La fiscalité des SCPI de plus-value est-elle intéressante ?

Également appelée SCPI de valorisation ou de capitalisation, la SCPI de plus-value est une société civile de placement immobilier qui vous promet une rentabilité à long terme. Votre patience pourrait être largement récompensée par une plus-value importante. Mais attention ! Celle-ci est taxée, un paramètre à prendre en compte au moment de calculer votre gain réel.

Toutefois, rassurez-vous, il reste possible de réduire votre impôt sur les plus-values... Ooinvestir vous explique tout.

Qu'est-ce qu'une SCPI de plus-value ?

La SCPI de plus-value est une société civile de placement immobilier qui permet aux particuliers d’acheter des parts d’un vaste ensemble pour un investissement immobilier indirect. Le prix d’acquisition des biens qui constituent la SCPI est décoté pour viser une plus-value importante à la revente. En contrepartie, les rendements promis à court terme sont nuls ou très faibles.

Elle se différencie des autres types de SCPI :

• la SCPI de rendement vise à bénéficier d’un rendement important dès l’acquisition des parts ;
• la SCPI fiscale s’adresse aux investisseurs souhaitant trouver une solution de défiscalisation pour allier constitution du patrimoine et réduction d’impôt.
• Retrouvez notre article comparatif : SCPI fiscale ou SCPI de plus-value, laquelle choisir ? 

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Il existe différents types de SCPI de plus-value :

• la SCPI en démembrement ;
• la SCPI en viager ;
• la SCPI en loi 1948.

La SCPI en démembrement

Cet investissement consiste à acheter des parts pour devenir le nu-propriétaire d’un bien. Pour rappel, le démembrement met en relation 2 acteurs :

• le nu-propriétaire qui ne peut pas jouir du bien et qui retrouve la pleine propriété au terme du démembrement ;
• l’usufruitier qui jouit du bien mais qui n’en sera jamais propriétaire.

La plus-value peut ici être envisagée uniquement au terme du démembrement, lorsque la nue-propriété rejoint l’usufruit et que le bien peut être vendu.

La SCPI en viager

Ce type de SCPI ressemble au démembrement. Toutefois, il existe ici une inconnue : la durée de détention. Vous n’avez aucune idée de la date à laquelle il sera possible de revendre ses parts. Si la SCPI en démembrement est établie pour une période prédéfinie, le viager ne s’achèvera qu’au décès du vendeur (ou crédirentier).

La SCPI en loi 1948

Cette fois, l’investissement est réalisé dans un bien immobilier qui génère des rendements immédiats mais faibles. En effet, dans le cadre de la loi 1948, les loyers sont plafonnés. Toutefois, dès que les locataires auront quitté le bien, il sera possible de fixer un loyer supérieur, ce qui va générer des rendements plus élevés et une plus-value plus importante.

Quelles sont les spécificités de la SCPI de plus-value ?

La SCPI de plus-value est tout à fait spécifique pour 2 raisons :

• selon le type de SCPI choisi, vous ne bénéficiez d’aucun rendement ;
• la plus-value est très importante dans la mesure où le prix d’achat des parts est en moyenne inférieur de 45 % à celui du marché.

En clair, cette solution ne peut s’adresser qu’aux investisseurs qui n’ont pas de besoin immédiat en matière de revenus locatifs et qui peuvent se permettre d’opter pour un placement à long terme.

Avantages et inconvénients de la SCPI de plus-value

L’avantage de cette SCPI est sans conteste la plus-value espérée. En contrepartie, les rendements sont faibles, ce qui peut avoir un impact sur votre investissement. En effet, si vous souhaitez acheter des parts de SCPI à crédit pour bénéficier de l’effet levier du crédit, la banque pourrait mettre en doute votre capacité à rembourser vos mensualités si vous ne percevez pas de loyers ou de faibles revenus locatifs.

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Quand et comment revendre ses parts de SCPI de plus-value ? Comment calculer la plus-value ?

La cession des parts de SCPI de plus-value ne peut se faire qu’au terme de nombreuses années de détention si vous souhaitez profiter pleinement de la plus-value espérée grâce à cet investissement immobilier indirect. Toutefois, libre à vous de les revendre avant et de voir votre avantage réduit.

Seule la SCPI fiscale ne peut être revendue avant le terme de l’engagement locatif.

Pour une SCPI à capital variable, l’investisseur peut revendre ses parts à la société de gestion. Avec des parts à capital fixe, vous les revendez cette fois sur le marché secondaire. Il est aussi possible d’envisager une cession de gré à gré, à savoir la vente à un acheteur de votre choix.

Idéalement, la revente doit être effectuée lorsque la plus-value est importante. C’est sur ce montant que sera appliquée la fiscalité de cet investissement en SCPI. Vous devez le déclarer à l’administration fiscale.

Comment optimiser la fiscalité appliquée au montant de la plus-value réalisée ?

Les plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 % et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %,soit une imposition totale de 36,20 %.

Vous achetez des parts à hauteur de 100 000 € et les revendez 180 000 €. La plus-value réalisée est de 80 000 €. Vous devriez donc vous acquittez de 15 200 € d’impôts sur le revenu (80 000 € x 19 %) et 13 760 € de prélèvements sociaux (80 000 € x 17,2 %), soit une taxe sur la plus-value de 28 960 €.

Mais rassurez-vous, vous ne paierez pas cette somme en réalité, dans la mesure où vous bénéficiez d’un abattement selon la durée de détention des parts. Le taux d’abattement est le suivant.

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Depuis le 1^er janvier 2013, les plus-values supérieures à 50 000 euros sont soumises à une surtaxe dont le montant peut varier de 2 à 6 %.

1. La SCPI de plus-value s’adresse aux investisseurs qui recherchent une solution à long terme offrant une rentabilité importante lors de la cession des parts.
2. Une fiscalité s’applique sur les plus-values réalisées : l’imposition est composée d’une part d’impôt sur le revenu et d’une part de prélèvements sociaux.
3. Un abattement est appliqué chaque année de détention, vous avez donc tout intérêt à conserver vos parts de SCPI le plus longtemps possible.