SCPI de démembrement : usufruit ou nue-propriété ?
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Aussi appelée « pierre-papier », la SCPI constitue un bon canal pour investir dans l’immobilier sans se préoccuper de la gestion. Cela peut se faire soit en pleine propriété, soit en démembrement de propriété. Selon votre situation, le démembrement peut s’imposer comme un excellent moyen de faire fructifier votre argent tout en profitant d’une fiscalité attractive. Mais que choisir entre l’usufruit et la nue-propriété ? Dans ce guide, Ooinvestir vous donne les clés pour déterminer quelle est l’option pierre papier la plus adaptée à votre profil.
Qu'est-ce qu’une SCPI de démembrement et comment fonctionne-t-elle ?
Le démembrement consiste à partager entre 2 personnes ou entités distinctes les composantes du droit de propriété que sont :
- l’usufruit : l’usus et le fructus (les droits d’user du bien et de jouir des fruits). L’usufruitier peut donc vivre dans le bien, le mettre en location et en retirer les montants générés ;
- l’abusus (ou nue-propriété) qui donne le pouvoir de disposer du bien. Le nu-propriétaire peut donc vendre le bien ou le transformer.
Le démembrement se crée par un contrat : soit pour une durée déterminée (usufruit temporaire), soit en viager, jusqu’au décès du détenteur de l’usufruit.
Dans le cadre d’un démembrement temporaire en société civile de placement immobilier (SCPI), l’usufruitier perçoit l’ensemble des revenus, tandis que le nu-propriétaire détient les parts mais ne touche rien. À l’issue du démembrement, il récupérera enfin l’usufruit. Il commencera dès lors à percevoir les loyers. L’avantage ? Il peut également revendre sur le marché ses parts, achetées avec une décote, et réaliser un gain important.
En outre, la durée de l’investissement est fixée à l’achat des parts. Il s’agit de démembrement temporaire fixe. Si la durée idéale pour investir est généralement située entre 7 et 10 ans, le démembrement en SCPI peut s’effectuer sur une période de 3 à 20 ans.
Quant au prix d’acquisition de la part, il est déterminé selon le pourcentage de chacun. Il subit une décote en fonction d’une clé de répartition qui prend en compte la durée du contrat de démembrement mais aussi le bénéfice espéré par la SCPI.
Le prix des parts d’une SCPI en nue-propriété est inférieur à celui de la pleine propriété.
Dans le cadre d’un démembrement viager, la clé entre usufruitier et nu-propriétaire est fixée par le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts. Concrètement, les clés dépendent de l’âge de l’usufruitier.
La souscription de parts de SCPI en démembrement est similaire à l’achat de parts en nue-propriété : il vous suffit de sélectionner une société de gestion et de lui indiquer le montant souhaité pour votre investissement.
Que gagne le nu-propriétaire dans une SCPI de démembrement ?
Lorsque vous achetez la nue-propriété d’une part de SCPI, vous profitez d’une décote intéressante, pouvant aller de 15 à 45 % en fonction de la durée du démembrement et de la SCPI choisie. Il s’agit là d’une excellente passerelle pour vous créer un patrimoine tout en réalisant des économies.
Même si l’épargnant ne peut pas percevoir de rente pendant la durée du contrat, cette stratégie constitue un véritable moyen d’optimisation fiscale. En effet, il n’est redevable d’aucun impôt : ni impôts sur la fortune immobilière (IFI), ni sur le revenu (IR), ni aucune taxe. Au contraire, cela lui permet de diminuer ses impôts issus des autres revenus immobiliers et de réduire ses charges fiscales sur son patrimoine taxé à l’impôt sur la fortune immobilière.
Ainsi, cet investissement immobilier convient aux épargnants :
- qui sont fortement ou moyennement imposés ;
- qui ne recherchent pas des revenus immédiats ;
- qui veulent établir une configuration patrimoniale particulière.
Par ailleurs, à la fin du contrat de démembrement en SCPI, les revenus issus de l’actif reviennent au nu-propriétaire. Il récupérera la pleine propriété du bien et percevra ainsi les loyers en totalité. Il peut également obtenir à terme une plus-value intéressante sur ses parts.
Si vous êtes un épargnant avec une situation financière confortable, investir dans la nue-propriété en SCPI vous permettra d’anticiper votre retraite sans alourdir votre imposition actuelle.
Les avantages de la SCPI de démembrement pour l'usufruitier
Si au contraire vous achetez l’usufruit de parts de SCPI, vous les paierez moins cher que leur valeur réelle. Mais la rentabilité moyenne de ces parts demeurera équivalente à celle d’une SCPI en pleine propriété (de l’ordre de 4 à 5,5 %). La souscription de parts de SCPI en usufruit constitue donc un placement très attractif : des parts payées moins cher, mais qui rapportent autant !
Pendant le démembrement, vous percevrez la totalité des gains versés par la SCPI. De ce fait, vous devrez vous acquitter de toutes les charges fiscales pendant cette période. Cet investissement s’adresse principalement aux foyers faiblement imposés, c’est-à-dire ceux qui affichent un faible taux marginal d’imposition (TMI) : en effet, les loyers perçus vont directement alourdir leur fiscalité.
Il s’agit aussi d’une technique de réduction fiscale très efficace pour les investisseurs avec un déficit foncier non reportable sur le revenu global. En effet, dans ce cas précis, les sommes générées par la SCPI en usufruit sont exonérées. Elles peuvent aussi être utilisées pour compenser le déficit.
Enfin, l’achat d’usufruit en SCPI est intéressant pour la trésorerie d’une entreprise : en effet, elle peut déduire des sommes encaissées, certaines charges opérationnelles. De plus, pour les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS), les dividendes sont très faiblement taxés. Pour les entreprises soumises aux BIC ou à l’IS, c’est donc une stratégie de trésorerie avec un bon niveau de rendement.
Acquérir des parts de SCPI en démembrement est également un excellent moyen d’organiser sa succession. Cela revient de manière concrète à acquérir soi-même l’usufruit des SCPI puis et à en attribuer la nue-propriété à ses enfants par exemple, ou à des héritiers quelconques. C’est l’occasion d’étendre le bénéfice des avantages fiscaux à la succession.
Tableau récapitulatif nue-propriété/usufruitier
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La nue-propriété |
L’usufruit |
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L’investisseur détient l’abusus. Il a le pouvoir de disposer du bien. |
L’investisseur détient l’usus et fructus. Il peut utiliser le bien et le louer. |
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Acquisition avec une décote qui disparaît au bout de quelques années : possibilité d’avoir un gain très intéressant à terme. |
Accès aux rendements attractifs des SCPI en pleine propriété avec un faible coût d’achat sur le marché. |
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Aucun gain n’est perçu durant le contrat de démembrement. Convient aux investisseurs qui ne recherchent pas de bénéfices immédiats. |
L’épargnant perçoit les gains versés par la SCPI pendant le démembrement. Convient aux épargnants qui souhaitent un profit immédiat.
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Régime fiscal intéressant (exonération de l’IR, exonération d'IFI, exonération partielle de la plus-value). |
Paiement de toutes les charges fiscales. Mais régime fiscal attractif pour les sociétés et en cas de déficit foncier non imputé. |
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Convient aux foyers fortement et moyennement imposés en quête d’une optimisation fiscale. |
Convient aux foyers faiblement imposés. |
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Construction de revenus futurs pour réaliser un projet, préparer sa retraite ou l’insérer dans sa succession en fin de vie.
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Rendement annuel très élevé. Possibilité de reconstitution de capital, de remboursement de crédit.
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Il récupère la pleine propriété à l’issue du contrat et peut désormais recevoir la totalité des loyers. |
À l’issue du contrat, il cesse de toucher les bénéfices sur les parts de SCPI en démembrement. |
Exemple d'investissement en SCPI de démembrement
Une société de gestion établit une répartition de 79 % en nue-propriété et de 21 % en usufruit pour un contrat de 5 ans. Le capital investi est de 100 000 euros.
Si la performance annuelle de l’actif atteint 4,79 %, au terme du contrat, le nu-propriétaire pourra prétendre à un gain de 18 900 € (100 000 € x 79 % x 4,79 % x 5 ans).
Dans l’hypothèse d’un pourcentage de 66 % en nue-propriété et de 34 % en usufruit sur 10 ans, le même investissement de 100 000 € pourra se transformer à l’issue du contrat en parts en pleine propriété d’une valeur estimée à 150 000 euros. Si le taux de performance annuel s’élève à 5 %, l’usufruitier aura un rendement annuel de 1 700 euros (100 000 x 34 % x 5 %) sur 10 ans.
- Le démembrement de propriété consiste à partager la propriété entre 2 personnes ou entités : le nu-propriétaire (droit de disposition) et l’usufruitier (droits d’usage et de jouissance).
- Dans un contrat de démembrement temporaire en SCPI, l’usufruitier perçoit tous les gains mais le nu-propriétaire ne reçoit rien. Il récupérera la pleine propriété à la fin du contrat et pourra recevoir les loyers de la SCPI.
- Avant d’investir dans l’une ou l’autre de ces options, il est primordial de connaître son profil fiscal et d’être guidé par des objectifs cohérents et réalistes.
- Acquérir des parts dans une SCPI de démembrement est intéressante à plus d’un titre. Cela permet non seulement de se constituer une bonne épargne mais aussi de profiter d’une fiscalité avantageuse.
