs qui lui sont versés régulièrement (généralement tous les trimestres). L’administration de la SCPI est confiée à une société de gestion, contrôlée par l’AMF (autorité des marchés financiers). Elle s’occupe de l’intégralité de la location : recherche de locataires, état des lieux, recouvrement du loyer… et verse les revenus aux souscripteurs.

Concrètement, pour investir en SCPI, vous achetez des parts d’une SCPI et vous touchez des revenus complémentaires sans aucune action de votre part.

Ne confondez pas avec l’OPCI (organisme de placement collectif immobilier). Avec l’OPCI, vous n’investissez pas uniquement dans la pierre papier, vous associez actifs immobiliers et financiers. 

Les SCPI peuvent être à capital fixe (dont l’acquisition et la revente dépendent du marché secondaire et donc de l’offre et de la demande) ou variable (où le prix des parts à l’achat et à la revente sont fixés à l’avance). Les SCPI variables sont plus souples, car il est possible de souscrire, de vendre ou de liquider les parts à tout moment.

Le type de SCPI distribuant le plus de revenus est la SCPI de rendement. C’est la plus répandue sur le marché. Il existe également des SCPI fiscales qui donnent droit à des réductions d’impôts (SCPI Pinel, SCPI Malraux…) et des SCPI de plus-value. Ces dernières offrent la possibilité d’acheter des biens immobiliers pour les revendre avec une plus-value partagée entre les souscripteurs.

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Quelles sont les conditions pour investir en SCPI ?

Il n’existe aucune condition particulière pour investir en SCPI. Vous pouvez par exemple acheter des parts de SCPI au nom de vos enfants, quels que soient leurs âges.

Néanmoins, chaque SCPI fixe le prix d’achat de sa part, ainsi qu’un minimum de part pour pouvoir souscrire à la SCPI. Les parts de SCPI les plus abordables sont accessibles à partir de 200 €, pour un minimum de 10 parts de souscription, soit 2 000 € : un ticket d’entrée relativement faible. La majorité des SCPI sont accessibles entre 2 000 € et 5 000 €.

Vous êtes libres d’acheter le nombre de parts que vous souhaitez (en respectant le minimum) : il n’y a aucun plafond de versement. Toutefois, il n’est pas conseillé d’investir toutes vos économies dans une seule SCPI, mais de diversifier vos investissements et de conserver une épargne de précaution : les sommes investies en SCPI ne sont jamais garanties.

Quels sont les avantages d’investir en SCPI ?

Différentes solutions pour investir 

Le faible ticket d’entrée des SCPI constitue un avantage certain. Il existe plusieurs solutions pour investir en SCPI :

• avec vos fonds propres ;
• à crédit pour bénéficier de l’effet de levier du crédit ;
• via une assurance-vie (en unités de compte) : vous profitez à la fois de la rentabilité élevée des SCPI et de la fiscalité des contrats d’assurance-vie ;
• en démembrement temporaire de propriété ; 

Des rendements élevés 

Les SCPI rencontrent un succès grandissant, car elles permettent d’accéder à l’immobilier professionnel et à ses rendements intéressants, supérieurs à la majorité des véhicules de placement. En 2022, le taux de distribution (assimilable au taux de rendement) s’élève à 4,53 % selon l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier). En comparaison, le livret A était à 2 % et les assurances-vie à 1,9 % pour les fonds en euros.

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Un investissement clé en main

Investir en SCPI est un investissement qui demande très peu de gestion de votre part, hormis la sélection de la SCPI au départ et votre déclaration de revenus chaque année. Vous n’avez aucune gestion locative à prévoir : elle est entièrement déléguée à la société de gestion. 

Des risques limités

Le montant investi en SCPI n’est pas garanti (ni le taux de distribution). Néanmoins, ce risque est limité. Vous détenez des parts d’un ensemble de biens immobiliers, ce qui vous protège en cas de loyer impayé ou de carence locative. Les risques sont supportés par l'ensemble des souscripteurs. De plus, ces risques sont minimisés par la typologie des locataires (des professionnels) et par la société de gestion qui les sélectionne rigoureusement.

Les SCPI sont transparentes : elles ont l’obligation de communiquer leurs résultats. Pour connaître le taux de location des SCPI, vous pouvez consulter le TOF (taux d’occupation financier).

Quels sont les inconvénients d’investir en SCPI ?

L’inconvénient majeur de l’investissement en SCPI repose sur le risque de perte, qui reste cependant limité. Il faut ajouter des frais de souscription et de gestion élevés (entre 10 % et 14 % selon le type de SCPI, à capital fixe ou variable). Enfin, il peut s’avérer compliqué de revendre ses parts de SCPI, avec parfois un délai assez long entre la mise en vente et la revente. 

L’investissement en SCPI constitue un placement à long terme pour couvrir les frais de souscription et de gestion. La durée de détention des parts peut devenir un frein pour l’investisseur. Si vous avez besoin de récupérer les sommes investies à court terme, une autre alternative sera plus judicieuse.

Investir en SCI : conditions, avantages, inconvénients

Une SCI (société civile immobilière) est une structure juridique qui permet à 2 personnes (au minimum) d’investir dans un ou plusieurs biens immobiliers de leurs choix et de gérer la location. Chaque associé dispose d’un nombre de parts sociales équivalent au prorata de son apport personnel. Généralement, les SCI sont créées dans un cadre familial, car elles permettent :

• de transmettre ses biens immobiliers à des conditions avantageuses ;
• de protéger son concubin en cas de décès.

Le but d’une SCI ne peut pas être commercial. Vous ne pouvez donc pas louer meublé, car ce statut entraîne des bénéfices commerciaux.

Quels sont les atouts de la SCI ?

Un des avantages d’une SCI est sa liberté d’organisation pour la gestion du bien immobilier. Vous pouvez choisir entre différentes sortes de SCI selon vos objectifs :

• une SCI familiale pour transmettre facilement vos biens ;
• une SCI de construction vente pour construire un bien immobilier et réaliser une plus-value ;
• une SCI de jouissance à temps partagé ;
• une SCI attribution qui détermine à qui appartient quelle partie du bien immobilier ; 
• une SCI de gestion ou de location. 

Grâce à la SCI, vous disposez également un pouvoir d’achat plus élevé du fait des différents apports des associés. Vous pouvez ainsi acheter un bien immobilier plus grand et augmenter vos revenus locatifs. De même, les banques seront plus favorables à vous accorder un prêt (le non-remboursement est supporté par l’ensemble des associés). Enfin, vous mutualisez les charges et coûts liés au bien immobilier.

Un investissement en SCI vous apporte des revenus complémentaires réguliers sous forme de loyers, tout en vous constituant un patrimoine immobilier qui prend de la valeur au fil du temps.

Mais l’investissement en SCI présente surtout un avantage au moment de transmettre ses biens en évitant les problèmes de succession. En effet, les associés doivent se mettre d’accord avant toute décision. Vous bénéficiez également d’un abattement sur les frais de succession (jusqu’à 100 000 € par enfant). Le prix de la part étant calculé sur l’actif net de la société, vous pouvez définir précisément le nombre de parts à céder, sans dépasser le plafond de l'abattement. 

Quels sont les inconvénients d’un investissement en SCI ?

Lors de la création de votre SCI, des démarches sont à effectuer, qui peuvent s’avérer fastidieuses. Vous devez :

• rédiger les statuts et les enregistrer (objet et dénomination sociale, siège social, durée d’existence, capital social, quels associés pour quels apports pour quel nombre de parts, organisation de la SCI : pouvoir du gérant, modalités de cession des parts, affectation des bénéfices…) ;
• publier la constitution de la SCI ;
• inscrire la SCI au RCS (registre du commerce et des sociétés).

Vous devrez également convoquer une assemblée générale chaque année et tenir à jour une comptabilité sous le contrôle d’un expert-comptable.

Mais vous devrez surtout vous occuper de la gestion locative ,au quotidien, qui peut s’avérer être une activité très chronophage (recherche de locataires, état des lieux d’entrée et sortie, recouvrement des loyers…). 

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SCI, SCPI : le point sur l'imposition

Comme la SCI est une société, l’impôt sur les sociétés peut s’appliquer, sauf si vous optez pour l’imposition sur le revenu. Chaque associé déclare alors sa part de bénéfices au titre des revenus fonciers. 

En SCPI, les investisseurs perçoivent des revenus fonciers imposables. Ils sont taxés selon le taux marginal d’imposition, auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux. Le taux en vigueur pour les prélèvements sociaux est de 17,2 %. 

SCPI vs SCI : le tableau comparatif

Si la SCPI et la SCI vous permettent d’investir dans l’immobilier, la comparaison s'arrête ici. La SCPI est un pur placement financier qui vous apporte des revenus complémentaires. Une SCI est une structure permettant d’investir dans l’immobilier avec une mise de départ plus importante (et un investissement en nom propre). Elle est généralement utilisée pour transmettre ses biens, bien qu’elle vous apporte également des revenus réguliers sous forme de loyers. Le point sur les différences entre ces 2 solutions à travers un tableau récapitulatif. 

• La SCPI (ou pierre papier) est un produit d’épargne pour investir de manière indirecte dans l’immobilier en achetant des parts.
• La SCI est une société civile, avec laquelle les investisseurs achètent directement un ou plusieurs biens immobiliers.
• Il existe un certain nombre de différences entre la SCPI et la SCI, notamment en matière d’imposition. Avec la SCI, il est par exemple possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés.