Investir en SCPI : bien anticiper la revente de ses parts

Bien qu’investir en SCPI reste un placement à long terme, vous gardez la possibilité de vendre vos parts à tout moment. Les modalités de revente dépendent du type de SCPI et de son capital, fixe ou variable. Avant d’acquérir vos parts, il est donc essentiel d’étudier avec soin ces conditions en prenant en compte la fiscalité et les risques liés à leur cession.

Comment revendre vos parts en SCPI à capital fixe et variable ? Qu’en est-il de la fiscalité et des risques ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux comprendre le fonctionnement d’un investissement locatif en SCPI jusqu’à la revente de vos parts.

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Le principe de l'investissement en SCPI

Toujours aussi apprécié des Français, le placement immobilier est également encouragé par l’intérêt grandissant de la « pierre-papier », en 1^er lieu la SCPI. La société civile de placement immobilier se charge d’acquérir de multiples biens immobiliers, ainsi que de toute leur gestion locative. Via l’acquisition de parts, elle offre la possibilité d’investir dans l’ensemble de son parc, mutualisant ainsi les risques pour chaque investisseur. Vous devenez donc associé dans la SCPI et percevez les loyers sous forme de dividendes, de manière mensuelle ou trimestrielle.

Il existe 3 grands types de SCPI :    

• Très nombreuses, les SCPI de rendement se spécialisent dans l’immobilier professionnel avec des immeubles de bureaux, des commerces, établissements de santé et autres… Elles se distinguent par une rentabilité élevée.
• Les SCPI fiscales possèdent des biens conformes aux dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Denormandie, Malraux et déficit foncier) pour vous permettre de profiter de diverses réductions d’impôt.
• Les SCPI de plus-value mise sur des biens à valoriser pour obtenir une hausse de valeur au fil des années.

Les avantages de la SCPI

Un investissement en SCPI possède de nombreux atouts :

• pas de contraintes liées à la gestion locative ;
• une réduction considérable des risques ;
• une fiabilité de gestion par des spécialistes ;
• une grande diversité d’immeubles professionnels ou d’habitation ;
• une rentabilité importante des SCPI de rendement ;
• la possibilité de bénéficier des avantages fiscaux des SCPI fiscales.

Les frais à prévoir

Un placement en SCPI implique le paiement de divers frais par l’investisseur :

• les frais d’entrée varient selon l’investissement de départ avec une valeur moyenne de 7,5 à 12 % ;      
• les frais de gestion affichent un montant moyen de 12 % des loyers perçus en fonction de l’exploitant.

Combien de temps garder ses parts de SCPI ?  

Seules les sociétés civiles de placement immobilier fiscales imposent une période d’engagement précise pour bénéficier de la réduction d’impôt. Avec les SCPI de rendement, vous pouvez revendre vos parts quand vous le souhaitez. Cependant, il est fortement conseillé de prévoir un placement suffisamment long pour maximiser vos chances de rentabilité. L’AMF (Autorité des marchés financiers) préconise une période minimale de 8 ans.

Il est notamment essentiel de prendre en compte le montant des frais d’entrée. Selon les sommes investies et votre niveau d’imposition, entre 2 et 6 ans sont nécessaires pour les rentabiliser. Pour être gagnant, un investisseur doit impérativement investir le temps nécessaire pour couvrir ces frais.

Exemple :

Si vous achetez une part 200 € avec des frais d’entrée de 10 %, elle serait revendue 180 € le même jour. Il faut donc attendre de générer des gains pour ne pas vendre à perte.

Dans le cas d’une SCPI fiscale de type Pinel, il est impératif de respecter la période d’engagement. Une revente anticipée de vos parts n’est pas avantageuse. En effet, vous devrez rembourser l’ensemble des sommes défiscalisées déjà perçues. De plus, la valeur de vos parts risque de subir une importante décote.

Revendre ses parts de SCPI à capital fixe

Une SCPI à capital fixe ne permet pas l’achat de parts en dehors du moment de la souscription. Si vous souhaitez vendre, vous devez passer par un marché secondaire. La société en charge de la gestion met en balance les demandes d’achat avec les offres de retrait émises par les associés qui souhaitent céder leurs parts. Le prix de vente est déterminé en confrontant l’offre et la demande de manière hebdomadaire, mensuelle ou trimestrielle. La fréquence varie d’une SCPI à l’autre.

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La démarche

Un formulaire de vente officiel doit être rempli et envoyé à la société de gestion pour proposer la vente de vos parts sur le marché secondaire. Vous y précisez le nombre de parts à la vente et le prix de vente souhaité. D’une validité d’un an, le formulaire peut être modifié ou annulé à tout moment. Il n’est renouvelable qu’une seule fois. Par la suite, la vente peut commencer avec la confrontation de l’offre et de la demande, à la manière des actions en bourse.

Faire jouer l’offre et la demande

Avec un processus de vente le plus souvent mensuel, les SCPI à capital fixe procèdent régulièrement à la revente des parts de leurs associés. Face à l’impossibilité d’obtenir des liquidités rapidement, les investisseurs les plus pressés disposent d’une 2^nde option. Ils peuvent choisir de revendre leurs parts par leurs propres moyens.

Vous pouvez ainsi procéder à une vente dite de gré à gré en choisissant vous-même l’acheteur à qui céder vos parts. Cette méthode peut vous permettre de faire grimper les enchères et d’obtenir un prix plus élevé, mais l’inverse est également envisageable. Il convient donc d’être prudent avec cette solution. Dans tous les cas, vous n’aurez pas à payer les frais de gestion liés à cette transaction. Seuls les droits d’enregistrement pour la revente de vos parts de SCPI restent obligatoires, à hauteur de 5 %.

Si votre investissement prend de la valeur, le montant sera imposé. Si vous passez par la SCPI pour la revente, la structure se chargera directement du prélèvement pour le verser au Trésor public.

Revendre ses parts de SCPI à capital variable

Avec un fonctionnement plus souple, ce type de SCPI ne limite pas l’achat de parts dans le temps. Pour plus de simplicité, elle se charge d’effectuer le rachat au prix du marché. Le prix de vente n’est donc pas déterminé par les vendeurs comme pour la SCPI à capital fixe. Leur valeur est donc connue à l’avance. Elle est calculée en fonction du prix d’entrée par rapport au nombre de parts, et après soustraction de la commission de souscription.

La démarche

Pour céder vos parts, vous devez effectuer une demande de remboursement auprès de la SCPI à capital variable. La société vérifie qu’une demande pour un montant égal ou supérieur existe pour votre offre de retrait. Si c’est le cas, elle se charge du transfert et du paiement au bout de quelques semaines.

Si aucune demande de nouvelles souscriptions ne correspond à votre offre, les délais peuvent considérablement s’allonger. Il est alors possible de voir la SCPI puiser dans ses liquidités pour procéder au rachat. Dans des cas extrêmes avec de nombreuses demandes de retrait, elle peut être amenée à revendre des actifs immobiliers pour les honorer.

Il est possible de favoriser la liquidité de vos parts de SCPI en les convertissant en unités de compte d’assurance vie. À la revente, il vous suffit alors d’en informer la société d’assurance pour obtenir les fonds. Cette dernière se charge de toutes les formalités à votre place.

Vendre ses parts de SCPI : le point sur la fiscalité et les risques

Comme tout placement immobilier, investir en SCPI n’est pas sans risques et est impacté par la fiscalité qui s’y rapporte. N’hésitez pas à faire appel à professionnel pour qu’il vous guide vers les solutions les plus adaptées à votre profil.

Les risques liés au marché de l’immobilier

Investir en société civile de placement immobilier ne vous garantit pas de voir la valeur de vos parts augmenter, ni même de récupérer votre mise de départ. Vous n’êtes jamais à l’abri d’une perte. Cependant, le marché immobilier se porte très bien en France, avec notamment un taux moyen de 4,18 % en 2020 pour les SCPI de rendement.

Le délai de revente

Soumis aux fluctuations de l’offre et de la demande, le délai pour la vente de vos parts dépend également de leur prix. Il peut aller d’une semaine à plusieurs mois selon la situation. Sur le marché secondaire, les délais sont tributaires des dates de confrontation d’ordres des différentes SCPI. Un processus qui n’est pas compatible avec un besoin urgent.

La fiscalité

Considérés comme des revenus fonciers, les loyers sont soumis à une imposition classique en fonction du régime choisi micro-foncier (abattement 30 %) ou réel. Avec des taux de rendement satisfaisants, il est fréquent de voir la valeur de vos parts de SCPI augmenter. Vos gains sont alors imposables à hauteur de :

• 19 % d'impôt sur le revenu au titre de la plus-value ;
• 17,2 % par les prélèvements sociaux.

L’exonération totale est effective après une période de 22 ans pour le 1^er et de 30 ans pour les 2^nds.

L’exonération pour les montants inférieurs à 15 000 € à la suite d’une vente ne concerne pas les parts de SCPI.

Les unités de compte d’assurance vie

Réaliser un investissement en SCPI via un contrat d’assurance-vie garantit une bonne liquidité. Il permet également d’obtenir une avantageuse fiscalité après 8 ans de détention. L’imposition est alors de 7,5 % avant d’ajouter les prélèvements sociaux.

Le démembrement

Investir en démembrement temporaire dans une société civile de placement immobilier consiste à céder l’usufruit des biens lors de la souscription. Votre investissement concerne la nue-propriété et vous ne percevez donc plus de loyers. En échange, vous achetez les parts à un prix plus bas, ne payez pas d’impôts sur les loyers et vous vous constituez un patrimoine au fil des années. Lors de la dissolution de la SCPI, vous récupérez votre capital avec une probable hausse de valeur.

1. La période d’investissement minimale recommandée en SCPI est de 8 ans.
2. La revente des parts de SCPI à capital fixe permet de faire jouer l’offre et la demande.
3. La cession des parts de SCPI à capital variable est soumise au prix du marché.
4. Investir en SCPI n’est pas sans risque et les gains sont imposés en tant que revenus fonciers.