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Quels sont les critères pour investir en SCPI de rendement ?

Sommaire

Grâce à une mise de départ accessible et un excellent rendement, l’investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) connaît un véritable engouement. À l'inverse de la SCPI fiscale, la SCPI de rendement n'impose pas de limite de durée et se concentre sur la rentabilité. Elle se distingue par un fonctionnement simple et sans contraintes, avec un minimum de risques.

Quels sont les différents types de SCPI ? Comment et pourquoi investir en SCPI de rendement ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux comprendre le fonctionnement et les avantages d’un investissement en SCPI de rendement.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Comme tout investissement immobilier, la société civile de placement immobilier inclut les principes d'achat, de gestion et de revente. Elle ne se contente cependant pas d'un unique bien, mais d'un large parc d'actifs immobiliers. Plusieurs types de SCPI sont disponibles en fonction de vos besoins et objectifs patrimoniaux.

Un gestionnaire se charge de collecter les fonds pour constituer la SCPI. Il est validé par l’AMF (Autorité des marchés financiers) à la suite de l'obtention d'un agrément. Les investisseurs achètent ensuite des parts. La quantité de parts achetée représente un pourcentage d'un ensemble immobilier dont se compose la SCPI. Les revenus issus des loyers sont donc reversés à chaque investisseur en fonction du nombre de ses parts.

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Selon la stratégie de la société civile de placement immobilier, la société de gestion sélectionne divers actifs immobiliers. Il peut s'agir d'immeubles de bureaux, de logements collectifs, de commerces, d’établissements de santé et bien d’autres. À la différence d'un investissement classique, la SCPI se charge de toutes les tâches liées à la gestion locative de son parc.

Le grand nombre d'investisseurs et de biens locatifs permet à chacun de bénéficier d’une mutualisation des risques. En cas de vacance locative ou d'impayés d'un locataire, les pertes sont lissées sur l'ensemble des revenus générés par les autres actifs. Idéale pour se créer un patrimoine immobilier, la SCPI veille à la valorisation de son parc pour augmenter la valeur de ses parts.

Les formes juridiques de la SCPI

Différentes formes de SCPI sont envisageables sur le plan juridique.

  • Il est possible d'investir dans une SCPI à capital variable. Son fonctionnement vous permet d'acquérir et de vendre vos parts à tout moment. La SCPI se réfère au prix du marché de ses différents actifs pour fixer la valeur des parts. C'est elle qui se charge de toutes les démarches lorsque vous souhaitez acheter de nouvelles parts ou les revendre. Si les délais peuvent varier, sa simplicité d'exécution est très appréciée. Les SCPI de rendement sont généralement à capital variable. 
  • Investir dans une SCPI à capital fixe vous permet d'acheter des parts uniquement lors de la phase de souscription. Le capital est ensuite bloqué tout au long de la durée prévue. Une exception est toutefois possible sous certaines conditions en cas d’augmentation du capital. Si la SCPI ne trouve pas d'investisseurs pour racheter vos parts, vous pouvez choisir de les vendre vous-même. En fonction de l’offre et de la demande, il est alors possible d'obtenir un prix plus élevé, mais le risque de décote est bien présent.
  • Vous avez également la possibilité d'investir dans une société civile de placement immobilier sous la forme d'unités de compte d'assurance vie. Cela vous permet d'acquérir les parts à prix plus bas et de bénéficier d'une plus grande liquidité de votre investissement. En effet, les remboursements et reventes sont bien plus rapides via ce type de contrat qu’avec une SCPI classique. Et au bout de 8 ans, vous bénéficiez de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie.

Quelles sont les 3 catégories de SCPI ?

Il existe plusieurs méthodes pour investir dans la pierre papier. Selon sa stratégie pour se constituer un patrimoine, tout investisseur peut choisir entre 3 types de SCPI. Cela permet d'adapter votre investissement à vos besoins en termes de rentabilité, de durée et de projets.

La SCPI de rendement

Les SCPI de rendement misent sur un parc d'actifs professionnels à fort potentiel pour dégager une rentabilité importante. Elles se concentrent majoritairement sur des emplacements très recherchés au travers d'immeubles de bureaux, de centres commerciaux et de résidences de services aux loyers élevés. Ce type de SCPI se distingue par une rentabilité bien plus intéressante que les placements financiers classiques. Sans obligation de durée, elle offre une grande souplesse à votre investissement.

La SCPI fiscale

Principalement composées d'actifs immobiliers de logements collectifs, les SCPI fiscales répondent aux conditions imposées par les différents dispositifs de défiscalisation. Elles sélectionnent des immeubles d'habitation dans des quartiers et des villes fortement demandés et avec un grand potentiel de valorisation. La SCPI fiscale peut concerner des biens dans le neuf comme dans l'ancien en fonction du dispositif de défiscalisation ciblé. Contrairement à un unique bien loué par un investisseur, la SCPI fiscale offre une rentabilité satisfaisante, la gestion locative complète des logements et une réduction d'impôt annuelle à hauteur de votre investissement.

Plusieurs choix sont possibles :

La SCPI de plus-value

Également basées sur un immobilier d'habitation, les SCPI de plus-value ne sont pas destinées à l’obtention des revenus réguliers. Leur stratégie s’envisage sur le très long terme au travers d'une valorisation constante des actifs. Après un certain temps, généralement supérieur à 10 années, les parts sont revendues dans le but de réaliser une importante plus-value. Le profil d’un investisseur en SCPI de plus-value n’attend pas de revenu locatif immédiat. Il choisit d'investir à long terme pour bénéficier d’un capital conséquent à la sortie.

Principe d’un investissement en SCPI de rendement 

Spécialisée en immobilier professionnel, la SCPI de rendement met tout en œuvre pour augmenter le montant du prix de ses parts. Le dernier classement 2022 de la centrale des SCPI témoigne de la forte rentabilité de ce type de SCPI en France. Aux premières places, des SCPI comme Corum XL ou Activimmo affichent des taux de rendement autour des 6 %. Leurs performances élevées permettent aux investisseurs d'obtenir chaque année des dividendes importants nets de charges.

Si les SCPI de rendement possèdent un fonctionnement similaire aux autres, elles effectuent une sélection drastique des éléments qui composent leur parc immobilier. Généralement à capital variable, elles disposent d'une société de gestion efficace qui veille au bon déroulement des opérations au fil des mois. L'achat et la revente des parts peuvent être réalisés quand vous le souhaitez, avec un montant de départ modeste ou conséquent, selon vos besoins, moyennant bien sûr des frais de gestion généralement aux alentours de 12% des loyers perçus. 

Des actifs variés

Pour proposer des solutions d'investissement variées, les SCPI de rendement s'appuient sur un vaste choix de biens immobiliers en France et en Europe. En plus de limiter les risques par une grande diversité, elles utilisent les loyers générés pour payer la société de gestion et effectuer la distribution des dividendes aux investisseurs. Tout comme les actifs immobiliers, les locataires sont sélectionnés avec le plus grand soin.

Il existe actuellement plus 80 SCPI de rendement en France. Leurs performances varient en fonction de leur stratégie d'investissement et de la qualité de leur gestion. Il est recommandé d'investir dans différentes SCPI pour diversifier au maximum vos placements. Investir en SCPI se fait également pour préparer sa retraite. Les épargnants préféreront alors un rendement moins élevé pour un placement moins risqué.

Plusieurs sortes d’actifs sont proposées par les sociétés civiles de placement immobilier.

  • Les immeubles de bureaux représentent une solution incontournable et très fréquente. Ils affichent une belle constance de leur taux de rentabilité année après année. Une constance qui est due à un choix d'emplacements à fort potentiel dans les grandes villes et quartiers d’affaires réputés.
  • Les commerces et magasins sont également sélectionnés dans des zones stratégiques. Leurs loyers élevés permettent une distribution de dividendes régulière avec un excellent taux de rentabilité.
  • Les résidences de services, notamment dans le domaine de la santé, sont de plus en plus nombreuses au sein des SCPI. Si elles nécessitent une expertise bien précise en termes de gestion, elles correspondent généralement à un investissement pérenne dans le temps pour un niveau élevé de loyers.
  • Certaines SCPI se spécialisent dans un territoire ou une région bien précise. Leur connaissance du secteur permet de trouver les solutions d'investissement les plus rentables. Elles sont nombreuses à investir sur le marché européen proposer des dividendes intéressants aux investisseurs.
  • Différentes SCPI optent pour la diversité des actifs en misant sur les bureaux, les établissements de santé, les commerces et autres au sein de leur parc.

Quels sont les avantages de l'investissement en SCPI de rendement ?

Si la SCPI de rendement se distingue par sa haute rentabilité, elle possède bien d'autres atouts.

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Un rendement élevé

La rentabilité constitue l’attrait numéro 1 de ce type de SCPI. En effet, il est possible d'obtenir des revenus réguliers grâce à un taux attractif. Avec une moyenne de 4,45 % nets de frais de gestion en 2021, le taux proposé est bien plus rentable qu’un livret A à 1 % ou d’autres placements financiers réglementés. Il reste nettement supérieur au taux des fonds euros d’une assurance vie. Les loyers générés se cumulent aux intérêts obtenus au fil du temps et à la plus-value lors de la revente. 

Un investissement accessible pour faire fructifier son patrimoine

La SCPI de rendement se caractérise par un investissement à grande flexibilité. Il est en effet possible d’investir dans la pierre papier pour un prix à la souscription très abordable. Il ne tient qu’à vous de l'adapter en fonction de vos besoins et possibilités financières. Tout dépend de votre stratégie d’investissement en SCPI. Les parts moins onéreuses sont disponibles à moins de 200 euros. Pour les acquérir, vous pouvez avoir recours au crédit bancaire ou utiliser votre épargne. Dans le cas d’une importante somme, les intérêts d'emprunt du crédit sont déductibles des dividendes perçus.

Une mutualisation des risques

Avec un grand nombre d'actifs et d'investisseurs au sein de la SCPI, le risque locatif est partagé et mutualisé. Contrairement à l'achat d'un unique bien immobilier, vous êtes moins impacté par les problèmes avec vos locataires.

Une gestion locative complète

Comme pour toute SCPI, une société de gestion se charge de l'ensemble des tâches consécutives à l'organisation locative. Des démarches administratives aux travaux, en passant par l'entretien et la recherche de locataires, vous ne vous occupez de rien ! La société civile de placement immobilier fait le nécessaire pour maintenir une gestion optimale et vous assurer un gain de temps non négligeable, tout en valorisant l'ensemble de son parc. Vous pouvez ainsi investir sereinement dans la pierre papier avec un risque réduit et un minimum de contraintes.

Les frais de gestion prélevés par les principales sociétés du marché avoisinent 12 % des loyers perçus. 

La fiscalité de la SCPI de rendement

Les dividendes perçus issus des loyers de la SCPI sont imposés en tant que revenus fonciers. Vous pouvez opter pour le régime microfoncier et bénéficier d’un abattement de 30 % ou choisir le régime réel. Lors de la revente de vos parts, la plus-value est imposée forfaitairement sur le revenu et par les prélèvements sociaux.

Si vous optez pour un investissement en unité de compte d’assurance vie, vous obtenez une exonération d’impôts sur vos revenus après 8 ans. Il existe également la solution du démembrement. Cela permet d’acheter des parts moins chères en cédant l’usufruit pour se concentrer sur la nue-propriété. Ainsi, vous ne percevez pas de loyer et ne payez donc pas d’impôts. Idéal pour les ménages fortement imposés, l’intérêt est de miser sur une plus-value à la revente des parts.

  1. La société civile de placement immobilier vous permet d'acquérir le nombre de parts souhaité d’un large parc d’actifs immobiliers.
  2. Vous avez le choix entre 3 formes de SCPI : fiscales, de rendement et de plus-value.
  3. Flexible et abordable, la SCPI de rendement propose un large choix d'actifs comme les immeubles de bureaux, commerces…
  4. La SCPI de rendement offre un taux de rentabilité élevé, une mutualisation du risque, une gestion locative optimale pour une souscription accessible à tous. 
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